Over Wedema Van Veen Jansen. - Makelaardij en Vastgoedbeheer in Amsterdam en Omstreken.

Dit schrijft de vereniging voor institutionele vastgoedbeleggers (IVBN) in dinsdag uitgebrachte visie. Winkelstraten lijken te veel op elkaar, stelt de vereniging. Elke stad zou een winkelstraat moeten hebben die uniek is voor de plaats, en die verrassend genoeg is voor consumenten om naar toe te komen. Maar door regelgeving verandert er niet zo veel in de binnensteden. Zoals een winkelstraat er paar jaar geleden uit zag, zo is het nu vaak nog steeds. Ondertussen loopt de leegstand van winkels op, onder andere omdat consumenten steeds vaker via internet kopen. Saneren Beleggers stellen verschillende veranderingen voor. Er moet een soepeler huurbeleid komen voor hun winkelpanden. Als een winkelier het steeds slechter doet, dan moet de belegger het huurcontract met de winkelier eenzijdig kunnen opzeggen. Nu is het voor een belegger namelijk vrij moeilijk om van een huurder af te komen, terwijl het in sommige gevallen aantrekkelijker zou zijn om een nieuwe winkelketen op die plek te vestigen. Dat kan alleen niet, omdat huurders in hun pand blijven zitten. Ook stelt de IVBN dat gemeenten moeten investeren in het winkelgebied in het centrum, in plaats van steeds nieuwe winkelgebieden buiten de stad te plaatsen. De vereniging is tegen de komst van nog meer meubelboulevards en grote bouwmarkten en elektronicazaken aan de rand van de stad. En eigenaren ontkomen er niet aan om te slopen. De hoofdstraat van steden (de zogeheten A-locaties) doen het nog prima. Maar winkeliers buiten de belangrijkste winkelstraat (de B- en C-locaties) krijgen steeds minder bezoek. De IVBN stelt dat eigenaren van deze panden aan de slag moeten. Wie langdurig leegstand heeft zal zijn pand moeten ombouwen tot woningen, of in ergste geval zelfs slopen. Winkeliers Detailhandel Nederland zegt in een reactie in grote lijnen eens te zijn met de visie. Zowel winkeliers als beleggers hebben dezelfde belangen, namelijk dat ze aantrekkelijker worden voor de consument. De vereniging vindt het daarom begrijpelijk dat beleggers meer zeggenschap willen over hoe een straat eruit ziet, en welke winkels er zouden moeten zitten. Maar een aanpassing van het huurrecht gaat de branchevereniging te ver. Een winkelier is niets zonder zijn winkelpand, stelt Detailhandel Nederland. Het verbeteren van straten ook haalbaar zonder dat eigenaren het middel heeft om eenzijdig een huurcontract op te zetten, aldus secretaris Jelger Zee. De Tweede Kamer beslist binnenkort over welke ruimte een beleggers krijgt om een huurcontract eenzijdig op te zeggen. Voor een innovatieve ondernemer is het nu dan ook DE tijd om zich met de winkel weer te lucratief te kunnen profileren. Waarmee gezegd, de huidige ontwikkelingen bieden legio kansen voor een "internetproef" winkel. Kernwoorden: diversiteit, kwalitief, duurzaam, verscheiden en sterk gespecialiseerd. Dhr. C. Stokman 08:21 11-04-2012 Laatste nieuws Ondernemen Bedrijven in mkb-metaal positiever Facebook neutraliseert concurrent(ie) Vastgoedbeleggers: sloop winkels onvermijdelijk

Deelname aan de NVM-Open Huizen Dag versnelt verkoop. Bron: NVM 27-03-2012

Aanstaande zaterdag 31 maart vindt de NVM-Open Huizen Dag weer plaats. De populariteit neemt nog steeds verder toe, het aantal woningen dat meedoet is de afgelopen edities alleen maar verder toegenomen. En analyses laten iedere keer weer zien: woningen die hebben meegedaan aan een openhuizendag hebben een grotere kans verkocht te worden dan woningen die niet hebben deelgenomen. De cijfers van de meest recente Open Huizen Dag op 1 oktober 2011 laten zien dat van de 170 duizend woningen die toen in aanbod stonden, ongeveer 50 duizend (30%) meededen. Wanneer we nu, een half jaar later, naar deze groep woningen kijken dan blijkt dat ruim 17% van deze woningen inmiddels verkocht is. Van de woningen die niet meededen is ruim 10% verkocht. Een groot verschil, wat slechts ten dele wordt verklaard door het feit dat de meer courante woningen aan de openhuizendag meedoen, en de minder courante woningen (meer duurdere woningen, vrijstaand) niet. En het effect van een openhuizendag doet zich al voorafgaand aan de dag zelf aan. In de metingen van het aantal transacties op weekbasis zien we iedere keer weer een lichte piek in de week voorafgaand aan een openhuizendag. Naar alle waarschijnlijkheid mensen die voor zekerheid gaan en de woning kopen voordat deze nieuwe geïnteresseerde woningzoekers aantrekt. Deze effecten verwachten we ook dit keer weer, en omdat de verwachting is dat aan deze lente-editie meer woningen dan ooit mee zullen doen (traditioneel meer dan aan de herfst-editie) kan het wel eens voor kopers en verkopers een succesvolle editie worden.

VNVB: 'Nieuwbouwverkoop 2012 blijft onder 13.000 woningen'. Bron: FD 23 maart 2012

De verkoop van nieuwe (nog te bouwen) woningen zal dit jaar niet boven de 13.000 stuks uitkomen tegen 21.000 in 2011 en, ver voor de financiële crisis, 43.000 in 2006. Dat meldt de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) bij de presentatie van haar halfjaarlijkse Thermometer Koopwoningen. Het tweede dal van de 'double dip' is daarmee flink dieper dan de eerste in 2009. Toen werden er volgens de NVB een kleine 17.500 nieuwe woningen verkocht. Vooral de tweede helft van 2011 was 'dramatisch'. 'We gaan echt de bodem opzoeken', zegt directeur Nico Rietdijk van de NVB. De ontwikkel- en bouwsector dreigt in een vicieuze cirkel te belanden', vreest hij. De toezichthouders op de financiële sector hebben sinds enkele kwartalen de kredietteugels 'abrupt' strak aangetrokken en de banken zijn huiverig geworden om krediet te geven. Daardoor kan de consument, en vooral de tweeverdienende starter, moeilijker een hypotheek krijgen, aldus de NVB. De consument is al extra angstig door het economisch sentiment, de aankomende rijksbezuinigingen en de kortingen op de pensioenen. Met als gevolg dat de huizenprijzen dalen en de consument nog terughoudender wordt. De vraaguitval in de nieuwbouw heeft geleid tot 10% tot 15% lagere prijzen. Een gemiddelde nieuwbouwwoning kostte in in de zomer van 2008 - vlak voor de financiële crisis - nog €290.000, nu is dat €240.000. Daarbij moet er wel rekening mee worden gehouden dat de aannemers zijn overgeschakeld op de bouw van kleinere woningen. Gecorrigeerd voor inflatie is de nieuwbouwprijs met 17% à 22% gedaald, aldus de NVB. De NVB baseert zich bij haar bouwprognoses op certificaten, die aannemers/ontwikkelaars afgeven als ze de op papier verkochte woningen ook daadwerkelijk gaan bouwen. Dat doen ze pas als er voldoende woningen van een gepland complex zijn verkocht, 75%. De via deze certificaten gegarandeerde bouw dekt 80% à 85% van de feitelijke nieuwbouwverkopen. Regionaal zijn er grote verschillen in de nieuwbouwverkoop. In Drenthe werden in 2011 maandelijks 78% minder nieuwe woningen verkocht dan in 2006. Landelijk is het 52% minder. Utrecht en Zuid-Holland laten een daling zien met 56%, Noord-Holland met 53%. In Gelderland, Groningen en Noord-Brabant daalden de verkopen respectievelijk met 41%, 42% en 43%, Overijssel zakte 50%. Zeeland deed het relatief goed met een maandelijkse verkoopdaling ten opzichte van 2006 met 20%. De NVB roept de politiek op zo snel mogelijk helderheid te geven over het lot van de hypotheekrenteaftrek. De ontwikkelaars noemen het in februari gepubliceerde zesstappenplan voor de woningmarkt van 22 economen 'een prima aanzet'. Daarin wordt onder meer gepleit voor geleidelijke verlaging van het inkomstenbelastingtarief voor hypotheekrenteaftrek naar 30%. Ook roept de NVB de banken op meer krediet te verlenen en hoopt ook dat pensioenfondsen meer bereidheid tonen om zich op de Nederlandse hypotheekmarkt te begeven. Desnoods zou het Rijk een staatshypotheekbank moeten oprichten. De NVB ontraadt het kabinet de btw te verhogen. 'Dan halen we die 13.000 van 2012 niet eens', aldus Rietdijk.

VVD en CDA openen meldpunt 'erfpachtellende'. Bron: Het Parool 15-03-2012

Amsterdammers die te maken hebben met 'erfpachtellende' kunnen hun problemen vanaf vandaag melden op de website van het CDA of de VVD in Amsterdam. Veel Amsterdammers betalen erfpacht. De gemeente bezit ruim 85 procent van de bebouwde grond in Amsterdam, Amsterdammers moeten die 'pachten'. Na afloop van een tijdvak moeten ze vaak plotseling veel meer gaan betalen. Soms wordt het van een paar tientjes ineens duizenden euro's per jaar, melden de partijen CDA en VVD in een persbericht. Daarbij zijn er vaak onduidelijkheden en meningsverschillen over bijvoorbeeld het berekenen van de canon, de voorwaarden van de erfpacht, het effect van verbouwingen, enzovoort. VVD-raadslid Daniel van der Ree vindt erfpacht zelfs niet meer van deze tijd. 'Ik roep huiseigenaren op in opstand te komen tegen erfpacht. Meldt u dus massaal uw problemen met erfpacht.' Doel van het meldpunt is volgens CDA-woordvoerder Luc Blommers het inzichtelijker maken van 'de ellende die erfpacht veroorzaakt'. Aan het einde van het jaar bieden de initiatiefnemers de gebundelde erfpachtellende in een 'Zwartboek Erfpacht' aan aan GroenLinks-wethouder grondzaken Maarten van Poelgeest.

Huizenprijs daalt trager dan in jaren '80. Bron: De Telegraaf 20-02-2012

AMSTERDAM - De prijzen van koopwoningen blijven dalen, maar dat gaat beduidend minder snel dan tijdens de crisis begin jaren '80. Eind volgend jaar liggen de prijzen naar verwachting 15 tot 20 procent lager dan in 2008. Tussen 1978 en 1983 zakten de prijzen met 40 procent. Dat stelt ING in zijn Kwartaalmonitor Woningmarkt, die maandag is verschenen. In vergelijking met de eerste helft van de jaren '80 valt volgens ING op dat de prijzen geleidelijker dalen dan toen, maar de verkoopaantallen des te sneller. Verkopers zijn terughoudend met het verlagen van de vraagprijs, mede doordat de noodzaak om te verkopen ontbreekt. De werkloosheid loopt weliswaar op, maar niet zo sterk als toen. De hypotheekrente, die destijds de pan uit rees, is nu juist gedaald. Ook speelt volgens ING mee dat de huizenprijzen in de 3 jaren voordat de crisis losbarstte, lang niet zo sterk stegen als eind jaren '70. De huidige huizenbezitter heeft daardoor veel minder ruimte om de vraagprijs te laten zakken zonder met een restschuld te blijven zitten.

Verborgen gebreken bedreigen waarde van woningvoorraad. Bron: Financieel Dagblad 27-11-2011

Kopers van bestaande en nieuwe woningen lopen kans een kat in de zak te kopen. Zonder een effectieve kwaliteitsborging vormen verborgen gebreken in de verouderende woningvoorraad een potentiële tijdbom onder zowel de veiligheid als de waardeontwikkeling, met aanzienlijke maatschappelijke schade als gevolg.

Onderzoeken laten zien dat de bouwkwaliteit, vooral voor zaken die je met het blote oog niet kunt zien, onder de maat is. Opleverkeuringen, als die al uitgevoerd worden, laten steevast een reeks aan gebreken zien: slordig aangebrachte isolatie waardoor warmtelekken ontstaan; warmtepompen die niet minder maar méér energie gebruiken; lawaaiige en ongezonde ventilatie, enzovoorts. Erger nog zijn verouderingsgebreken als roestende wapening en verankering waardoor balkons en gevels naar beneden komen en roestende gasleidingen die een letterlijke tijdbom vormen. Ook tasten deze gebreken de waarde van de woning aan. Consument-onvriendelijk bouwrecht Bij nieuwbouw of renovatie kan in theorie de aannemer aansprakelijk worden gesteld, maar het bouwrecht is consument-onvriendelijk. Na oplevering is de aannemer nog maar beperkt aansprakelijk. Rechtszaken duren lang en kosten veel geld. Lukt het om een aannemer aansprakelijk te stellen, dan lopen de kopers vervolgens het risico dat die failliet gaat bij een grote claim. Garantie Wij pleiten daarom voor een wettelijk verplichte verzekerde garantie, voor een periode van minstens 10 jaar na oplevering. Waarom geeft de eerste de beste Koreaanse autofabrikant vijf jaar garantie op een aankoop van minder dan €20.000, terwijl je voor een aankoop van het tienvoudige bedrag de meest elementaire consumentenbescherming moet ontberen? De combinatie van een verzekerde garantie en een gestandaardiseerde woningkeuring zou die bescherming eindelijk op een fatsoenlijk niveau brengen. Ook na de koop van een bestaande woning treft de koper met regelmaat een lijk in de kast aan. Zo staan er in oudere wijken nog honderdduizenden woningen met houten palen. Een flink deel daarvan is aangetast door rot of schimmels. Vervanging van zo’n verrotte fundering kost tussen €50.000 en €100.000, maar de oude eigenaar is niet verplicht om aan te tonen dat een fundering in orde is. Wat niet weet, dat niet deert. Hetzelfde geldt voor (weggewerkt) asbest, een gebrek in de brandwerendheid van de woningscheidende constructie, instabiliteit door onoordeelkundige verbouwingen, roestende wapening, muurankers of gasleidingen. APK-keuring Onlangs presenteerde het Nederlands Normalisatie Instituut de ontwerpnorm NTA 8060, een standaard waarmee woningkeuringen betrouwbaarder en onderling vergelijkbaar worden. De norm is nuttig bij opleverkeuringen van nieuwbouw en renovatie, bij bouwkundige keuringen voor de aankoop van een woning en vooral bij een volgens ons dringend nodige ‘APK’ van woningen en woninginstallaties. Een gestandaardiseerde bouwkundige keuring helpt om gebreken in een vroegtijdig stadium te detecteren. Het zou ook logisch zijn om zulke basisgegevens, samen met bouwtekeningen, constructieve berekeningen en dergelijke, te bewaren in een (digitaal) gebouwdossier, beheerd door het Kadaster. Nu blijkt bij koop en verbouwing van oude panden de relevante gebouwinformatie bij de gemeentelijke dienst bouwtoezicht maar al te vaak incompleet of zelfs afwezig te zijn. Ir P.F.C. Jansen is woordvoerder bouw- en woningmarkt van de SP-Tweede Kamerfractie en prof. ing. A.F. Thomsen is em. hoogleraar woningverbetering/woningbeheer aan TU Delft.

Huizenprijzen grote steden dalen niet verder. Bron: Het Parool 25-10-2011

De huizenprijzen dalen in ons land, maar dat geldt niet voor de grote steden, meldde vandaag het ING Economisch Bureau. In Amsterdam werd in augustus 2009 een bodem bereikt in de prijzen en daar is sindsdien een stijging te zien van 3,2 procent. In Den Haag en Utrecht is de prijsstijging veel minder. De huizen zijn sinds de piek in de zomer van 2008 gemiddeld 9,1 procent goedkoper geworden. Landelijk is er nog geen prijsherstel, maar in 20 van de 25 grootste steden zijn de huizen over een dieptepunt heen, ook al zijn ze nog niet terug op het niveau van 2008. Zo werd in Rotterdam in november vorig jaar een bodem bereikt en daar stegen de prijzen inmiddels met 7 procent. De bevolking in de grote steden groeit harder dan elders in het land en dat heeft gevolgen voor de huizenprijzen. De prijsverschillen tussen de woningen in de grote steden en de rest van Nederland nemen de komende jaren waarschijnlijk verder toe. Landelijk gezien is de woningmarkt nog verre van hersteld. In september van dit jaar daalden de huizenprijzen gemiddeld met 2,9 procent ten opzichte van een jaar geleden. Het ING Economisch Bureau verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar met 2,5 procent dalen. (ANP/Redactie)

In het voorjaar besluit nemen over IJburg II. Bron: Het Parool 04-10-2011

Komend voorjaar moet alsnog een besluit worden genomen over de uitbreiding van IJburg. Wethouder van Ruimtelijke Ordening Maarten van Poelgeest denkt dan duidelijkheid te hebben over de financiële ruimte voor de aanleg van de eerste 45 hectare van IJburg II. Aanvankelijk hoopte de GroenLinkswethouder dat bij de begrotingsbesprekingen voor 2012 al geld zou worden vrijgemaakt, maar vanwege de economische crisis en alle bezuinigingen is dat niet gebeurd. Een beslissing is eerder al verschillende keren uitgesteld. In april moet blijken of het Van Poelgeest lukt de komende drie jaar zestig miljoen opzij te zetten, dat mede voor uitbreiding van IJburg kan worden benut. De wethouder verwacht dat het rijk meewerkt aan de latere besluitvorming, door Amsterdam uitstel te geven met een besluit over zandwinning die nodig is voor de aanleg van IJburg. Hiervoor had de gemeente aanvankelijk voor het einde van dit jaar een beslissing moeten nemen, maar Rijkswaterstaat geeft zeer waarschijnlijk uitstel. Toekomstige bouwprojecten in Amsterdam zijn aan strengere inanciële regels gebonden. De gemeente wil in principe alleen investeren als vaststaat dat daar op korte termijn inkomsten tegenover staan. Als bouwers niet kunnen garanderen dat ze de grond binnen afzienbare tijd zullen afnemen of gaan beginnen met de bouwwerkzaamheden, zal de gemeente haar investeringen voorlopig bevriezen. Van Poelgeest rekent voor de komende drie jaar met 375 miljoen aan grondopbrengsten.

Amsterdamse makelaars redelijk tevreden. Bron: Het Parool 07-10-2011

De Amsterdamse makelaars tonen zich redelijk tevreden, ondanks dalende prijzen. Het derde kwartaal is altijd matig, zeggen ze, en het aantal verkopen bleef stabiel. Het afgelopen kwartaal daalden de prijzen van appartementen 3,9 procent, tegen een stijging van 2,4 procent in het kwartaal ervoor. 'Per saldo is er nauwelijks een daling. Het derde kwartaal is doorgaans het zwakste kwartaal van het jaar voor de woningmarkt,' zegt Eefje Voogd, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). De vierkantemeterprijs daalde met 1,1 procent tot 3370 euro. 'Alles duidt op vrij stabiele prijzen.' 'De meeste mensen zijn in het derde kwartaal met vakantie en kopen dan even geen huizen meer,' zegt Voogd. 'Dat er toch weer verkocht werd, duidt erop dat de markt in Amsterdam toch weer een beetje in beweging is gebracht.' Verlaging overdrachtsbelasting Het aantal transacties bleef met 1787 woningen stabiel. Voogd zegt dat dit vooral te danken is aan de verlaging van de overdrachtsbelasting van zes tot twee procent. 'Die verlaging werkt in deze regio nog wel door,' zegt Voogd. Elders in Nederland is 'het medicijn overdrachtsbelasting' volgens experts uitgewerkt. Een gemiddelde woning op de door appartementen gedomineerde Amsterdamse markt kost momenteel 252.000 euro, tegen 260.000 euro in het vorig kwartaal. Licht zorgelijk noemt Voogd het verder oplopen van de looptijd, de periode dat een huis gemiddeld te koop staat, van zeventig dagen naar 78 dagen. Jaarvoorraad Ook te spreken is Voogd over het relatief niet al te grote aanbod van woningen in Amsterdam. Dat steeg wel verder door, van 7293 tot 7795 woningen, maar in een minder hoog tempo dan in vorige kwartalen. 'We komen waarschijnlijk eind dit jaar uit op zevenduizend verkochte woningen, wat betekent dat de Amsterdamse makelaars opnieuw de jaarvoorraad verkopen. Dat is voor de makelaardij een belangrijk gegeven.'

Amsterdam in top 5 beste vestigingsplaatsen. Bron: 't Parool 12-10-2011

Amsterdam staat dit jaar in de top vijf van beste vestigingsplaatsen voor bedrijven in Europa. De stad steeg van de zesde naar de vierde plaats, blijkt uit het vandaag gepubliceerde jaarlijkse onderzoek van adviesbureau Cushman & Wakefield naar de beste Europese vestigingslocatie voor bedrijven. In het onderzoek European Cities Monitor geven managers van de 500 grootste bedrijven in negen Europese landen antwoord op de vraag welke steden het best presteren aan de hand van 12 verschillende factoren. Londen wordt net als vorig jaar gezien als beste vestigingsplaats, gevolgd door Parijs en Frankfurt. Hoewel Amsterdam op een aantal punten een mindere score behaalt dan in 2010, is de stad toch twee plaatsen gestegen. Dit komt voor een groot deel door de vooruitgang die de stad heeft geboekt op het criterium 'bekendheid als zakenstad'. Daarin is Amsterdam dit jaar vierde, met een score van 59 procent (vorig jaar 48 procent). Een andere verklaring voor de stijging is dat een aantal andere steden, zoals Brussel en Barcelona, op een aantal punten sterker daalde dan Amsterdam, waardoor Amsterdam in relatieve zin goed presteert. Verder scoort Amsterdam beter op de criteria 'levensstandaard' en 'milieuvervuiling'. Bij het criterium 'gesproken talen' bekleedt Amsterdam dit jaar zelfs de derde positie. Moskou scoort op twee factoren uitzonderlijk. De stad kreeg de meeste stemmen voor de 'beste vestigingslocatie voor mogelijke expansie in de komende 5 jaar' en maakt tevens een enorme stijging op het criterium 'toegankelijkheid', van de 19e naar de 11e plaats. Duitsland valt op met maar liefst drie steden in de top tien: Frankfurt (3), Berlijn (5) en München (9). Boekarest is de grootste stijger dit jaar over het geheel gezien en stijgt van de 35e naar de 27e plaats. (ANP)

Leegstand kantoren aangepakt. Bron: Financieel Dagblad 03-10-2011

Om de kantorenmarkt in Nederland weer gezond te maken, moeten banken en beleggers voor ongeveer € 7 mrd afschrijven op hun bezittingen.

Dat blijkt uit een berekening die de stuurgroep Actieprogramma Leegstand Kantoren heeft uitgevoerd. In de stuurgroep proberen beleggers, projectontwikkelaars en lokale overheden een oplossing te vinden voor de hardnekkige leegstand van kantoren. Die is opgelopen tot bijna 15%. Volgens Hans de Jonge, voorzitter van de stuurgroep, lopen we 'grote maatschappelijke schade op' als maatregelen uitblijven. Deelname banken aan stuurgroep De Jonge is ervan doordrongen dat de afwaarderingen 'grote problemen kunnen opleveren voor beleggers, banken en ook particuliere beleggers. Dus het gaat om het tempo waarin dit proces zich zal voltrekken. De ballon moet leeglopen, maar wel beheerst.' Opvallend is dat nu ook de banken gaan deelnemen aan de stuurgroep. 'Ze zien in dat wij zorgvuldig met ieders belang omgaan. Want je kunt wel roepen: "snel afboeken en wegwezen", maar als jouw bank of pensioenfonds wordt geraakt piep je wel anders.' Het Rijk grote afwezige Grote afwezige in de stuurgroep is het Rijk. Het kabinet heeft de coördinatie om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen naar de provincies overgeheveld. 'Dat maakt het niet gemakkelijker', aldus De Jonge. Hij zegt te willen 'dweilen met de kraan dicht. Dat kan alleen als er op forse wijze gebouwen aan de voorraad worden onttrokken. Daar heb je coördinatie voor nodig.' Ook het ministerie van Financiën maakt geen deel uit van de stuurgroep. De Jonge: 'Fiscale faciliteiten zouden een deel van de oplossing kunnen zijn, maar daar is weinig steun voor.' Eerder dit jaar waarschuwde de Nederlandsche Bank al dat de crisis in het vastgoed een serieuze bedreiging vormt voor het financiële systeem. De Autoriteit Financiële Markten wil dat vastgoedbedrijven vanaf 2012 in het jaarverslag precies aangeven hoeveel huurkorting ze geven om de werkelijke waarde van het vastgoed vast te stellen.

Huizenprijzen in Amsterdam dalen gering. Bron: Het Parool 27-09-2011

De prijzen van bestaande koopwoningen zijn sinds medio 2008 vrijwel onafgebroken gedaald. In augustus 2011 lagen de prijzen 8,5 procent lager dan 3 jaar eerder. In de vier grootste steden was de daling minder sterk dan in de rest van het land, zo blijkt uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dinsdag heeft gepubliceerd. In Amsterdam, waar de huizenprijzen zeer conjunctuurgevoelig bewegen, viel de prijsdaling nog mee met ongeveer zes procent. Het CBS noemt de beperkte prijsdaling in Amsterdam opmerkelijk. Doorgaans dalen de prijzen in de hoofdstad in economisch slechtere tijden meer dan gemiddeld, maar stijgen zij ook sterker in goede tijden. De daling was het kleinst in Utrecht. Daar waren bestaande koopwoningen in augustus ruim 2 procent goedkoper dan 3 jaar eerder. In de vier grootste steden was de daling in Den Haag met ruim 7 procent het grootste. Ook in de meeste andere gemeenten met meer dan 100.000 inwoners daalden de prijzen minder hard dan elders in Nederland. Acht steden vormden de uitzondering. Uitschieter was Ede, waar de prijzen in 3 jaar tijd met 19 procent naar beneden gingen. Ook in Eindhoven was de prijsdaling met 13 procent groot.

Huizenmarkt trekt nu echt aan. Bron: Financieel Dagblad 27 juli 2011

De verlaging van de overdrachtsbelasting op 1 juli begint haar vruchten af te werpen. Hypotheekadviseur De Hypotheker registreert 25% meer bezoekers. Makelaars door heel het land, van Alkmaar tot Venlo en Leeuwarden, melden meer bezichtigingen, van 10% à 30%, met een uitschieter naar 100%. De eerste echte drastische maatregel van het kabinet om de sterk ingezakte huizenmarkt weer aan de praat te krijgen, leidt tot duidelijk meer huizenbezichtigingen en tot meer bezoeken bij hypotheekadviseurs. Dat blijkt uit een rondgang van het Financieele Dagblad onder makelaars en hypotheekadviseurs. Het aantal verkopen is volgens de makelaars nog maar een fractie opgestuwd. Voor echt hogere verkoopcijfers is het volgens hen nog te vroeg. Veel makelaars verwachten hogere verkopen in september en oktober. Zo heeft directeur Eric Bond van Hendriks Makelaardij (vooral in Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht) en van Hoekstra & Van Eck (Noord-Holland) alle verloven ingetrokken. ‘Nu even geen vrije dagen. Vakantie kan nu niet’, heeft Bond zijn personeel laten weten. Ook de iets lagere rente geeft de markt een positieve impuls. Voor een tienjarige hypotheek betaalt de consument nu 4,65% tegen 5,15% in juni.

Prijs koopwoning weer lager. Bron: Het Parool 21-06-2011

Bestaande koopwoningen waren in mei gemiddeld 1,8 procent goedkoper dan in dezelfde maand een jaar eerder. De prijsdaling is wel iets kleiner dan in april, toen de verkoopprijzen 2,1 procent lager waren dan in 2010. Dit blijkt uit vandaag gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. Alle woningtypen waren in mei goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen daalden met 2,2 procent het meest in prijs, hoekwoningen met 0,9 procent het minst. Friesland Behalve in Utrecht en Groningen daalden de prijzen in alle provincies. Het grootst was de afname in Friesland met 4,4 procent. In Utrecht en Groningen waren de prijzen respectievelijk 0,5 en 0,3 procent hoger dan een jaar eerder. Onafgebroken Ten opzichte van april 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,3 procent. Die afname was even groot als in de voorgaande maand. Vanaf augustus 2010 zijn de prijzen vrijwel onafgebroken gedaald. Eengezinswoningen In mei wisselden bijna 10.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen ongeveer even groot als een jaar eerder. Er werden minder appartementen verkocht, maar meer eengezinswoningen. Van deze laatste categorie nam het aantal verkochte vrijstaande woningen met bijna 11 procent het meest toe. (ANP/Redactie

Huizenprijs in Amsterdam gedaald. Bron: 't Parool 07-04-2011

De prijzen van koopwoningen in Amsterdam zijn in het afgelopen kwartaal stevig gedaald. De gemiddelde prijs van een woning is 242.000 euro, een daling van bijna drie procent vergeleken met eind 2010. Dit blijkt uit de vanmorgen door makelaarskoepel NVM gepresenteerde kwartaalcijfers. Ten opzichte van de prijzen een jaar geleden was sprake van een lichte daling, een teruggang met van 1,6 procent. De prijsdalingen van appartementen in de stad waren gelijk aan die van andere woningen. Een appartement kost gemiddeld 224.000 euro, zesduizend euro minder dan eind vorig jaar. Eefje Voogd, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), wijt de teruggang van de woningprijzen aan een doorgaans slap eerste kwartaal en de verder teruggelopen financieringsmogelijkheden. ''Door het gedaalde aanbod steeg de krapte op de huizenmarkt in de stad. Gewoonlijk leidt minder aanbod tot prijsstijging, maar in deze markt niet. Het geld ontbreekt, de klant wil wel.'' Eind 2010 stonden bijna 6400 woningen te koop in de stad, nu 6100. Volgens Voogd leidde het krappere aanbod tot hogere vierkantemeterprijzen in het lagere segment. Die namen voor appartementen - goed voor 85 procent van de markt - toe met 4,5 procent. Hypotheekvoorwaarden steeds scherper Het aantal transacties viel tegen. Er werd dit kwartaal bijna veertien procent minder verkocht aan appartementen, acht procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Voogd verklaart de teruggang van verkopen uit de verscherpte leningsvoorwaarden van banken. ''Dat leidde tot een eindsprint vorig jaar, toen de kopers de nieuwe regelgeving voor wilden zijn.'' Voogd vindt het zorgelijk dat de hypotheekvoorwaarden scherper worden. ''Elk kwartaal komt er wat bij. Per 1 januari zijn de voorwaarden voor de financiering van huizen met een Nationale Hypotheekgarantie aangescherpt. In augustus mogen ook kopers zonder NHG-garantie niet meer dan de helft van de hypotheek aflossingsvrij lenen.'' Ook de dossiers dijen volgens haar uit. Voogd: ''De meeste banken willen alleen huizen financieren met een NWWI-rapport, een taxatie volgens de richtlijnen van het Nationaal Woningwaarde Instituut, met steeds meer onderbouwing en bijlagen.'' Vorige week bleken banken sommige huizen niet te willen financieren omdat die op erfpachtgrond van de gemeente Amsterdam staan. Voogd signaleert uit de dagelijkse praktijk dat banken steeds moeilijker doen. Veel woningen die lang te koop stonden ,zijn volgens Voogd uit de markt gehaald. ''Die huizen waren te duur. De eigenaren hebben dat ook begrepen.'' De verkooptijd steeg ook. Huizen stonden in Amsterdam 88 dagen te koop, tegen 75 dagen eind 2010. Landelijk daalden de huizenprijzen nauwelijks, een procent in het laatste kwartaal tot 227.000 euro, en een teruggang van 1,6 procent ten opzichte van een jaar geleden. Het aantal verkopen liep wel fors terug, met 14,3 procent. Het verlies in omzet was landelijk gelijk aan de teruggang in Amsterdam. Ook de tijd dat een woning te koop staan stijgt landelijk: 135 dagen eind vorig jaar, tegen 145 dagen nu, bijna een half jaar. (TON DAMEN)

Verrassende stijging Amsterdamse huizenprijzen. Bron: Het Parool 13-01-2011

AMSTERDAM - De woningprijzen in Amsterdam zijn vorig jaar verrassend opgeveerd. De doorsnee Amsterdamse woningprijzen zijn in 2010 tegen de landelijke trend in met 4,5 procent gestegen. Maar het aantal verkochte huizen ligt nog steeds laag en er zijn nog veel onverkochte panden; de markt is nog niet hersteld. Dit meldt Eefje Voogd, de nieuwe voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Het inklappen van de markt eind 2008 leidde gemiddeld tot ruim zeven procent lagere prijzen in de stad. In 2009 zakten de prijzen nog miniem. Vorig jaar liet een kentering zien. ''De prijzen in de stad trekken weer fors aan,'' zegt Voogd. ''De Amsterdamse markt is zeer gevoelig, waardoor snelle bewegingen mogelijk zijn. In topjaar 2007 stegen de prijzen dertien procent, waarna de crisis voor de correctie zorgde.'' Ook de vierkantemeterprijs klimt, met 4,7 procent, wat al evenzeer wijst op een reëele stijging. De prijssprong werd volgens Voogd vooral gedreven door de krappe Amterdamse woningmarkt. Het aantal verkopen blijft nog beduidend onder het niveau van voor de economische crisis. Het aantal transacties daalde ook in 2010, zij het licht, met circa 150 woningen. In 2008 werden in Amsterdam ruim 8600 woningen verkocht, in 2009 7400 en vorig jaar bijna 7300. De marktstemmingsindicator, die een indruk geeft van de omzetten die de makelaars hebben, gaat ondanks de stijgende woningprijzen door de verminderde verkopen ook nog achteruit. Het verlies komt uit op ongeveer tien procent. Eefje Voogd: ''Gelet op het aantal transacties bevindt de teruggevallen markt zich nog steeds op het niveau van de jaren 2003 en 2004.'' Een veeg teken is ook de grote voorraad woningen die te koop staat. De vijver onverkochte woningen groeide vorig jaar opnieuw fors, en een kwart, tot 6572 woningen. Volgens Voogd zijn deze omzetten echter niet dramatisch. ''Zolang we elk jaar nog de hele voorraad woningen kunnen verkopen - wat landelijk al lang niet meer lukt - is de markt nog goed in beweging. Door het gegroeide aanbod heeft de klant genoeg keus, dus dat vinden we wel gezond.'' Wel waarschuwt Voogd voor verdere negatieve gevolgen als de bouwstop aanblijft, en de Amsterdamse voorraad nieuwbouwwoningen opdroogt. Momenteel staan in de stad 1500 nieuwbouwwoningen te koop, waarvan een deel binnen de Ring A10. ''Als het aanbod krapper wordt, zullen de woningprijzen in de stad ondanks de recessie verder de pan uitrijzen. Dat signaal wordt door de stijgende prijzen met deze kwartaalcijfers al afgegeven.'' In de rest van Nederland daalden de prijzen van appartementen vorig jaar gemiddeld 4,8 procent. De woningprijzen bleven in 2010 gemiddeld stabiel. Statistieken wijzen op een minuscule stijging van de gemiddelde prijs van een doorsnee woonhuis met 0,1 procent. (TON DAMEN

Nieuwe regels voor sociale huurwoningen. Bron: Het Parool 03-01-2011

AMSTERDAM - De regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen zijn vanaf zaterdag anders. Woningcorporaties moeten voortaan 90 procent van de woningen met een huur tot 647 euro per maand verhuren aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.614 euro. De overige 10 procent mogen ze verhuren aan hogere inkomens. De regels gelden alleen voor nieuwe huurders. ANP De nieuwe regels kwamen tot stand onder druk van de Europese Commissie. Corporaties krijgen namelijk staatssteun en de commissie vindt dat alleen kunnen als dit ten goede komt aan sociaal zwakkeren. Als ook mensen met een hoger inkomen een corporatiewoning kunnen krijgen, zou er sprake zijn van oneerlijke concurrentie met andere partijen op de woningmarkt. Veel corporaties zijn niet blij met de nieuwe regels. Zij stellen dat veel gezinnen tussen wal en schip zullen vallen. Mensen met een iets hoger inkomen dan 33.614 euro kunnen geen sociale huurwoning meer krijgen, maar verdienen te weinig voor een koopwoning of een huurwoning in de particuliere sector. Het kabinet weerspreekt dat er veel mensen in de problemen komen. Een flink aantal corporaties heeft aangegeven de nieuwe regels niet uit te voeren als mensen daardoor zonder woning komen te zitten. Een aantal woningstichtingen is bovendien een procedure bij het Europees Hof van Justitie begonnen tegen de nieuwe regels. Die zaak loopt nog. (ANP

Amsterdammers te rijk om te huren, te arm om te kopen. Bron: 't Parool 05-01-2011

AMSTERDAM - Bijna tienduizend Amsterdamse huishoudens die zoeken naar een sociale huurwoning, kunnen daar sinds 1 januari naar fluiten. Doordat het kabinet nieuwe Europese regels doorvoert, verdienen zij te veel om in aanmerking te komen. Onder de duizenden Amsterdamse huishoudens die nu ineens buiten de boot vallen, zijn ook veel gezinnen en alleenstaanden die al jaren ingeschreven staan en nog altijd hard op zoek zijn naar een sociale huurwoning. Sommigen reageren al jaren elke keer op het woningaanbod, maar verdienen nu ineens een paar tientjes per maand te veel, aldus de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Uit berekeningen van de federatie blijkt dat ongeveer zestien procent van de zestigduizend actief woningzoekenden in Amsterdam meer verdient dan 33.614 euro, sinds 1 januari de inkomensgrens voor een sociale huurwoning. Vorige zomer, toen duidelijk werd welke gevolgen de nieuwe regels zouden hebben, heeft de federatie alle woningzoekenden hierop geattendeerd via de website van Woningnet. Veel van de gedupeerden zijn er echter nog niet in geslaagd een woning te bemachtigen. De problemen zijn het gevolg van nieuwe regels van de Europese Unie. Die bepaalde onlangs dat woningcorporaties per 1 januari 2011 een inkomensgrens van 33.164 euro moeten hanteren bij de toewijzing van sociale woningen (maximumhuurprijs 652 euro). Omdat corporaties staatssteun ontvangen doordat ze goedkoop geld kunnen lenen, kan de EU beperkingen opleggen. Vooral huishoudens die tussen de 33.000 en de 45.000 euro bruto verdienen, komen in problemen. Met een inkomen tot 45.000 euro is een koophuis in Amsterdam immers nauwelijks een optie. Van de EU mogen corporaties nog tien procent van de vrijkomende woningen verhuren aan mensen die meer verdienen dan 33.614 euro. ''Maar het heeft voor die mensen eigenlijk geen zin om te reageren,'' zegt een woordvoerder van woningcorporatie Ymere. ''Wij hebben al die woningen nodig voor stadsvernieuwingskandidaten en mensen met een urgentieverklaring.'' De problemen zijn in Amsterdam groter dan elders, zegt een woordvoerder van de AFWC. ''Het gat tussen huren en kopen is hier groter.?Sociaal huren kan tot 650 euro, huren op de vrije markt vanaf 900 euro per maand. In dat segment zijn in Amsterdam nauwelijks huurwoningen te vinden. (JASPER KARMAN)

Amsterdamse Huizenmarkt explodeert. Bron: Het Parool 18-11-2010

AMSTERDAM - Een koophuis wordt voor veel Amsterdammers onbereikbaar. De woningmarkt lijkt zich te herstellen, waardoor de vraag en de prijzen razendsnel kunnen stijgen. Daardoor wordt de kloof tussen huren en kopen voor meer mensen onoverbrugbaar. Daarvoor waarschuwen de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam (DBGA), de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) in het vandaag gepubliceerde rapport Woon Amsterdam 2010; een jaarlijkse analyse van de Amsterdamse woningmarkt. Nu het nieuwe kabinet de aanpak van de hypotheekrenteaftrek onbespreekbaar heeft gemaakt, moeten er in Amsterdam snel meer huizen worden gebouwd om te voorkomen dat de woningmarkt opnieuw vast komt te zitten, meldt het rapport: 'Zonder een structurele vergroting van het aanbod zal dit leiden tot toenemende schaarste en stijgende prijzen. Een weinig aantrekkelijk vooruitzicht.' Dat sombere vooruitzicht wordt versterkt door de daling van de bouwproductie. In 2009 werd in Amsterdam begonnen met de bouw van 2273 woningen; ongeveer de helft van de 4400 woningen die in 2007 en 2008 in aanbouw werden genomen. Verkopen gaat moeilijk Vanwege de ongunstige economische situatie zal dat aantal in 2010 waarschijnlijk verder dalen naar ongeveer 2000, en ook de komende jaren beloven weinig goeds: corporaties en ontwikkelaars hebben grote moeite bouwprojecten gefinancierd te krijgen en de woningen te verkopen. Op 1 oktober 2010 stonden 5938 woningen te koop: ruim drie keer zoveel als de 1786 die op 1 januari 2008, voor het begin van de crisis, te koop waren. Corporaties hebben ook veel moeite om sociale huurwoningen te verkopen. In 2010 worden er naar verwachting maximaal 1300 verkocht; veel minder dan in 2007 en 2008. Omdat de corporaties de opbrengst uit de verkoop gebruiken voor nieuwbouw en renovatie, lopen daardoor veel bouw- en vernieuwingsprojecten vertraging op. Toch herstelt de Amsterdamse woningmarkt geleidelijk van de klap, zegt Pieter Joep van den Brink van de MVA. Hij hoopt dat in 2010 in Amsterdam net zoveel huizen worden verkocht als in 2009. ''De markt bereikte het dieptepunt in het eerste kwartaal van 2009. De verkoopcijfers zitten duidelijk onder het niveau van 2007, maar sinds begin 2009 zijn de prijzen alweer gestegen met zeven procent, het aantal verkopen steeg met 23 procent.'' Een zorgwekkende trend in het rapport is volgens Van den Brink de grotere kloof tussen de huur- en de koopsector. Voor veel huurders is de stap naar een koophuis niet rendabel: ze gaan vaak meer betalen of komen in een kleiner huis terecht in een minder goede buurt. ''Het merendeel van de in Amsterdam verkochte woningen wordt betrokken door mensen die daarvoor een woning huurden. Hurende Amsterdammers die een koopwoning willen betrekken, zullen zich dan ook vaak gedwongen voelen de stad te verlaten.'' (JASPER KARMAN)

Opgelet! Hypotheekrente daalt niet meer!. Bron: Z24 11-10-2010

Opgelet! Hypotheekrente daalt niet meer 08-10-2010 | Gepubliceerd 11:51 11-10-2010 | Laatst bijgewerkt 08:22 Het hele jaar zakten hypotheekrentes met vaste looptijden van vijf jaar en langer. Maar die ontwikkeling is gestopt. Niet onbelangrijk voor huiseigenaren die dubben of ze de hypotheekrente voor langere tijd willen vast zetten. Spaarloon vrij? Vind de hoogste spaarrente. Vergelijk hier op Z24 alle tarieven. Lees meerIn beeld Daling vaste hypotheekrente stokt Service Gratis Z24 Nieuwsbrief Gratis Z24-nieuws op je site Handig Share | De Nederlandse huizenmarkt was de afgelopen drie maanden in mineur. Branchevereniging NVM meldde donderdag dat huizenprijzen gemiddeld met 1,3 procent daalden in het derde kwartaal, terwijl de verkoopvolumes in de Randstad met meer dan 10 procent zakten. Hypotheekrente-aftrek In de laatste maanden van dit jaar moet blijken in hoeverre de politieke onzekerheid rond de hypotheekrente-aftrek de markt heeft beïnvloed. Met de komst van het kabinet Rutte I, komende week, is in ieder geval duidelijk dat er voorlopig niets verandert met de rente-subsidie voor woningeigenaren. Kijk je naar de ontwikkeling van de hypotheekrente zelf, dan is over de eerste negen maanden van 2010 een duidelijke tweedeling zichtbaar. De variabele hypotheekrente bewoog nauwelijks en bedraagt al het hele jaar gemiddeld zo'n drie procent. Hypotheekrentes met langere rentevaste perioden lieten echter een gestaag dalende lijn zien. Zo is de vijfjarige hypotheekrente met 0,8 procentpunt gezakt tot gemiddeld 3,7 procent en de 10-jaarsrente met 0,7 procentpunt tot 4,3 procent. Zie deze grafiek, gebaseerd op gegevens van intermediair De Hypotheekshop. De daling van de vaste hypotheekrentes had onder meer te maken met ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Door de Griekse schuldencrisis zijn Nederlandse staatsobligaties populairder geworden en dat zorgde ervoor dat rentes op staatsobligaties flink zijn gedaald. Die rentes vormen een ijkpunt voor hypotheekrentes. Rentedaling stokt Bij de hypotheekrentes lijkt de rek er echter uit. Eind september steeg de gemiddelde hypotheekrente voor rentevaste perioden van vijf, tien en twintig jaar voor het eerst in 2010. Weliswaar ging het om marginale verhogingen, maar de dalende trend is sinds drie weken gestopt. Voorspellen hoe het verder gaat met de hypotheekrentes is uiterst lastig, mede omdat economen zwaar verdeeld zijn over de toekomstscenario's ten aanzien van de inflatie. Sommigen verwachten dat het monetaire beleid van centrale banken zal leiden tot een hogere inflatie en daarmee tot hogere rentes. Anderen vrezen juist voor een periode van deflatie, met dalende prijzen - en dat betekent doorgaans ook blijvend lage rentes. Hoe het ook uitpakt, het verschil tussen variabele hypotheekrentes en bijvoorbeeld de vijfjaarsrente is sterk gekrompen, tot gemiddeld minder dan een procentpunt. Wie zekerheid wil over de maandelijkse rentelasten betaalt daarvoor dus, ondanks de recente verhoging, een relatief lage 'prijs'.

Amsterdamse Huizenmarkt stijgt met 7%. Bron: Het Parool 08-10-2010

De woningmarkt is het derde kwartaal weer onderuitgegaan. Het aantal verkochte woningen is gedaald en landelijk zijn de prijzen zelfs gezakt tot het niveau van 2009. Daarmee heeft de huizenmarkt de opgaande lijn van de eerste helft van dit jaar niet doorgezet, blijkt uit cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vanochtend heeft gepubliceerd. In Amsterdam daalde het aantal verkochte woningen in het derde kwartaal met zeventien procent, tot ruim zestienhonderd. Het aantal huizen dat te koop staat, steeg licht. In tegenstelling tot het landelijke beeld steeg de Amsterdamse huizenprijs wél, met zeven procent.

Het geloof in voorspellen. Bron: Spacemakers 29-09-2010

HomeNieuwsArtikelenWeblogKalenderEducatieHet geloof in voorspellen dinsdag, 28 september 2010, 8:42 - Door: Rob Mulder, directeur strategie en belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis. Het heeft me altijd geïntrigeerd dat weermannen- en vrouwen op tv zoveel tijd besteden aan het weer van vandaag. Terwijl iedereen toch al weet hoe het weer vandaag is geweest? Misschien doen ze dat om in elk geval iets bij het rechte eind te hebben. Want zodra het over het weer van morgen en overmorgen gaat, zitten ze er immers ontzettend vaak naast. Voorspellen is nu eenmaal moeilijk. Vooral als het de toekomst betreft. Allang zien aankomen Dat geldt zeker ook voor economische voorspellingen. Achteraf had menigeen - naar eigen zeggen - de economische en financiële crisis allang zien aankomen. Maar vooraf had toch niemand het in deze vorm en omvang voorzien? Vanuit de hoek van de sociale wetenschappen komt hierdoor vaak kritiek op de economische professie. Wat heb je aan economen als ze niet eens een economische crisis kunnen voorspellen? Die kritiek is echter te gemakkelijk. We verwijten sociale wetenschappers toch ook niet dat ze de moord op Pim Fortuyn niet hebben zien aankomen? Voorspellen is nu eenmaal erg moeilijk. Information overload Persoonlijk ben ik mijn geloof in toekomstvoorspellingen een jaar of 10 geleden definitief kwijtgeraakt. Na lezing van het boek 'De voorspellers' van professor Rein de Wilde. In essentie toont hij in dat boek aan dat toekomstdeskundigen' bij gebrek aan historisch besef steeds weer dezelfde fouten maken. Dit uit zich bijvoorbeeld in een naïeve kijk op nieuwe technologie, waarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met onder meer de grote maatschappelijke gedragsveranderingen die technologieën uitlokken. De opkomst van de computer, het internet en e-mail heeft daardoor niet geleid tot de 'paperless society' die men ervan verwachtte. Integendeel: omdat het zo gemakkelijk is geworden even een nieuwe versie van een stuk te printen, is er nog nooit zoveel papier gebruikt als tegenwoordig. Ook heeft niemand de 'information overload' voorzien waarmee iedereen tegenwoordig wordt geconfronteerd. Evenmin de stress die voortkomt uit het feit dat je tegenwoordig al laat bent als je na één dag een e-mail beantwoordt, terwijl er vroeger meerdere dagen overheen gingen voordat je antwoord had op een brief. Lees 'Het bureau' van Han Voskuil er nog maar eens op na. Ontwikkelingen bijsturen Toekomstvoorspellingen kunnen er ook naast zitten omdat we 'met zijn allen' helemaal niet willen dat een bepaalde voorspelling uitkomt. En er dus alles aan doen om de ontwikkelingen in een goede richting bij te sturen. Denk aan de zogenoemde krimpproblematiek, waarbij mensen én voorzieningen wegtrekken uit onder meer Noordoost Groningen, Zeeland en de Oostelijke Mijnstreek, terwijl het in de Randstad steeds drukker wordt. Dit komt bovenop de ontwikkeling waarin het voor Nederlandse gezinnen - als gevolg van gebrekkige doorstroming, lange wachttijden in de huursector en een aanbod van nieuwe woningen dat kwantitatief en kwalitatief niet goed aansluit op de vraag - überhaupt almaar moeilijker wordt hun woonbehoeften te realiseren. Nieuw kabinet kan openingen bieden Vereniging Eigen Huis wil graag - met andere maatschappelijke partijen op de woningmarkt - haar steentje bijdragen om een dergelijke toekomst te voorkomen. Wij hopen van harte dat een nieuw kabinet openingen zal bieden om dat mogelijk te maken. Sommigen voorspellen dat we het snel zullen weten.

BTW Tarieven Aannemers tijdelijk naar 6 procent. Bron: Het Parool 31-08-2010

DEN HAAG - Ondernemers in de bouw kunnen flink profiteren van de btw-verlaging op verbouwingen van een huis die demissionair minister Jan Kees de Jager (Financiën) dinsdag heeft ingesteld. Bij optimaal gebruik kan de maatregel de sector 6 miljard euro opleveren, schat koepelorganisatie Bouwend Nederland. Beter laat dan nooit, is de teneur bij de vakbonden. CNV Bouwnijverheid erkent dat het besluit de woningmarkt en daarmee het werk in de bouw stimuleert, maar volgens de vakbond heeft de regering veel te lang met de ingreep gewacht. ''Onze Belgische collega's hebben al anderhalf jaar profijt gehad van een btw-verlaging op nieuwbouw. Dat hadden wij ook kunnen hebben. Het is een gemiste kans'', zegt John Kerstens, voorzitter van FNV Bouw. Vakbonden en werkgeversorganisaties hebben er de afgelopen tijd bij de politiek op aangedrongen de bouwsector een impuls te geven. De branche is zeer geraakt door de economische crisis. De werkgelegenheid liep met duizenden arbeidsplaatsen terug en talloze bedrijven gingen failliet. De Jager verlaagt het btw-tarief op verbouwingen tijdelijk van 19 naar 6 procent. Daarnaast kondigde de minister vijf andere maatregelen aan. De hogere grens van de Nationale Hypotheek Garantie is tot eind volgend jaar verlengd. Mensen die al een nieuw huis hebben gekocht maar het oude nog niet hebben verkocht, kunnen langer voor beide huizen hypotheekrenteaftrek krijgen. Die regeling bestond al, maar is tijdelijk verlengd van twee naar drie jaar. Eerdere stimuleringsmaatregelen van de overheid, zoals de crisiswet, werken vooral in het voordeel van grotere bouwbedrijven. Van de verlaging van de btw-toeslag op verbouwingen profiteren vooral zzp-ers en het mkb. Consumenten die hun huis willen verbouwen, kunnen honderden euro's besparen. Bij VastgoedPro, de beroepsorganisatie voor makelaars en taxateurs, komt de maatregel hard aan. Directeur Ed van de Bijl vreest dat de verkoop van huizen nu nog meer stokt dan al het geval was. Mensen met verhuisplannen zouden volgens Van der Bijl eerder geneigd zijn hun huidige huis te verbouwen. Op jaarbasis zou dat kunnen betekenen dat er duizenden woningen minder worden verkocht, wat neerkomt op minder werk voor makelaars. Makelaarsvereniging NVM is het daar niet mee eens. De btw-verlaging zou de mobiliteit op de woningmarkt juist vergroten, omdat mensen die hun huis opknappen juist weer meedoen op de markt. ''Alleen huizen die goed zijn opgeknapt, worden verkocht'', zei een woordvoerder. Bovendien profiteren de huiseigenaren op lange termijn van een waardestijging van hun woning. Het lagere btw-tarief is van toepassing op arbeidsloon, niet op materialen. De maatregel geldt voor een periode van negen maanden: van 1 oktober dit jaar tot 1 juli volgend jaar. Dat is niet lang genoeg, vindt de Aannemersfederatie Nederland. ''Prognoses geven immers aan dat de omzetdaling in de bouwnijverheid tot in 2012 zal voortduren'', aldus de bouwkoepel die zich er nu sterk voor gaat maken dat het lagere tarief na 1 juli blijft bestaan. (ANP)

Ministerie van Financien komt met maatregelen woningmarkt. Bron: Bulletin MVA dd 31-08-2010

Het heeft de minster van financien behaagd een aantal maatregelen te nemen teneinde de woningmarkt een extra impuls te geven. Interessant nieuws voor u en uw clienten. De verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie blijft een jaar langer van kracht. Dat schrijft minister De Jager (Financiën) mede namens minister Van Middelkoop (Wonen, Wijken en Integratie) in een brief aan de Tweede Kamer. Naast verlenging neemt het kabinet een aantal maatregelen om de woningmarkt een impuls te geven. Zo gaat het btw-tarief voor bijvoorbeeld een verbouwing of herstelwerkzaamheden aan het dak tijdelijk omlaag en wordt terugbetaald geld van de stimuleringsregeling voor de woningbouw ingezet voor projecten die eerder buiten de boot vielen. Het kabinet verwacht dat door de verhoging van de NHG banken eerder bereid zullen zijn een lening te verstrekken, omdat het rijk garant staat voor de eventuele restschuld. Meer mensen zouden daardoor een (ander) huis kunnen gaan kopen. Kopers die gebruikmaken van de NHG kunnen van hun bank een lager rentetarief krijgen, op voorwaarde dat ze een deel van hun hypotheek zullen aflossen. Onder de NHG mag niet meer dan 50 procent van de lening aflossingsvrij zijn. Huizenkopers betalen dan eenmalig een percentage van 0,55 procent over het hypotheekbedrag, maar zijn er daarna van verzekerd dat een eventuele restschuld bij een gedwongen verkoop van de woning wordt betaald. De NHG is op 1 juli 2009 verhoogd van 265.000 euro naar 350.000 euro. De verhoging blijft van kracht tot 1 januari 2012. In de brief van minister De Jager zijn de volgende maatregelen opgenomen om de woningmarkt en daarmee ook de bouwsector een extra impuls geven. •Lager btw-tarief: Voor renovatie en herstel van een woning die minimaal twee jaar oud is, geldt tussen 1 oktober 2010 en 1 juli 2011 een verlaagd btw-tarief van 6% (in plaats van 19%). Dit lage btw-tarief is alleen van toepassing op arbeidsloon, niet op materialen. •NHG-garantie: ook in 2011 ligt de grens voor een hypotheek met NHG-garantie op € 350.000. Dat betekent dat kopers een jaar langer kunnen profiteren van de voordelen van de ruimere NHG-grens. •Dubbele lasten: De periode waarin mensen met dubbele hypotheeklasten (nieuw huis gekocht, oude woning nog niet verkocht) voor beide huizen in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek gaat voor alle situaties van twee naar drie jaar. Deze tijdelijke regeling vervalt eind 2012. •Hypotheekrenteaftrek na verhuur: De regeling waarbij mensen na een verhuurperiode weer recht hebben op hypotheekrenteaftrek wordt met één jaar verlengd en loopt nu tot eind 2012. •Overdrachtsbelasting: Als in 2011 een woning wordt gekocht en datzelfde huis binnen het jaar wordt doorverkocht dan is bij de tweede verkoop alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de eventuele winst. Dit is een uitbreiding van de termijn, op dit moment geldt de vrijstelling als een woning binnen een half jaar wordt doorverkocht. •Woningbouwprojecten: Eerder heeft het kabinet, verdeeld over drie tranches, ca € 350 miljoen beschikbaar gesteld voor het ondersteunen van woningbouwprojecten die als gevolg van de crisis zijn stilgevallen of niet van start konden gaan. In 2010 is door gemeenten circa € 37 miljoen uit de eerste twee tranches terugbetaald omdat niet tijdig met de bouw kon worden begonnen. Dat geld wordt nu ingezet voor projecten die eerder bij de derde tranche zijn afgevallen omdat het toen beschikbare budget was uitgeput.

Prijzen koopwoningen Amsterdam stijgen weer. Bron: Het Parool 02-08-2010

DEN HAAG - De prijzen van bestaande koopwoningen in Amsterdam zijn in het tweede kwartaal van dit jaar met 0,7 procent gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2009. Het is de eerste keer sinds eind 2008 dat de prijzen stijgen, blijkt uit maandag gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Amsterdam was niet de enige grote gemeente waar de koopwoningen duurder werden. Ook in Haarlem, Zwolle, Enschede en Emmen zijn de prijzen in het tweede kwartaal gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In Rotterdam, Utrecht en Den Haag waren de prijzen in het afgelopen kwartaal nog lager. In Ede en Den Bosch waren de koopwoningen nog ruim 5 procent goedkoper. Koopwoningen in Nederland waren in het tweede kwartaal gemiddeld bijna 2 procent goedkoper dan in dezelfde periode in 2009. Het aantal verkochte woningen steeg met 18 procent het sterkst in Amsterdam. In de meeste grote gemeenten nam het aantal transacties toe. Alleen in Dordrecht, Den Bosch, Haarlemmermeer, Nijmegen, Almere, Haarlem en Zaandam werden minder woningen verkocht dan een jaar eerder. (ANP)

Hervorm huurmarkt en hypotheekrenteaftrek. Bron: NRC handelsblad za 10 en zo 11 juli

Hervorm huurmarkt en hypotheekrenteaftrek De afstand tussen de beschermde huurmarkt en de vrije koopmarkt moet kleiner worden, stelt Marc Calon, vertegenwoordiger van de woningcorporaties. Anders komt ook de sociale volkshuisvesting in gevaar. “ Partijen moeten uit hun ideologische loopgraven komen.” Hans Buddingh en Oscar Vermeer. Voorzitter Marc Alon van corporatiekoepel Aedes heeft een alarmerende boodschap voor ‘Den Haag’, waar informateurs Rosenthal en Wallaga nijver sleutelen aan Paars Plus. Als politici geen akkoord sluiten over hervorming van de woningmarkt (lees: huurliberalisatie en beperking van de hypotheekrenteaftrek), dan komt de corporatiesector, en dus de volkshuisvesting in gevaar, stelt Calon. Simpelweg door een gebrek aan investeringsmiddelen in deze tijden van crisis.”Partijen moeten uit hun ideologische loopgraven komen”, waarschuwt de vertegenwoordiger van de corporaties. Toen Calon ruim een jaar geleden aantrad als voorzitter van Aedes leken woningcorporaties nog maar weinig goed te kunnen doen bij publiek en politiek. Zijn voorganger Willem van Leeuwen oogstte een storm van kritiek wegens een vertrekpremie van een miljoen euro. Er waren bestuurders verdacht van corruptie en wanbeleid. De tweede kamer hield het ene na het andere spoeddebat. Calon zelf leek te worden meegesleept toen discussie ontstond over zijn beloning van 200.000 euro voor een driedaagse werkweek. De Groningse oud- gedeputeerde en ( nog steeds) boer begreep het signaal: hij trad in dienst voor 150.000 euro. Sinds die hectische periode is er volgens Calon bij de corporaties veel veranderd. Ze stemmen nu in met kabinetsvoorstellen voor veel strakker onafhankelijk toezicht. En het is uit met te ruime salarissen. Uit onderzoek van Aedes bleek dat ruim een kwart van corporatiedirecteuren zich niet hield aan de eigen Izeboud-norm van maximaal 232.000 euro. Calon:”toen heb ik gezegd: we zijn volstrekt ongeloofwaardig . We kijken naar de normen en die worden gewoon wet.” Begin vorige maand spraken corporatiedirecteuren af dat zij vanaf 1 juli niet meer dan de Balkenendenorm ( bijna 190.000 euro) verdienen. Alleen in speciale gevallen – na toestemming van een onafhankelijke commissie – kan worden afgeweken. De bedreiging van een negatieve publieke opinie mag goeddeels zijn afgewend, er is nu een grotere bedreiging: het slechte economische klimaat. Volgens Calon staat zelfs het voortbestaan van corporaties op het spel. Dat klinkt ernstig, hoe bedoelt ? “ Het bouwen van woningen voor mensen met een kleine portemonnee is per definitie onrendabel, maar we konden het altijd betalen. Daar zijn drie redenen voor: de waarde van ons vastgoed steef sneller dan gedacht, het lenen van geld was goedkoop en we konden huizen verkopen en met die cash ons bedrijf runnen. Die situatie verandert? “ De waardestijging van het vastgoed zal niet meer worden wat het geweest is. De laatste twee jaar is de waarde zelfs gedaald. Kijk naar het lenen van geld: de rente staat historisch laag en kan dus alleen maar hoger worden. En de verkoop van woningen: ook dat feest is voorbij. Steeds meer mensen zijn werkloos. Niemand weet of hij zijn baan houdt.” Dat lijkt een hopeloze situatie. “zolang onze huren niet meer mogen stijgen dan de inflatie, gaat de omvang de sector vroeg of laat omlaag. Als je geen ruimte geeft aan hogere huren, breng je het voortbestaan van de sociale huisvesting in gevaar. Het businessmodel zit niet goed in elkaar, het gaat fout. Dus je moet ingrijpen.” Pleit u voor het vrij laten van de huren? “ Er moet een zekere mate van huurliberalisatie komen, zij het begrensd, zodat er meer geld binnenkomt. Daarnaast moeten de kosten bij corporaties enorm omlaag. Hand in eigen boezem”. Wat bedoelt u met een zekere mate van huurliberalisatie? “Corporaties gaan voortaan verplicht de maximaal redelijke huur vragen. Dat verschilt per gebied. De waarde van een huis heeft op dit moment geen invloed op de hoogte van de huur. Een woning met een bepaalde omvang doet dezelfde huur in Oude Pekela als in Amsterdam. Dat is toch idioot? In de nieuwe situatie zal de huuur in de Oude Pekela gaan dalen en die in Amsterdam juist gaan stijgen. Daar kan alleen van worden afgeweken als met de lokale overheid is afgesproken dat dat voor een bepaalde doelgroep of wijk niet hoeft. De VVD zal blij met u zijn. Die partij wil dolgraag de huurmarkt aanpakken. “ Je moet niet alleen de huren aanpakken, zoals rechts wil, alleen de koopmarkt, zoals links wil. Links moet niet zeggen ‘blijf van de huren af en gooi de hypotheekrenteaftrek maar over de schutting’en rechts moet niet zeggen ‘blijf van de hypotheekrenteaftrek af en gooi de huur maar volledig vrij’. Beide zijn dom. Als je de woningmarkt in evenwicht wilt brengen, moet je zowel de huur als koop aanpakken. Je hebt tussen de tien en twintig jaar nodig om het systeem in evenwicht te brengen. Maar je moet wel nu beginnen. Leidt dat tot een betere woningmarkt? “ Het leidt tot een situatie waarin je aan de bovenkant van de huurmarkt hogere huren krijgt, en aan de onderkant van koopmarkt lagere koopprijzen. Dan heb je de situatie die je wilt hebben: een huurder kan goedkoop huren, duur huren, goedkoop kopen of duur kopen. Het gat tussen huur en koop is gedicht. De eisen van Brussel dat corporaties om redenen van eerlijke mededinging 90 procent van hun woningen moeten toewijzen aan inkomens tot 33.000 euro is dan ook geen probleem meer. Er is dan genoeg huur- en koopaanbod voor de lagere middeninkomens. De politiek laat haar oog al vallen op extra huuropbrengsten van, volgens sommigen, 2 miljard euro bovenop de huidige 11,5 miljard. Hoe reëel is dat? “Als je 1 procent huurstijging boven inflatie doet, doe je er achttien jaar over om aan ruim 2 miljard bezuinigen te komen. Of je moet 18 procent verhogen in een jaar, maar dat kan jan met de pet niet betalen. Politiek wordt dat niet gedragen, ook bij de VVD niet. Er wordt geschat dat je jaarlijks dus maar 200 tot 300 miljoen extra huur kunt binnenhalen. Theoretisch kun je er veel meer geld uit halen, zeggen de deskundigen en het CPB. Dat is dikke theoretische kletspraat. Waarom vragen commerciële partijen dan maar 83 procent van de maximaal redelijke huur? Ik weet het antwoord wel. Dat kunnen en willen de mensen niet betalen. De hoeveelheid oninbare huur neemt alleen maar toe.” Tot welk aanbod aan de politiek zijn corporaties dan bereid? “Het geld dat vrijkomt uit hogere huren en de kostenreductie in onze bedrijfsvoering willen we in de volkshuisvesting steken. Geld afpakken van de sector is gewoon diefstal. Daarnaast: dan implodeert het systeem, dan gaat het failliet. Daar wordt te weinig over gesproken. Als je een heffing doet van 500 miljoen op jaarbasis, dan daalt je rentedekkingsgraad en ben je niet meer te financieren. Dan lopen je investeringen in de hele sector in een jaar tijd terug van 9,5 miljard naar 1 miljard. Tel uit je verlies. We moeten met het gezicht naar het kabinet staan. Wij willen taken overnemen op het gebied van volkshuisvesting waar anders rijksgeld in zou moeten.” Zoals? “Extra wijkaanpak, zoals in de veertig Vogelaarwijken, moet gewoon doorgaan. Er zijn nog veel meer wijken. Ook extra verduurzaming van de woningvoorraad, want dat is goed voor de huurders- woonlasten blijven gelijk of worden lager. Ook ouderen en studentenhuisvesting, maatschappelijk vastgoed, wat we nu ook doen, scholen en ziekenhuizen bouwen. Wij kunnen met een lager rendement genoegen nemen. Waarom? Het is het basisprincipe van de landbouwcooperatie. Het is vermogen in de dode hand. Economen zeggen: maak het liquide en haal hogere rendementen. Maar dat leidt ertoe dat je je basisdoel niet nastreeft. Ik bestrijd dus elke politicus of planbureaudirecteur die zegt dat vermogen in de dode hand slecht is. Doel is een fatsoenlijke en sociale volkshuisvesting, niet snel cashen. VVD-leider Rutte, mogelijk de nieuwe premier, zegt af te willen zien van subsidies voor wijaanpak. “ Mijn eerste reactie is, meneer Rutte, weet u hoeveel er aan wijkaanpak wordt besteed>? Van de 9,5 miljard aan investeringen door corporaties gaat 300 miljoen naar sociale activiteiten. En weet u wat het effect daarvan is? Dat is hartstikke goed. Dat blijkt uit evaluaties. Mijn kritiek is dan ook: je moet rationeel naar het systeem kijken en dan minder ideologisch. Constanteer dan dat het Nederlandse volkshuisvestingssysteem voor weinig geld heel erg veel oplevert, namelijk niet gesegregeerde wijken – in vergelijking met elk land dat zich qua ontwikkeling kan meten met Nederland doen we het hartstikke goed. We creeeren een relatief goeie woonomgeving voor weinig geld. En in vergelijking met alle andere toeslagen is de huurtoeslag heel effectief en doelmatig, dat is door het Rijk vastgesteld.” Volgens velen kan de corporatiesector met zn 2,4 miljoen sociale huurwoningen een stuk kleiner. De directeur van de Rotterdamse corporatie Woonbron zei de helft kleiner, de opbrengst kan dan in de staatskas. Wat vindt u? “ Als de woningmarkt volledig is hervormd, kan de corporatiesector kleiner, dat klopt. Maar niet nu dus. De woningmarkt moet eerst worden ontstopt. En de opbrengst moet aan volkshuisvesting worden besteed, want het vermogen is daar opgebouwd. Maar nu meteen een miljoen woningen verkopen is complete kolder. Als je een normale functionerende woningmarkt hebt, zitten commerciële verhuurders in het hoge segment, waarom zou een woningcorporatie daar dan moeten zitten? Dan kun je bijvoorbeeld ook pensioenfondsen erin betrekken. Je hebt dan contant geld nodig om te investeren in woningbouw, en door prijsconcurrentie zal de markt de sector tuchtigen.” Dat kan volgens Calon eindelijk ook scheefwonen – hoge en middeninkomens die blijven wonen in corporatiewoningen die zijn bedoeld voor lage inkomens- worden aangepakt, omdat alternatieven beschikbaar zijn. Hij bepleit dan ook een langjarig ‘transitiepact’ voor de hele woningmarkt.”en als u me vraagt of dat er zal komen? Het is onontkombaar”!

Het Parool 3 mei 2010. Bron:

Gezin rukt op binnen ring A-10, in de stad De carrière van de vrouwen is in Amsterdam bepalend voor de keuze van de buurt waar het gezin gaat wonen: liefst binnen de ring met alle voorzieningen binnen bereik, als kan met de bakfiets. Foto Jean-Pierre Jans Vorige week verscheen de Atlas van Nederlandse Gemeenten, editie 2010. Die meldt dat Amsterdam kampt met een wegtrekkende middenklasse. Veel gezinnen met kinderen nemen de wijk naar randgemeenten, waar nog een betaalbaar huis met tuin te vinden is. Dit beeld is onjuist, legt sociaal-geograaf Willem Boterman van de UvA uit. De Atlas kijkt alleen naar de migratiestromen: mensen die de stad binnenkomen of verlaten. ''Een deel van de nieuwe middenklasse in Amsterdam komt echter niet van buiten, maar is het product van aanwas binnen de stad. Dat zijn studenten die later goed zijn gaan verdienen. De groei van deze middenklasse zie je niet terug in de migratiestromen.'' Uit statistieken van bureau O+S blijkt dat de gestage trek van Amsterdamse gezinnen naar Almere sinds 1992 sterk is gedaald. Toen vertrokken er 2500 gezinnen per jaar, in 2006 minder dan duizend. Uit die statistieken blijkt echter ook dat in de hoofdstad al sinds 1985 een flinke groei is van het aantal middeninkomens. ''Momenteel is de helft van de Amsterdammers hoog tot zeer hoog opgeleid.'' Steeds meer goedverdienende gezinnen met jonge kinderen strijken bij voorkeur neer in wijken als de Apollobuurt, het Museumkwartier, Willemspark, de Scheldebuurt, het Oostelijk Havengebied en Park De Meer. Daar staan redelijk ruime gezinshuizen. De grote leegloop van Amsterdam in de jaren zeventig kwam rond 1985 tot staan. Boterman: ''De laatste twaalf jaar is het inwonertal aanzienlijk gestegen. In 1998 waren het er nog 718.000, tien jaar later, in 2008, liep dat op tot 747.000; dit jaar staat de teller al op 767.000, een toename van vijftigduizend.'' Boterman: ''Het aantal gezinnen in Amsterdam neemt dus niet af, maar toe. Die trend komt grotendeels voor rekening van studenten en alleenstaanden, die als twintigers komen en als dertigers een gezin stichten.'' ''In 1987 maakten gezinnen met kinderen nog 21,6 procent van alle huishoudens uit, in 2007 is dat al 24,7 procent. Dat is een belangrijke groei.'' VANDAAG IN HET PAROOL Middenklasse Mokum groeit als kool Als door een geheimzinnige hand geleid, trekken steeds meer gezinnen naar de centrale wijken van Amsterdam. De vrouw blijkt daarbij de baas.

'Huizenmarkt stad zakt niet snel in'. Bron: Ton Damen

De discussie over de hypotheekrente leidt tot onzekerheid op de huizenmarkt. Maar de Amsterdamse huizenmarkt is niet zo gevoelig voor die onzekerheid, zegt Martijn de Jong-Tennekes, senior-econoom van de Rabobank. Bent u niet ongerust? ''We weten nog niets. Veel varianten zijn de revue gepasseerd. De ambtelijke werkgroep presenteerde gisteren aanbevelingen en de politieke partijen komen nog met plannen. De voorstellen variëren van niets doen tot een forse beperking.'' Bent u het met de Vereniging Eigen Huis eens dat niet over schrappen van de hypotheekrenteaftrek mag worden gesproken? ''De woningmarkt heeft belang bij doorstroming. Sommige potentiële kopers aarzelen als zij merken dat de spelregels veranderen. Discussie is slecht voor het vertrouwen.'' Bent u blij dat het CDA dat de aftrek ongewijzigd wil houden? ''De dialoog is funest voor doorstroming, welk standpunt ook wordt ingenomen. Nu dit een verkiezingsitem is, blijft het debat maar voortduren.'' Wat zijn de gevolgen? ''Bij lange overgangstermijnen valt het mee. In het verleden hebben veranderingen de markt niet erg beïnvloed. De aftrek is al beperkt, bijvoorbeeld door de verplichting bij verhuizing de overwaarde eerst in je nieuwe woning te moeten steken voor de hypotheekrente aftrekbaar is. Dat is een milde variant.'' Wat is het grootste probleem? ''Gebrek aan vertrouwen. Door de crisis zijn werknemers al bang hun baan te verliezen. Ze kopen minder makkelijk een nieuwe woning. Vooral als de aftrek ter discussie staat. Zodra duidelijk wordt wie zijn werk verliest en wie niet, kan de groep die zijn baan houdt, verhuisplannen maken. Dat heeft invloed op verhuizers, notarissen, meubelzaken en woninginrichters en is zo weer gunstig voor de economie.'' Ziet u geen structureel probleem? ''Onder de huidige omstandigheden niet. Nederlandse banken hebben hypotheken verstrekt op basis van vooral het inkomen. Dat is een robuuste manier van financieren. In het buitenland gaf vooral de waarde van het onderpand de doorslag. Dat is riskanter.'' Hoe zou de Amsterdamse woningmarkt reageren op beperking van de hypotheekrenteaftrek? ''Het gaat om een krappe markt. Structureel worden in Amsterdam relatief erg weinig woningen aangeboden. Hierdoor is min of meer sprake van permanente vraag, en van krapte in de markt. Dat maakt de markt minder gevoelig voor de discussie over de aftrek.'' Maar Amsterdam heeft toch ook last van de crisis? ''Ja, ook Amsterdam is gevoelig voor vertrouwenseffecten en voor hervormingen in de markt. Maar doordat ook de bouw terugvalt, versmalt de stroom van nieuw aanbod en groeit de druk op de woningmarkt. Dat voorkomt snelle prijsval bij negatieve berichten. Bovendien is de woningmarkt in Amsterdam anders dan in de rest van Nederland. Van grote invloed is dat hoofdkantoren van bedrijven zich in de stad hebben gevestigd, zoals Philips, Ahold en, recent nog, Akzo. Hun kapitaalkrachtige medewerkers richten hun vraag op de stad, waardoor prijzen er sterker zijn gestegen dan elders.'' In Amsterdam kost een gemiddeld appartement 235.000 euro. Wat moeten toplieden daarmee? ''Het woningaanbod hier sluit niet goed aan op de vraag. Wel bij die van jongere werknemers. Maar mettertijd trekken zij de stad uit, tenzij Amsterdam het aanbod verbetert. Dat gebeurt niet als de bouwproductie laag blijft. Dan trekken deze mensen naar de regio. Een eenzijdig aanbod, dát is, meer dan fiscale maatregelen, een bedreiging voor de Amsterdamse woningmarkt.''

'Particuliere erpacht onverkoopbaar. Bron: 't Parool 23 februari 2010

AMSTERDAM - In Amsterdam zijn alle woningen die op particulier erfpacht staan, onverkoopbaar geworden. Sinds januari geven banken geen hypotheek meer op de duizenden huizen in de stad die op particuliere grond staan, die in erfpacht wordt uitgegeven. Dit wordt bevestigd door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Banken hebben hun eisen omtrent hypotheken aangescherpt en particuliere erfpacht op de zwarte lijst geplaatst. Er is overigens geen sprake van een gezamenlijk beleid of protocol. Particulier erfpacht wordt, in tegenstelling tot wat gebruikelijk is, niet uitgegeven door de gemeente, maar door de eigenaar van een woning op eigen grond, die het huis wil verkopen maar de grond wil houden. Wel hanteren particuliere erfpachters vrijwel altijd dezelfde voorwaarden als de gemeente Amsterdam, waardoor er voor kopers geen verschil is. De oorspronkelijke eigenaren zijn meestal handelaren die panden hebben gesplitst, opgeknapt en in partjes hebben verkocht. In Amsterdam heeft particulier erfpacht sinds tien jaar een vlucht genomen. In sommige landen, zoals Engeland, is het overigens veel langer een normaal verschijnsel. Woordvoerder Noordermeer van de NVB: ''Een van de redenen voor banken om te weigeren is de onduidelijkheid over de identiteit van de eigenaar van de grond; banken willen hier helderheid over. Soms gaat het om partijen waarmee de bank niet geassocieerd wenst te worden.'' Het gevolg is dat eigenaren van appartementen op particulier erfpacht - het gaat in bijna alle gevallen om appartementen - met onverkoopbare woningen achterblijven. ''Klopt,'' zegt Pieter Joep van den Brink van Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Van den Brink: ''Dit is een ramp. Verkopers kunnen alleen nog verhuren. Ze zitten voor altijd aan het appartement vast.'' Gedupeerde eigenaren van appartementen hebben aangeklopt hij de NVB, bij de Nationale Hypotheekgarantie (NGH) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Zij bleken er allemaal van op de hoogte te zijn dat banken bij particulier erfpacht niet thuis geven, maar ze kunnen niets voor de slachtoffers doen. Het is nog niet duidelijk hoeveel gedupeerden er zijn. Volgens de MVA, maar ook volgens bureau Winnen, dat heeft bemiddeld bij het opstellen van particuliere erfpachtcontracten, zijn het er in Amsterdam duizenden. Ook Winnen heeft meegemaakt dat een klant een hypotheek werd geweigerd. Banken zijn op de rem gaan staan sinds het begin van de economische crisis. Tijdens de huizenprijs van de jaren zeventig sloten sommige banken zelfs alle woningen uit als er sprake was van erfpacht, ook gemeentelijke. (TON DAMEN) 23-02-10 11:21

Sociale huurwoningen vaak naar urgenten. Bron: 't Parool 20 januari 2010

AMSTERDAM - Iets minder dan de helft van de vrijgekomen sociale huurwoningen ging in 2009 naar de zogeheten 'voorrangskandidaten'. Dat blijkt uit informatie van de Dienst Wonen Zorg en Samenleven. Vorig jaar gingen 4125 van de 9400 sociale huurwoningen naar daklozen, drugsverslaafden, jonge moeders met problemen en onderwijzers. Ook politieagenten, verpleegkundigen en mensen die vanwege sloopplannen hun huis moeten verlaten kunnen met voorrang een woning krijgen. De gemeente streeft ernaar om het deel woningen voor zogeheten urgenten onder de veertig procent te houden maar sinds 2007 ligt het daar al boven. De gemiddelde wachttijd voor doorstromers is tussen 2007 en 2008 van 14 tot 15 jaar gestegen. Voor starters van 6,2 tot 6,7 jaar.

Makelaars: Huizenmarkt krabbelt langzaam weer op. Bron: Elsevier door Marlou Visser donderdag 14 januari 2010 12:17

De huizenprijzen zijn in het afgelopen kwartaal veel minder gedaald dan in voorgaande kwartalen. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2009 steeg de prijs zelfs weer een beetje. Makelaars verkochten in het vierde kwartaal 5 procent meer huizen dan in de drie maanden ervoor.Dit blijkt uit voorlopige cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In totaal werden in het vierde kwartaal van 2009 bijna 34.000 huizen verkocht. De prijs van het gemiddelde huis is licht gestegen ten opzichte van het voorgaande kwartaal; met 0,4 procent tot 228.000. vooral appartementen en grotere, duurdere huizen zijn in het afgelopen kwartaal meer verkocht. Stabilisatie De huizenmarkt is nog niet terug op het oude niveau. In 2008 werden in totaal 182.000 huizen verkocht. Dit waren er in 2009 zo’n 125.000. Voor 2010 verwacht de NVM 15 procent meer huizen te verkopen en dus stabilisatie van de markt. De prijzen zijn in het afgelopen jaar wel gedaald, maar de daling was uiteindelijk maar zo'n 2 procent, en niet de voorspelde 5 procent. 'De gevoelstemperatuur van de prijsdaling was in 2009 blijkbaar groter dan de daadwerkelijke prijsdaling,' zegt NVM-voorzitter Ger Hukker.

Krachtig herstel Amsterdamse huizenmarkt. Bron:

Oorzaak van de omslag op de Amsterdamse huizenmarkt is de schaarste van de markt. Slecht 24 procent van alle woningen in Amsterdam zijn koopwoningen. Foto ANP AMSTERDAM - Landelijk stabiliseert de huizenmarkt nauwelijks, maar de Amsterdamse woningmarkt laat een krachtig herstel zien. De prijzen van koophuizen in de stad stijgen, woningen staan korter te koop, en er worden veel woningen verkocht. Dit blijkt uit de door makelaarskoepel NVM gepubliceerde kwartaalcijfers. De gemiddelde prijs van een doorsnee koopwoning in Amsterdam steeg het vorig kwartaal bijna vier procent procent tot 245.000 euro. Ondanks de kwakkelende economie en de zwakke huizenmarkt, laat Amsterdam ''een heel krachtig herstel zien'', stelt Pieter Joep van den Brink van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). De prijs per vierkante meter steeg met 1,7 procent tot 3210 euro. Het aantal verkochte woningen klom voor het derde achtereenvolgende kwartaal met bijna zestien procent tot 2240 huizen. De 'marktstemmingsindicator' - de 'omzet' - van de makelaars bij elkaar - stijgt ook drie kwartalen, in het vierde kwartaal 23 procent, tot bijna zevenhonderd miljoen euro. Tenslotte daalde de tijd dat een huis te koop staat, van gemiddeld 56 dagen naar gemiddeld 49 dagen. Dat was voor het eerst sinds de economische crisis eind 2008 toesloeg en leidde tot de beursval en het stilvallen van de huizenmarkt. Dankzij het herstel daalde de prijs van een gemiddelde woning over heel 2009 niet. Oorzaak van de omslag op de Amsterdamse huizenmarkt is de schaarste van de markt. Slecht 24 procent van alle woningen in Amsterdam zijn koopwoningen. De schaarste wordt verder opgedreven doordat de nieuwbouw stilvalt. Het belangrijkste, aldus Van den Brink, is dat de verkopen weer op een behoorlijk niveau zijn. Een jaar geleden, moest hij nog bekendmaken dat er in het vierde kwartaal 2008 1400 woningen verkocht waren. Voorspelling Van der Brink: ''We vielen terug van 200 verkochte woningen per week naar maximaal 50 huizen per week.'' Hij voorspelde destijds dat over heel 2009 5000 huizen verkocht zouden worden, terwijl makelaars daarvoor jaarlijks 9000 woningen verkochten. In topjaar 2007 waren het er bijna tienduizend. Uiteindelijk werden dankzij het herstel in het laatste kwartaal in heel 2009 toch nog 7460 woningen verkocht. Het aantal woningen dat sinds eind 2009 te koop staat is 6061, 1400 woningen minder dan in Amsterdam in een jaar tijd worden verkocht. Van den Brink: ''Als je in een jaar tijd meer woningen kunt verkopen dan het aantal dat te koop staat, verbetert de markt.'' Het karakter van woningmarkt in Amsterdam is na de crisis wel veranderd. Nog steeds worden huizen boven de drie ton slecht verkocht. Het aandeel appartementen in de verkochte woningen steeg van tachtig naar 85 procent. Anders dan in Amsterdam werden in Nederland in 2009 minder woningen verkocht dan de voorrraad, nog geen honderdduizend verkochte woningen, tegen 127.238 huizen met bordjes 'te koop'. Er komen landelijk dus steeds meer te koop staande huizen bij. De gemiddelde prijs van een koophuis in Nederland bleef stabiel rond 228.000 euro. Over heel 2009 daalde de prijs twee procent. Huizen staan er langer te koop, 114 dagen, tegen 108 dagen in het derde kwartaal. Het aantal verkochte woningen steeg wel, 4,8 procent, tot 25342 woningen. (TON DAMEN) 14-01-10

Subsidie. Bron:

25 december 2009 Uitgave: 619 Sinds juli 2009 verlaagd btw-tarief op isolatie van woningen Op 1 juli 2009 is de wet Fiscaal stimuleringspakket en overige fiscale maatregelen in werking getreden. Daarin is geregeld dat vanaf die datum het verlaagde btw-tarief van 6% geldt voor de isolatie van woningen (met uitzondering van het plaatsen van dubbel glas). Deze verlaging van het btw-tarief is bedoeld als maatregel om de economie te stimuleren. Het verlaagde tarief is van toepassing op woningen die minimaal twee jaar oud zijn, om precies te zijn twee jaar na eerste ingebruikname. Wel geldt als voorwaarde voor toepassing van het verlaagde tarief dat het isolatiemateriaal minder dan 50% van de totale isolatiekosten bedraagt. Anders gezegd: meer van 50% van de totaalkosten moet worden besteed aan arbeidsloon. Het verlaagde tarief geldt dus alleen voor diensten; niet voor de levering van isolatiemateriaal. Als gezegd kan geen gebruik worden gemaakt van het verlaagde tarief bij het plaatsen van isolatieglas. Dit houdt verband met Europese regelgeving. Het plaatsen van het glas is niet arbeidsintensief genoeg vergeleken met de kosten van het glas. Wel geldt onder voorwaarden een subsidie voor isolatieglas. Via de website www.meermetminder.nl kunnen eigenaren of VvE’s tot 31 december 2010 een waardebon aanvragen waarmee een subsidie kan worden ontvangen in geval van plaatsing van isolatieglas. Let op! De hierboven genoemde maatregelen gelden niet alleen voor koopwoningen, maar ook voor huurwoningen. De idee hierachter is om ook woningbouwverenigingen te stimuleren om van de maatregelen gebruik te maken. Fiscaal stimuleringspakket en overige fiscale maatregelen, Staatsblad 2009, nr 280 De energiebesparingsverkenner; in paar klikken financieel voordeel inzichtelijk Onder het label van SenterNovum, het agentschap voor duurzaamheid en innovatie van het Ministerie van Economische Zaken, is een website gelanceerd waarin een energiebesparingsverkenner wordt aangeboden. Met de energiebesparingsverkenner kunnen particulieren, maar ook woningbouwverenigingen of een Vereniging van Eigenaars, in een paar klikken berekenen wat een energiebesparende maatregel maandelijks aan besparing van energiekosten oplevert. De verkenner is er in twee versies: één voor particuliere woningen, en één voor onderhouds- en renovatieprojecten. Particulieren worden onder meer gevraagd het woningtype te selecteren en het bouwjaar van de woning in te voeren. Met de verkenner wordt vervolgens snel inzichtelijk met welke besparingsmaatregelen het meeste voordeel kan worden behaald. http://www.energiebesparingsverkenner.nl/p006.asp

Winkelhuur daalt in kwart straten Amsterdam. Bron: Het Parool 15-10-2009

AMSTERDAM - In een kwart van de Amsterdamse winkelstraten is door de crisis de winkelhuur dit jaar gedaald. Daaronder, voor het eerst in zeven jaar, ook de tophuren in de Kalverstraat, de Leidsestraat, de Heiligeweg en op de Nieuwendijk. Ook langs de bouwput van de Noord/Zuidlijn daalden de winkelhuurprijzen. Aan het Rokin zelfs dertig procent. Dat blijkt uit het jaarlijkse winkelhuuroverzicht dat de gemeente Amsterdam door makelaar DTZ Zadelhoff laat opstellen. De huurprijzen gelden alleen voor nieuwkomers. Bestaande huren blijven vijf tot tien jaar onveranderd. Vooral winkelstraten buiten de gebaande paden werden goedkoper. Daaronder de belangrijke winkelstraten in West, zoals de Kinkerstraat. Ook de meeste winkelcentra moesten een stap terugdoen, waaronder Boven 't IJ (Noord) en Amsterdamse Poort (Zuidoost). Op het Gelderlandplein in Buitenveldert stegen de huren. Dat gebeurde ook in de Negen Straatjes. Omdat vooral modeketens een plekje in die winkelbuurt willen, liggen de huurprijzen er per vierkante meter nu tussen de 700 en 900 euro. Ook de huren in de PC Hooftstraat en de Van Baerlestraat stegen (tot 900 à 1500 euro per vierkante meter). De vraag naar winkelruimte is er onverkort groot, het aanbod beperkt. De Kalverstraat blijft met huurprijzen tussen de 2200 en 2800 euro per vierkante meter per jaar de duurste winkelstraat van Nederland. Volgens DTZ Zadelhoff staan alleen de tophuren er onder druk. De gemiddelde winkelhuur in de Kalverstraat is het afgelopen jaar gelijk gebleven.¿ (HERMAN STIL)

Palen onder Amsterdam verpulveren. Bron: Het Parool 15-10-2009

AMSTERDAM - Historische gebouwen in de Amsterdamse binnenstad verzakken door de klimaatverandering. Langere periodes van droogte veroorzaken een daling van het grondwaterpeil, waardoor houten funderingspalen droog komen te staan en verpulveren. Wethouder Maarten van Poelgeest noemt de situatie zorgwekkend, Waternet spreekt van een bedreigende situatie en volgens funderingsexpert Peter den Nijs heeft de klimaatverandering al tot verzakkingen in Amsterdam geleid. ''De gemeente moet nu maatregelen treffen om het grondwater op peil te houden, opdat houten funderingspalen niet droog komen te staan en rotten, en gebouwen verzakken,'' zegt Den Nijs van Wareco, een adviesbureau op het gebied van water en fundering. Den Nijs: ''Doet de gemeente niets aan grondwaterbeheer om funderingen te beschermen, dan ontstaat schade die onbeschrijfelijk veel groter is dan die van de Noord/Zuidlijn.'' De situatie is volgens Den Nijs nog nijpender dan blijkt uit de Structuurvisie die Van Poelgeest gisteren presenteerde. ''De situatie is voor Amsterdam bedreigend genoeg om serieus te worden genomen,'' zegt Paulien Hartog van Waternet. Ze denkt dat het probleem niet voor 2040 speelt. ''We willen geen paniek zaaien, maar we moeten nu wel nadenken over de manier waarop we die houten palen vervangen, en over de vraag wie voor de kosten van die operatie opdraait.'' Volgens Den Nijs verzakken panden nu al door de klimaatverandering. ''Droogstand neemt al toe. Funderingen worden nu voor rekening van particuliere eigenaren vervangen. Die schade kan worden voorkomen. Sinds de nieuwe Waterwet per 1 januari 2008 van kracht is, heeft de gemeente de bevoegdheid het grondwaterpeil aan te passen.'' Den Nijs pleit voor watersuppleties en 'omgekeerde drainage' om het grondwater op peil te houden. Hiervoor moet de gemeente desnoods grote reservoirs aanleggen. ''Vervanging van een rotte fundering kost per pand zo maar een ton. Een grondwaterbeheersmaatregel kost voor hetzelfde pand vijf- tot tienduizend euro.'' Droogstand treft vooral palen van voor de Tweede Wereldoorlog. De koppen van latere palen zitten dieper onder het grondwaterpeil. Woningcorporaties zijn al langer bezig met het vervangen van houten funderingspalen door palen van beton. Maar grachtenpanden, de gebouwen die het meeste gevaar lopen, zijn meestal in handen van particulieren. Die kunnen doorgaans niet een paar ton missen om hun fundering te vervangen. (ROB ROMBOUTS en VERA SPAANS)

Wonen en winkelen bij Amstelstation. Bron: Het Parool 13-10-2009

AMSTERDAM - De omgeving van het Amstelstation verandert de komende jaren drastisch, met onder meer een nieuw winkelplein en een toren van honderd meter hoog. Stadsdeelbestuurder Germaine Princen van Oost-Watergraafsmeer presenteerde gisteravond het vernieuwingsplan waar al sinds 1995 over wordt gediscussieerd. Het Amstelstation moet het middelpunt van een levendig stationsgebied worden. Voor het station verrijst een nieuw winkelplein, trams en bussen worden duidelijker langs het station geleid en voetgangers krijgen meer ruimte. Als klap op de vuurpijl krijgt de 135 meter hoge Rembrandttoren er een broertje bij; een honderd meter hoge woonflat die uitkijkt over het station en nieuwe winkelplein. De plannen zijn onderdeel van het project Wibaut aan de Amstel, waarbij het hele gebied van Amstelstation tot en met de Singelgracht in negentien deelprojecten wordt vernieuwd. Het station moet op de schop vanwege de opeenhoping van verkeer en het inefficiënte gebruik van de ruimte. Eind vorig jaar werd al een vernieuwingsplan gepresenteerd. Bewoners uitten toen hevige kritiek op de hoogbouw die het Amstelstation moet gaan omringen. De plannen zouden het station 'degraderen tot schuur' tussen alle hoogbouw. Bovendien zou de luchtkwaliteit verslechteren als gevolg van het extra autoverkeer dat winkels, kantoren en nieuwe parkeergarages aantrekken. Daarop heeft het stadsdeel de plannen aangepast; het nieuwe stedenbouwkundig plan werd gisteravond door Princen gepresenteerd in een commissievergadering. ''Een goed debat, met veel tegenstanders op de tribune,'' aldus Princen na afloop van de vergadering. Naar aanleiding van de eerdere kritiek werd al een compleet kantoorpand geschrapt uit de plannen. Gisteravond werden nog eens extra toezeggingen gedaan op het punt van verkeersveiligheid en duurzaamheid. Daarmee blijft de hoogbouw voornaamste punt van discussie. Vanwege het vervallen van één kantoorpand wordt een ander kantoorpand hoger. ''Een deel van de verloren ruimte moeten we gewoon compenseren,'' vult directeur Lourens Loevenvan projectbureau Wibaut aan de Amstel Princen aan. Net als veel omwonenden eisten verschillende partijen gisteravond dat de honderd meter hoge woontoren qua hoogte wordt gehalveerd. ''Het project valt of staat met die flat,'' zegt Princen die op dit punt geen concessies wil doen. ''Stedenbouwkundig en financieel gezien kunnen we niet om de woonflat heen. Het gebied mag geen tweede Zuid/WTC worden, waar 's avonds maar weinig leven is. Daarom zijn de winkels én de woningen hier zo belangrijk. In de toekomst komen reizigers van het Amstelstation direct in de stad terecht.'' Problemen zijn er ook nog met de luchtkwaliteit. Uit berekeningen van Ingenieursbureau Amsterdam blijkt dat het het extra verkeer al in 2015 voor een 'beperkte verslechtering' zal zorgen. Princen: ''Het fijnstof neemt wel toe, maar we blijven ver onder de wettelijke normen.'' Loeven: ''Het projectbureau Wibaut aan de Amstel heeft daarom ook een milieuprogramma opgezet.'' Bovendien is van de aanvankelijke ondertunneling van het Prins Bernhardplein afgezien. Bewoners pleitten daar al voor, maar de economische crisis gaf de doorslag. ''Het kostte gewoon te veel geld,'' aldus Princen. Volgende maand beslist de deelraad. Bij goedkeuring kan de eerste schop op zijn vroegst in 2012 de grond in. Rond 2020 moet project dan voltooid zijn. (JEFF PINKSTER)

Systeem sociale woning failliet. Bron: Parool 13-10-2009

Moderne sociale woningbouw, hier op IJburg, kan niet meer op de geplande wijze worden gefinancierd. Foto Floris Lok De sociale huurwoning is onbetaalbaar geworden voor de verhuurder. De huur dekt slechts een klein deel van de kosten. Enkele corporaties doken vorig jaar al in de verliezen. Het einde van de sociale huurwoning komt in zicht. De kosten stijgen door hogere kwaliteitseisen en de groeiende bouwkosten. Daar tegenover staan huurinkomsten die alleen met de inflatie stijgen. Woningcorporaties komen er niet meer uit. De afgelopen jaren wisten zij de verlieslijdende sociale tak te compenseren met commerciële activiteiten en de verkoop van woningen. Maar sinds de kredietcrisis lukt dat ook niet meer. Stadgenoot leed vorig jaar 88 miljoen euro verlies, Rochdale 37 miljoen euro verlies en De Key 32 miljoen. Andere corporaties zien hun winsten slinken. Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), spreekt van een grote dreiging voor Amsterdam, waar ongeveer 200.000 (van de 380.000) huizen sociale huurwoningen zijn. Van Harten: ''De bouwkosten zijn de afgelopen vijf jaar ruim vijftien procent gestegen, de huren acht procent. Daar komt bij dat de sociale huurwoningen groter worden gebouwd en van betere kwaliteit zijn, en ook dat kost allemaal geld. ''Daar blijft het niet bij. In de sociale sector worden de huren afgetopt, voor de helft bij 550 euro en de andere helft bij 640. Corporaties mogen niet meer huur vragen al zouden kosten dat rechtvaardigen. Dat plafond moet ervoor zorgen dat er genoeg sociale huurwoningen voor lagere inkomensgroepen over blijven.'' Het resultaat is dat de sociale huurwoning steeds meer onrendabel wordt. Van Harten: ''De gemiddelde huur voor een sociale woning in Amsterdam bedraagt 380 euro. Om rendabel te kunnen zijn, moet dat volgens de corporaties 480 euro zijn. En dan is al rekening gehouden met steunmaatregelen als de sociale grondprijs, een lage grondprijs, die geldt voor de bouw van sociale huurwoningen. De Amsterdamse directeuren van woningcorporaties lieten daarom deze maand op een congres een noodkreet horen. Gerard Anderiesen van Stadgenoot: ''Als onze financiële positie niet verbetert, kunnen wij niet langer de kwaliteit van de sociale huurwoning garanderen.'' Hij denkt niet aan stoppen met de sociale huurwoning. ''Maar als er niets gebeurt, zal behalve soberder ook weer kleiner gebouwd worden voor lage inkomens. Van Harten maakt een rekensom: ''Op elke sociale huurwoning van 200.000 euro, dat zijn bouw- en grondkosten, verdient de woningcorporatie in de loop der jaren door de opgetelde huren een ton terug. Eén ton blijft ongedekt. Eerder was het onrendabel deel 50.000 euro.'' ''Vroeger konden corporaties van de winst uit elke verkochte woning twee nieuwe huizen bouwen, tegenwoordig moeten er drie woningen verkocht worden om er twee nieuwe woningen voor 'terug' te kunnen bouwen.'' Woningcorporaties verdienden de afgelopen jaren het onrendabele deel ook terug met commerciële activeiten: de ontwikkeling van koopwoningen en bedrijfsruimten in een aparte ontwikkelingspoot. De omvorming tot bedrijf ging in stappen. Het begon met het stoppen van de subsidiëring van de sociale huurwoning sinds de jaren tachtig, en eindigde met het wegstrepen van schulden van corporaties tegen het eigendom van de woningen in 1995. De nieuwe rol, de corporatie als sociaal bedrijf, leidde tot nieuwe problemen. De grenzen tussen het sociale verhuurbedrijf en de commerciële poten werden vaag. Door de kredietcrisis zijn beide bedrijfsonderdelen onder druk komen te staan. PvdA-wethouder Hans Gerson van wonen zei op het congres dat de corporaties moeten stoppen met hun commerciële activiteiten. Jan van der Moolen, directeur van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), is het met Gerson eens. ''De corporaties kunnen zich het best houden bij de taak van klassieke huisvesters.'' Dat het systeem van sociale huurwoningen stopt, gelooft hij niet. ''Daarvoor is het belang van corporaties te groot.'' Volgens hem zal er wel wat ingrijpends moeten gebeuren, al kunnen corporaties het een poosje uitzingen. ''De corporaties bezitten miljarden. Alleen zit in het steen en de verkoop stokt.'' Van Harten. ''Wij mochten veertigduizend woningen verkopen. De teller staat op 15.000, er zijn nog 25.000 te gaan. Maar het levert nu minder op, doordat de verkopen dalen en de prijzen ook.'' ''Een mogelijkheden is dat de overheid de huren weer subsidieert, maar dat gaat niet gebeuren. Het alternatief is dat woningcorporaties huren mogen verhogen tot de kosten gedekt zijn, waarbij bewoners met lage inkomens kortingen krijgen plus huurtoeslag. Wij stellen ook voor de locatie mee te laten wegen. Op de duurste locaties gaan de huren omhoog, en krijgen lage inkomens meer subsidie.'' (TON DAMEN)

Glaszetters niet blij met subsidieregeling. Bron: Het Parool 13-10-2009

Iedereen die een huis bezit dat gebouwd is vóór 1995, komt in aanmerking voor subsidie op het aanbrengen van dubbel glas. Foto ANP DEN HAAG - Glaszetters zijn helemaal niet blij met de subsidieregeling voor huizenbezitters om dubbel glas te installeren. Volgens de glaszetters is de financiering een puinhoop en is de onduidelijkheid bij de klanten groot. De subsidieregeling maakt onderdeel uit van het crisispakket waarmee het kabinet de kwakkelende economie wil stimuleren. Er is 45 miljoen euro voor uitgetrokken. Iedereen die een huis bezit dat gebouwd is vóór 1995, komt in aanmerking voor subsidie op het aanbrengen van dubbel glas. Tot nog toe hebben ruim 4500 huiseigenaren er gebruik van gemaakt. Van de in totaal 45 miljoen euro is nog 42 miljoen beschikbaar. De regeling loopt tot 31 december. De gedachte was dat de werkgelegenheid in de bouw een impuls zou krijgen door de subsidie. Consumentenorganisaties als Vereniging Eigen Huis zijn zeer te spreken over de regeling. ''Maar wij zijn er niet blij mee,'' zegt Hennie Holtman, secretaris van de sector glaszetten van de brancheorganisatie FOSAG. ''De insteek was een heel goede, maar de uitvoering kan een stuk beter,'' zegt Theo van der Zwaan van de Glas Branche Organisatie (GBO). Volgens de glaszetters zadelt de regeling hen op met veel administratieve rompslomp en vragen van klanten. Bovendien moeten ze veel geld voorschieten, omdat zij de korting eerst moeten doorrekenen en pas later kunnen terugkrijgen. Voor veel gedoe zorgt ook de verlaging van het btw-tarief bij het isoleren van woningen. Voor het uurloon mogen glaszetters 6 procent btw rekenen, maar dat geldt weer niet voor het dubbele glas zelf, want daarvoor geldt het hoge btw-tarief 19 procent.

HUIZENMARKT LIJKT OP TE LEVEN. Bron: Het Parool 08-10-2009

Huizenmarkt lijkt op te leven AMSTERDAM - Het aantal verkochte woningen in Amsterdam lag het afgelopen kwartaal veertien procent hoger dan het kwartaal ervoor, terwijl het aanbod minder snel stijgt. Dit blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Pieter Joep van den Brink, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), ziet hierin een voorzichtige opleving. ''De omzetten liggen vanwege de geringe verkopen op zestig procent van het niveau van vorig jaar, maar we zien tekenen van stabilisatie,'' zegt hij. ''De markt met die vele te koop staande woningen is in het segment onder 350.000 euro krapper geworden.'' Het derde kwartaal steeg het aantal verkopen tot 2053. In het tweede kwartaal waren het er 1804 en in het eerste kwartaal 1480. Het aantal te koop staande woningen in de regio neemt ook nog toe, maar veel minder snel dan voorheen. In het eerste kwartaal stonden 4894 huizen te koop, in het tweede 5762 en in het derde 5938. Dat aantal van bijna zesduizend te koop staande huizen is vergelijkbaar met het aantal dat dit hele jaar in Amsterdam verkocht gaat worden. Almar Bakker van Gerard Bakker makelaars, die anders dan de MVA niet kijkt naar de regio maar naar de stad, merkt op dat het aanbod binnen de stadsgrenzen zelfs daalt. ''Het gaat maar om twee procent daling, maar dat is toch een signaal, na de forse stijgingen van het aanbod in het laatste jaar.'' De prijzen van woningen in de regio Amsterdam zijn ook in het vierde crisiskwartaal licht gezakt, met 2,8 procent tot 238.000 euro. Een tweede negatief signaal is dat huizen in Amsterdam opnieuw langer te koop staan, 55 dagen tegen vijftig dagen in het tweede kwartaal. Landelijk bleef de markt stabiel. De tijd dat een huis te koop staat bleef vrijwel onveranderd, 108 dagen. Het aantal landelijke verkopen zakte een procent. De makelaars verwachten dat eind dit jaar de prijzen landelijk vijf procent onder die van vorig jaar liggen. Voor Amsterdam is dat twee tot drie procent onder het niveau eind 2008. is de verwachting. (TON DAMEN)

Subsidie op Thermopane HR ++. Bron: Duurzaamthuis.nl

Startdatum subsidie: 1 juli Einde regeling: 31 december Verstrekkende partij: Meer Met Minder (waardebon) Voor wie: Particuliere woningeigenaren Inhoud subsidieregeling voor Dubbel Glas Voor het plaatsen van dubbel glas ( HR++ glas) is er de subsidieregeling isolatieglas. De subsidieregeling is van toepassing op isolatieglas met een isolatiewaarde van maximaal 1,60 W/m2K. De subsidie bestaat uit 20 procent van de kosten. Aan de kosten is een bovengrens gesteld tot maximaal 1100 euro inclusief BTW. De regeling betreft een waardebon die je bij de glaszetter kunt inleveren. Het kan interessant zijn om deze regeling te combineren met de Subsidie op isolatie werkzaamheden. Het plaatsen van de kozijnen is mogelijk tegen 6% BTW. Voorwaarden Subsidie Dubbel Glas Om voor subsidie voor isolatieglas in aanmerking te komen, moet je aan de volgende voorwaarden voldoen: ■U bent eigenaar en bewoner van de woning waar isolatieglas wordt geplaatst. ■Uw woning is voor 1 januari 1995 gebouwd en opgeleverd. ■De werkzaamheden zijn afgerond op of na 1 juli 2009 en voor 31 december 2010. ■Het glas is geplaatst volgens de Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR) 3577. Dit moet zichtbaar zijn op de factuur. ■Er moet minimaal 5 m2 isolatieglas geplaatst worden. ■U bent in het bezit van een waardebon. Hoe kan ik de subsidie aanvragen? Vanaf 01-10-2009 is het mogelijk om via de site Meer met Minder een waardebon aan tevragen.

Starters zijn nu de spekkopers. Bron: Elsevier 29 augustus 2009

Starters zijn nu de spekkopers Ze hebben nu ruimer aanbod, vele opties om de aankoop te financieren , en dragen niet de last van een oud huis dat moet worden verkocht. Nooit kwamen ze aan de bak, klaagden ze. Zagen ze eens een leuk huis, dan was het weg voordat ze het wisten. Nu zijn de rollen omgedraaid. De starters op de huizenmarkt zijn aan zet. Ze kunnen eindelijk rustig zoeken en de meestal huiverige banken willen hen wel helpen. “ Toen ik ging kijken, was ik op slag verliefd”. Paul Hen Het zijn barre tijden op de woningmarkt. Een landgoed raak je aan de straatstenen niet kwijt. Een leuke tweekapper van 4 of 5 ton in het Gooi, twee jaar geleden nog binnen enkele weken verkocht, staat nu al gauw twee maanden of langer te koop. En ook de nieuwbouwverkopen dalen. Niet alleen kopers aarzelen. De hypotheekverstrekkers waren in jaren niet zo onwillig. ‘Zodra er maar een smetje op het kredietdossier zit, gaat de zaak niet door,’ zegt voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam Pieter Joep van den Brink, die met zijn kantoor Carla van den Brink vooral aan de bovenkant van de markt opereert. Zelfs nadat banken een offerte hebben gedaan en alles in orde lijkt, krabbelen ze soms terug. Geen wonder dat in het hele land bij de NVM- makelaars veruit de grootste club van bemiddelaars op de huizenmarkt, eind juni veel meer woningen te koop stonden dan zij – bij het toenmalige verkooptempo – in een heel jaar zouden kunnen verkopen. Dat was sinds de Nederlandse vereniging van Makelaars (NVM) in 2003 deze cijfers gingen verzamelen, niet voorgekomen. Wie nu wil kopen, hoort het dringende advies te krijgen: eerst het oude verkopen, zodat het duidelijk is wat financieel haalbaar is. Maar een groep kopers hoeft zich daar allemaal niets van aan te trekken. De starters op de huizenmarkt zijn de spekkopers- zelfs als ze geen cent eigen vermogen hebben. Ze dragen niet de last van een woning die eerst moet worden verkocht. Niet dat ze tegenwoordig makkelijk terecht kunnen op de door hen meest gewilde locaties. Heel af en toe lukt dat wel, maar hun voordeel is vooral de ruimere keus. En ze hebben eindelijk de tijd om na te denken. Duizenden mensen met een eigen huis zouden dolgraag willen doorstromen, hebben hun huis te koop gezet en wachten met smart op een koper. De starters zijn aan zet, zij houden de markt gaande. Appartementen Dat is al terug te zien in de huidige verkopen. In de regio Amsterdam, de grootste woningmarkt van het land, concentreren volgens van den Brink de meeste transacties zich nu op ‘ de mediaan’ appartementen tot 3 ton. Tweeverdieners met behoorlijke banen en vaste arbeidscontracten die hun eerste huis willen kopen, kunnen zo’n bedrag wel financieren. Dat geld ook buiten Amsterdam. ‘ De banken zijn strikter geworden, maar voor starters is er geen probleem, zegt Rob Schouten van Rodenburg Makelaars in Deventer en Apeldoorn. ‘ Behalve als ze meer willen lenen dan 4,5 keer hun jaarinkomen. Dat kan alleen nog onder heel strenge voorwaarden, bijvoorbeeld als ze heel goede vooruitzichten hebben.’ De omstandigheden voor starters, mits ze een vaste baan hebben, zijn om meer redenen gunstig. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de ontwikkelingen rond de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat financiers starters ter wille willen zijn, is niet zo gek. Op huizen appartementen tot ver in de middenprijsklasse hoeven ze nauwelijks risico te lopen, omdat hypotheken tot 350.000 euro sinds 1 juli onder die NHG kunnen vallen. Er mag dan veel ophef zijn over riskante tophypotheken- hypotheken die hoger zijn dan de koopprijs van een huis -, de door de overheid gesteunde NHG garandeert hypotheken tot 10 procent boven de koopprijs van een huis. Voor banken is de garantie momenteel extra aantrekkelijk omdat de toezichthouder, De Nederlandsche Bank, lagere eisen stelt aan het vermogen dat de bank moet aanhouden, dan bij niet – gegarandeerde hypotheken. Dat vermogen is voor banken in de financiële crisis schaar geworden. De rentekorting die ze vanouds op NHG- gegarandeerde hypotheken geven, loopt daarom op. Het was 0,2 procent tot 0,4 procentpunt, nu vaak al 0,6 procentpunt en soms zelfs 0,8 procentpunt. Dubbele winst voor de starter, want de hypotheekrente bleef tijdens de financiële crisis laag. De garantiegrens is tot eind 2010 op 3,5 ton gesteld. Tot 1 juli 2009 was het 265.000 euro. Ook bij die lagere grens liep het het laatste half jaar al storm op de NHG. ‘ Wij zien een ongelofelijke stijging van het aantal aanvragen,’ zegt NHG – directeur Karel Schiffer. Mogelijk zullen dit jaar vier van de vijf onder de oude garantiegrens verkochte woningen een NHG- garantie krijgen, denkt hij. Vorig jaar was dat 58 procent. Het zijn veelal starters die van de NHG gebruikmaken. De verhoging van de garantiegrens heeft volgens Schiffer nu nog nauwelijks zichtbaar effect op dat percentage. Voordat een aanvraag voor een hypotheekgarantie op de NHG- burelen is goedgekeurd, verlopen weken. Pas in september, verwacht Schiffer, zal voluit te zien zijn welke gevolgen de verhoging heeft. Er zijn meer regelingen waarvan starters profiteren. Niet iedereen verdient genoeg om zelfs maar een beetje aardige flat te betalen- laat staan een tussenwoning of nog beter. Vroeger konden ouders met een eigen huis bijspringen door hun hypotheek te verhogen en zelf de extra rente af te trekken. Die fiscale mogelijkheid is er niet meer, maar ouders kunnen hun kind nog wel een lening geven waarvan de rente fiscaal relatief gunstig wordt behandeld ( in box 3, jaarlijks netto 1,2 procent heffing over het uitgeleende geld). Een andere uitweg biedt de overheid. Zo is in heel Nederland de koopsubsidieregeling van de rijksoverheid aan te vragen die wordt uitgevoerd door SenterNovem in Den Haag. De subsidie is alleen te krijgen voor huizen tot 163.625 euro wordt toegekend om het verschil te overbruggen tussen de werkelijke hypotheeklasten die de aanvrager met zijn inkomen aankan. Voor die jaarlijkse toekenning wordt op inkomen en vermogen getoetst. Dat er veel starters actief zijn op de huizenmarkt, kan worden opgemaakt uit het beroep dat, net als bij de NHG, op de koopsubsidieregeling wordt gedaan. Vorig jaar waren er 12.000 aanvragen en dit jaar tot en met juli al 10.000. de verwachting is dat over heel 2009 16.000 a 18.000 aanvragen zullen worden gedaan. Normaal gesproken wordt 95 procent daarvan gehonoreerd. Dan is er nog SVn-lening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. In steeds meer gemeenten ( momenteel 226, waaronder de meeste grotere steden) en bij een enkele woningcorporatie kan een starter een beroep doen op deze regeling. Dat betreft geen subsidie maar een lening voor 15 jaar. Ook hier lopen de zaken uitstekend. Directeur Elly van Sluis van de SVn ziet een behoorlijke stijging, tot 70 a 80 aanvragen per week, terwijl dat er een jaar geleden maar 40 waren. De selectiecriteria om in aanmerking te komen, verschillen per gemeente. De lening biedt soepeler voorwaarden dan die van gewone hypotheekfinanciers. Om de paar jaar wordt getoetst of de soepele voorwaarden nog wel nodig zijn. Volgens Van Sluis kunnen vier van de tien kopers na vier jaar een marktconforme rente betalen. Kleine beurs Wie een voormalige huurwoning van een corporatie koopt( niet zelden tegen een verlaagde prijs) heeft nog weer andere financieringsmogelijkheden. Door woningcorporaties zijn modellen verzonnen die het de koper met een kleine beurs makkelijk moeten maken, maar die meestal ook betekenen dat hij niet vrij kan verkopen. Volgens woordvoerder Eric Bosman van koepelorganisatie Aedes verkochten woningcorporatiews in 2006 met dergelijke rekeningen circa 2.400 huizen, in 2007 verdubbelde dit haast naar 4.100 woningen. Bosman: ‘ Het is geen gekke gedachte om deze stijgende lijn verder door te trekken.’ In totaal verkopen de corporaties jaarlijks 14.000 a 16.000 huurhuizen. Starters zijn ook nog elders actief. Particuliere verhuurders verkopen steeds meer woningcomplexen. Van alle voormalige huurhuizen ( zo’n 25.000 per jaar) wordt viervijfde door een starter gekocht, blijkt uit onderzoek door bureau RIGO. Huurwoningen zijn in doorsnee natuurlijk kleiner dan koophuizen, die ook als zodanig zijn gebouwd. Starters kunnen zich, ook bij de huidige ruime huizenmarkt, nu eenmaal niet alles veroorloven. Ze moeten er ook niet aan beginnen als ze denken rijk te worden van hun bezit, zoals de generatie overkwam die tien, twintig jaar geleden kocht. De huizenprijzen dalen immers. Dat zou voor potentiele starters zelfs reden kunnen zijn even te wachten. Hoeveel de prijzen dalen, hangt af van de maatstaf die wordt gebruikt. De NVM zag de prijzen in het tweede kwartaal weer stijgen met 1,5 procent, maar gaat voor het hele jaar uit van een daling van 5 procent. De NVM werkt met de verkoopprijzen die bij het afsluiten van het koopcontract zijn vastgelegd. Die zijn meteen beschikbaar en geven daarom het meest actuele beeld. Minder actueel, maar wel de hele markt dekkend, zijn de cijfers die het Kadaster al dan niet samen met het CBS publiceert. Dat geldt ook voor de eveneens mede op kadaster-cijfers gebaseerde Wox, monitor prijsontwikkelingen woningvoorraad, van het Delftse adviesbureau ABF valuation. Het kadaster noteert de prijzen op het moment dat de koop daar is ingeschreven. De koop is soms maanden eerder gesloten. Al die op iets oudere gegevens gebaseerde indexen wijzen voor het tweede kwartaal nog op een lichte prijsdaling. De Wox komt op min. 3,6 procent vergeleken met het tweede kwartaal van 2008, waarbij de prijsdaling het grootst was in het Gooi ( min 11,9 procent) terwijl de prijzen nog stegen in onder meer Noord- Drenthe. De toekomst van de huizenmarkt is onzeker. Wie voor het eerst koopt, moet niet verbaasd zijn als het huis volgend jaar minder waard is. Niet zo erg, zo lang de woning maar niet hoeft te worden verkocht. Op de lange termijn zo luidt de wijsheid van huizenmarktkenners, stijgen de prijzen wel weer!

Huizen nog steeds onbetaalbaar. Bron: (Het Parool 10-07-2009)

AMSTERDAM - Het is precies een jaar geleden dat de huizenprijs zijn top bereikte. Tijdens de presentatie van de cijfers van het tweede kwartaal vorig jaar klaagde makelaarsvereniging NVM steen en been over de prijzen. Starters op de woningmarkt konden een koophuis sowieso op hun buik schrijven, gezinnen met een modaal salaris konden alleen in de uithoeken van het land terecht voor een betaalbare woning. Twee maanden na die klaagzang sloeg de kredietcrisis toe in Nederland. Die zette de woningmarkt volledig op zijn kop. De woningverkopen zijn in een jaar tijd met een derde gedaald. De gemiddelde huizenprijs zakte met 5,6 procent tot 225.000 euro. Daarnaast liggen veel nieuwbouwprojecten stil omdat er zo weinig huizen worden verkocht dat projectontwikkelaars de financiering van nieuw te bouwen wijken niet meer rond krijgen. Dat de problemen op de huizenmarkt nijpend zijn, blijkt wel uit de noodmaatregelen die het kabinet heeft genomen. De grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is opgetrokken van 265.000 naar 350.000 euro, waardoor een huizenkoper tot 0,8 procent minder rente betaalt. Ineens wordt door zowel de overheid als de banken het verhuren van een te koop staande woning toegestaan. Daarnaast zijn er nog allerlei lokale maatregelen die consumenten op de woningmarkt vooruit moeten helpen. Al met al heeft Nederland met een totaal andere woningmarkt te maken dan een jaar geleden. Eén ding is echter niet veranderd: nog steeds zijn huizen onbetaalbaar. ''Hoewel je als consument het gevoel hebt dat de betaalbaarheid is toegenomen, blijkt dit statistisch niet het geval,'' erkent NVM-voorzitter Ger Hukker. Dat huizen nog net zo onbetaalbaar zijn als een jaar geleden toen de gemiddelde prijs het hoogste niveau bereikte, heeft in de eerste plaats te maken met de onzekere situatie in de financiële wereld. Nagenoeg alle banken hebben hypotheken met variabele rente geschrapt. Die hypotheekvorm kent een lagere rente dan hypotheken met een vaste renteperiode en is voor veel starters de enige mogelijkheid om een huis te kopen. Daarnaast zijn banken strenger geworden voor kleine zelfstandigen, mensen met een onzekere baan en huizenkopers met een financieel vlekje. Voor die groepen is het nu volgens de NVM onmogelijk een hypotheek te krijgen. Ook zijn de risicopremies die banken bovenop de hypotheek in rekening brengen hoger en weigeren banken de hypotheekrente te verlagen. Het financieren van een woning is kortom moeilijker geworden. Verder sluiten aanbod en vraag totaal niet op elkaar aan. Tachtig procent van de verkochte woningen is goedkoper dan 250.000 euro. Driekwart van de opgeleverde nieuwbouwhuizen is echter duurder dan 250.000 euro. De gemiddelde vraagprijs van huizen die te koop staan is 306.000 euro. Huizen zijn gewoonweg nog steeds te duur en de maatregelen die zijn genomen zorgen niet voor een gezonde woningmarkt. Er resten slechts twee mogelijkheden om de boel weer op gang te krijgen: de bouw van goedkopere huizen en een verdere daling van de huizenprijs.

HUIZENVERKOPER WIL VAAK TE HOGE PRIJS!. Bron: NU.nl 09-07-2009

AMSTERDAM - Veel mensen die hun woning te koop hebben staan, vragen nog steeds een veel te hoge prijs. Omdat het aanbod momenteel erg groot is, worden alleen de scherpst geprijsde huizen snel verkocht. Dat zei voorzitter Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag bij de presentatie van de woningmarktcijfers over het tweede kwartaal. ''We zitten met een woningvoorraad waarbij de verkoper niet wil bewegen om naar het transactiemoment te gaan." "Wil je echt zaken doen, dan moet je huis scherp te koop staan en moet je je huis tiptop in orde hebben. Als je woning dan ook nog op een mooie locatie staat, dan trek je de cherry pickers aan. Maar bij de huidige vraagprijs van veel woningen denk je: wil jij blijven of verkopen?'', aldus Hukker. Reeël In de afgelopen drie maanden stonden er 162.000 woningen te koop. ''Zo'n 40.000 daarvan staan gewoon niet voor een reële prijs'', merkte Hukker op. Volgens de voorzitter moet je in de huidige kopersmarkt, waarbij zoekers soms wel uit twintig verschillende huizen kunnen kiezen, iets extra's bieden. ''Aan de locatie kun je niets veranderen. Als je woning al helemaal opgeknapt is, dan blijft er maar één ding over: de prijs.'' Kloof Cijfers over het tweede kwartaal illustreren de kloof tussen vraag en aanbod. Hieruit blijkt dat een gemiddelde woning werd verkocht voor 225.000 euro, terwijl de woningen die nu nog te koop staan, een vraagprijs kennen van gemiddeld 306.000 euro. In het tweede kwartaal nam de tijd dat een huis gemiddeld te koop stond toe tot 110 dagen, tegen 105 dagen in het eerste kwartaal. Hypotheekrente Hukker wijst op de beperkte armslag van kopers. De NVM verwacht dat de hypotheekrente dit jaar nog iets verder zal oplopen. Dat komt doordat deze deels gekoppeld is aan de spaarrente. Omdat banken bang zijn dat spaarders weglopen, bieden ze nog relatief hoge spaarrentes. ''Verder zijn de spelregels bij kredietverlening nu uitermate strak. Werk je bijvoorbeeld net in de verkeerde branche of heb je een BKR-registratie, dan kom je niet in aanmerking voor een hypotheek.'' Herstel De cijfers over het tweede kwartaal tonen wel aan dat de huizenmarkt zich iets heeft hersteld. In de drie voorgaande kwartalen daalden huizenprijzen en het aantal transacties. Maar in de afgelopen drie maanden steeg de huizenprijs met 1,4 procent en nam het aantal transacties met 26 procent toe tot 32.000. Daarmee werd een negatieve spiraal doorbroken. Volgens Hukker heeft de consument ''de eerste schok van de kredietcrisis overleefd''. Maar hij is voorzichtig over het herstel. ''Dit lijkt goed nieuws, maar nog steeds is het aantal verkopen 33 procent minder dan in het tweede kwartaal van 2008. Ook liggen de prijzen gemiddeld 5,6 procent lager dan een jaar geleden.'' Daling De NVM rekent nog steeds op een daling van de huizenprijzen met 5 procent dit jaar. Door het oprekken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van 265.000 naar 350.000 euro zullen tussen de vijfduizend en tienduizend mensen over de streep worden getrokken een huis te kopen, denkt Hukker. De NVM rekent op 125.000 verkochte woningen dit jaar. Ter vergelijking: dat waren er 182.000 in 2008 en 202.000 in 2007

Actie voor renovatie Van Woustraat. Bron: (JEFF PINKSTER) 26 juni 2009

AMSTERDAM - Na twintig jaar praten vinden ondernemers en deelraadsleden dat de Van Woustraat nu eindelijk eens moet worden opgeknapt. ''Deze straat heeft de potentie om uit te groeien tot een winkelstraat als de Haarlemmerstraat en de Utrechtsestraat,'' zegt Lennard van der Nagel, eigenaar van firma de Pekelharing. Ondernemers uit de straat kwamen onlangs samen in zijn zaak om te praten over de toekomst van de straat. ''Grootste ergernis onder de winkeliers is dat er al twintig jaar wordt geluld, maar nooit wordt doorgepakt.'' Om die reden dienen deelraadsleden Jan Witting (PvdA) en Arend Hamstra (GroenLinks) in de vergadering van komende woensdag een amendement in waarin twee ton wordt vrijgemaakt, zodat een begin kan worden gemaakt met het opknappen van de straat. De straat is te druk, de stoep is te smal en er is te weinig groen, is de algemene gedachte. ''We hebben een kleine meerderheid in de raad en ik verwacht dat we de andere partijen ook meekrijgen,'' aldus Witting. ''Jaren hebben we niets aan de straat kunnen doen. De Ferdinand Bolstraat krijgt alle aandacht, vanwege de Noord/Zuidlijn, en later kwam de Stadhouderskade er tussendoor.'' Strekking van het voorstel van de deelraadsleden is dat de Van Woustraat veiliger en mooier moet worden en daarover moet worden overlegd met de buurt. ''De Van Wou is een doorjasroute dwars door de stad,'' zegt Arend Hamstra. ''Je moet je afvragen of je zo'n doorgaande route wilt behouden. Dankzij het geld kunnen we de komende tijd met alle betrokken partijen om de tafel gaan zitten om een goed plan uit te werken.'' Daarbij zal rekening gehouden moeten worden met verschillende belangen. De marktkooplieden van de Albert Cuyp pleiten voor een tramhalte op de kop van de markt, verscheidene winkeliers voor aan autoluwe straat en dan is er nog een groep ondernemers die de straat goed toegankelijk wil houden voor het autoverkeer.

Huizenprijs en verkochte woningen blijven dalen. Bron: 24-06-08 Het Parool

AMSTERDAM - De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in mei gemiddeld 2,5 procent lager dan in mei 2008. Dit is de vierde maand op rij dat de prijzen van koopwoningen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) lager waren dan een jaar eerder. Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in mei 2008. Appartementen daalden met 2,9 procent het meest in prijs. De prijsdaling van twee-onder-een-kapwoningen was met 1,5 procent het kleinst. In alle provincies waren de prijzen lager dan een jaar eerder. De grootste daling deed zich voor in Groningen, waar koopwoningen 5,2 procent goedkoper waren. In Gelderland was de prijsdaling met 1,6 procent het geringst. Vergeleken met april 2009 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,7 procent. In Friesland, Zuid-Holland, Drenthe en Gelderland lagen de prijzen iets hoger dan een maand eerder. Ruim tienduizend bestaande woningen wisselden in mei van eigenaar. Dat is een kwart minder dan in mei 2008. Van alle woningtypen en in alle provincies was het aantal verkopen fors lager. Ten opzichte van april 2009 is het aantal transacties echter licht toegenomen. Economen van ING verwachten dat de huizenprijzen zullen blijven dalen. Ze rekenen erop dat woningen eind volgend jaar elf procent goedkoper zullen zijn dan tijdens de piek in augustus 2008. Dat komt neer op een gemiddelde daling per woning van bijna dertigduizend euro. Dat brengt de prijzen weer op het niveau van 2005, aldus ING. De ING-economen stellen dat de meeste mensen voor die tijd hun huis hebben gekocht en dus nog altijd overwaarde hebben. ''Een negatieve overwaarde zal het vaakst voorkomen bij mensen die pas vorig jaar hebben gekocht. Het gaat meestal om een verlies op papier, tenzij zij alweer willen verkopen, bijvoorbeeld vanwege een echtscheiding of ontslag,'' aldus ING. De huizenmarkt is volgens ING in een spiraal terechtgekomen. Door de economische crisis blijven woningen langer te koop staan, waardoor de prijs steeds meer onder druk komt te staan.

AMSTERDAM - Particulieren hoeven geen overdrachtsbelasting meer te betalen bij de aankoop van een mo. Bron: Het Parool 19-06-09

AMSTERDAM - Particulieren hoeven geen overdrachtsbelasting meer te betalen bij de aankoop van een monument. Hetzelfde geldt voor appartementen in monumenten. Staatssecretaris Jan Kees de Jager van Financiën heeft dat besloten. In Amsterdam betreft het 6700 rijksmonumenten. Instellingen en stichtingen waren al gevrijwaard van deze belasting. Aanleiding is een uitspraak van het gerechtshof in Den Haag van 1 mei, gedaan nadat een particuliere koper van een monument de vrijstelling had geëist. De maatregel gaat ook in vanaf die datum. Het gaat om honderden monumenten die in handen van particulieren zijn, en daarbij ook nog eens om appartementen in monumentale wooncomplexen. De belasting bedraagt zes procent van de koopsom. Pieter Joep van de Brink, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), spreekt van 'goed nieuws voor monumentenstad Amsterdam'. ''Voorwaarde is wel dat de particuliere koper schriftelijk verklaart dat het zijn plan is om het pand in de toekomst ook als monument te behouden,'' aldus Van den Brink. Maar , vindt hij: ''Dat is alleen maar goed.''

AMSTERDAM - Particulieren hoeven geen overdrachtsbelasting meer te betalen bij de aankoop van een mo. Bron: Het Parool 17-6-2009

Hetzelfde geldt voor appartementen in monumenten. Staatssecretaris Jan Kees de Jager van Financiën heeft dat besloten. In Amsterdam betreft het 6700 rijksmonumenten. Instellingen en stichtingen waren al gevrijwaard van deze belasting. Aanleiding is een uitspraak van het gerechtshof in Den Haag van 1 mei, gedaan nadat een particuliere koper van een monument de vrijstelling had geëist. De maatregel gaat ook in vanaf die datum. Het gaat om honderden monumenten die in handen van particulieren zijn, en daarbij ook nog eens om appartementen in monumentale wooncomplexen. De belasting bedraagt zes procent van de koopsom. Pieter Joep van de Brink, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), spreekt van 'goed nieuws voor monumentenstad Amsterdam'. ''Voorwaarde is wel dat de particuliere koper schriftelijk verklaart dat het zijn plan is om het pand in de toekomst ook als monument te behouden,'' aldus Van den Brink. Maar , vindt hij: ''Dat is alleen maar goed.''

Burenruzie om 'NZ-lijn' in tuin. Bron: 17-06-09 Ton Damen

AMSTERDAM - Omwonenden spreken van de Noord/Zuidlijn in de achtertuin. De eigenaar van een huis in de Derde Helmersstraat, Paul Peerenboom, verlengt zijn woonkamer en maakt een kelder onder zijn tuin. Via een voor Amsterdam in deze vorm nieuw concept wordt de kelder opgebouwd met geprefabriceerde wanden. Die wanden - van elf meter lengte en 19.000 kilo - werden vrijdag door een kraanwagen over de huizenrij in de tuin getild. Het prefab bouwen van wanden die de grond in gaan, heeft wel iets van de caissonbouw van de Oostlijn. Anders dan bij de stations van de Noord/Zuidlijn werden de wanden niet ter plekke in de bekisting gegoten. Maar verder lijkt de productie op de 'wand-en-dakmethode' van de Noord/Zuidlijn. En het project heeft de aandacht van buurtbewoners getrokken - die nu actievoeren. Zij vrezen dat bij harde regen het water niet de grond in kan en hun kant uit stroomt. Volgens de bouwers loopt het zo'n vaart niet, maar in de buurt praat men over lekkages en overstromingen. Marc van Driest en Taco van Iersel van id-architecten, de ontwerper, spreken ook van een bijzonder project. Volgens hen is de bouw in principe 'vergunningvrij' omdat er geen regels bestaan voor ondergronds bouwen in tuinen. Voor de zekerheid werd niettemin een bouwvergunning aangevraagd. Van Iersel: ''Je gaat immers niet een dakkapelletje bouwen, maar iets bijzonders neerzetten. En de gevel van het huis is 2,5 meter verlengd om de kamer met de kelder te verbinden.'' Totale kosten: dik twee ton. Id-architecten en bouwer MBS waren enthousiast tot de buren vrijdag Bouw- en Woningtoezicht in beweging kregen. Er ontstond discussie over waar een extra drainagebak geplaatst moest worden. Die was voorzien onder de grond in de tuin van de buren. Die willen dat niet, waardoor volgens enkele betrokkenen de wanden misschien terug naar de fabriek moeten om daar korter gemaakt te worden. Buurvrouw Caroline Freriks van nummer 61 is inderdaad niet blij. ''Het verlengen van de gevel met 2,5 meter vinden we niet leuk, maar wij hebben vooral zorgen om de waterafvoer. Om die te regelen moet er een drainage van twintig centimeter breed om de kelderbak gelegd worden, onder de grond, in onze tuin. Het lijkt me dat de buurman niet over de grens mag. De buren op nummer 57 vinden dat ook.''

De ontwikkeling van huizenprijzen. Bron: 18 mei 2009

De huizenprijzen in Nederland zijn de laatste jaren enorm gestegen. Eengezinswoningen zijn sinds 1996 gemiddeld bijna drie keer zo duur geworden. Ook de prijzen van appartementen zijn in de afgelopen twaalf jaar ruim verdubbeld. De kredietcrisis veranderde de woningmarkt.De huizenprijzen zijn in heel Nederland gedaald. De verkoopprijs van een gemiddelde woning daalde in het eerste kwartaal van 2009 met 3,1 procent tot 218.000 euro. In het eerste kwartaal werden 19.200 woningen verkocht, dat is 43 procent minder dan in dezelfde periode een jaar eerder. Ook stonden huizen langer te koop. Ronald Soomers, voorzitter NVM afdeling ‘t Gooi en partner bij Heyen Makelaars in Naarden: “In het lagere segment zit voldoende beweging. Starters hebben het voordeel dat zij geen woning hoeven te verkopen. Het duurdere segment staat stil. Voorlopig is de bank is op slot en de sleutel is weg.” Regionale prijsverschillen De huizenprijzen verschillen per regio. In Zeeland en Groningen liggen de prijzen een stuk lager dan in de Randstad, dat heeft te maken met werkgelegenheid en infrastructuur. Een boerderij in Beerta is prachtig, maar is daar werk en zijn er scholen dichtbij? “In de Randstad is de woningmarkt relatief goed, dat is te danken aan de werkgelegenheid. Maar ook in deze regio zijn de prijzen gedaald; ze zijn reëler dan voorheen. Overprijzen is niet meer van deze tijd”, zegt Soomers. Verlagingen De meeste verlagingen van huizenprijzen deden zich voor in de niet-stedelijke delen van de Randstad. In gemeenten als Moordrecht, Oudewater, Noordwijkerhout en Muiden is ongeveer de helft van de woningen die nu nog te koop staan in prijs verlaagd. De enige provincies waar geen prijsdaling van de huizen te zien was, waren Noord-Brabant en Overijssel. Wel nam ook daar het aantal verkochte woningen af. In Friesland werd zowel in de verkopen als in de gemiddelde huizenprijzen de sterkste daling geconstateerd. Dieptepunt Op de markt is een flinke buffer aan te koop staande woningen ontstaan. Dit wekt de indruk dat de prijzen van deze huizen nog flink kunnen dalen. Volgens de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) lijkt het dieptepunt op de woningmarkt echter bereikt. Hoewel de verkopen de laatste weken echter weer iets opkrabbelen, is volgens de woordvoerder Roeland Kimman van de NVM van prijsherstel voorlopig geen sprake. “Voor 2009 verwachten we zelfs een verdere daling van de huizenprijzen van 5 procent ten opzichte van een jaar eerder.”

Huizenprijzen opnieuw fors gedaald. Bron: (TON DAMEN)

De huizenprijzen in Amsterdam zijn voor het derde achtereenvolgende kwartaal gedaald, met 3,8 procent. Het aantal verkochte woningen in de stad daalde zelfs met ruim twintig procent, tot 1427 huizen. De verkopen zakten daarmee terug tot het niveau van 2003. Dit blijkt uit de kwartaalcijfers die makelaarskoepel NVM vandaag bekendmaakte. Een gemiddelde woning in Amsterdam kostte in juni 2008 nog 275.000 euro, terwijl de gemiddelde prijs in het eerste kwartaal dit jaar 236.000 euro was. In Amsterdam staan vijfduizend woningen te koop. Dat aantal komt overeen met de hoeveelheid huizen die de makelaars dit jaar nog hopen te verkopen. In voorgaande jaren waren maximaal slechts drieduizend huizen van het bordje 'te koop' voorzien en werd jaarlijks ruim drie maal dat aantal aan woningen verkocht. In heel Nederland, waar de woningprijzen in het eerste kwartaal met 3,1 procent zakten tot 218.000 euro, was het beeld nog dramatischer. Het aantal verkochte woningen bedroeg in het eerste kwartaal 19.234, waarmee de landelijke markt terug is op het niveau van voor 1996. Er staan landelijk 155.00 huizen te koop. De makelaars zullen die voorraad, gezien de huidige omzetten, niet binnen een jaar kunnen verkopen; dat zullen er hooguit 90.000 zijn. Pieter Joep van den Brink, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), spreekt van een ommekeer. ''Wij waren verwend met een woningmarkt in Amsterdam, waarop je binnen een week tijd je huis kon verkopen. Die tijd is voorbij en komt voorlopig niet meer terug.'' Wel zegt Van den Brink hoop te hebben dat het dieptepunt in de markt is bereikt. ''We hebben daar ook aanwijzingen voor. Onze makelaars verkochten jarenlang tweehonderd huizen per week. Dat aantal daalde in november naar 150 per week en in januari was het 120 woningen per week. Op dit moment komen we weer richting 140 à 150 huizen per week. Banken sluiten ook weer hypotheken af,'' aldus Van dem Brink. De makelaarsvoorzitter denkt dat potentiële kopers een verkeerd beeld van de markt hebben. ''Onze klanten denken dat de prijzen instorten en dat er geen huis meer wordt verkocht. Dat is niet zo. De prijzen dalen nog, maar misschien niet zo lang meer.'' ''En laten we eerlijk zijn. Toen wij in het eerste kwartaal van 2001 1255 huizen verkochten, waren wij en onze klanten zeer tevreden. Dit jaar halen we met 1427 woningen temidden van de storm, een megacrisis, toch nog een redelijke omzet.''

Hoge opkomst bij NVM Open Huizen Dag (landelijk). Bron: Vastgoedmarkt.nl

De NVM Open Huizen Dag van afgelopen zaterdag heeft naar schatting 110.000 bezoekers getrokken. Dit blijkt uit een enquête onder de leden van de NVM. Gemiddeld kreeg een woning drie bezoekers. Een op de zes open staande woningen kreeg geen bezoek. Ruim 40.000 woningen waren vrijblijvend te bezichtigen. Woningzoekenden konden zich zo in één dag oriënteren op aanbod en prijs, zonder afspraak of verplichtingen. Het aantal van ruim 40.000 deelnemende woningen is een record. Nooit eerder waren er zo veel huizen te bezichtigen tijdens de NVM Open Huizen Dag. In totaal staan er op dit moment ongeveer 160.000 woningen te koop in Nederland, waarvan de overgrote meerderheid (120.000 woningen) via een NVM-verkoopmakelaar wordt aangeboden. Ruim een derde van het totale NVM-aanbod was tijdens de Open Huizen Dag te bezichtigen. NVM-voorzitter Ger Hukker is verheugd over het hoge aantal bezoekers: ‘Ik ben voorzichtig optimistisch. Het feit dat potentiële kopers zich in groten getale gaan oriënteren, geeft aan dat de markt weer in beweging lijkt te komen. De wil van mensen om een nieuw huis te kopen is altijd aanwezig geweest, maar het vertrouwen was lange tijd weg. Maar we merken wel dat kopers extra voorzichtig zijn in deze tijd. Gelukkig zien we nu wereldwijd een aantal positieve ontwikkelingen die goed zijn voor huizenkoper en huizenverkoper. De pure paniek in de bankensector is verdwenen en de beurzen krabbelen wereldwijd voorzichtig weer op. Dat zorgt ervoor dat het vertrouwen in de woningmarkt weer langzaam terugkomt. Mensen realiseren zich dat d it wel eens hét moment zou kunnen zijn om een huis te kopen.' De volgende landelijke NVM Open Huizen Dag wordt op zaterdag 10 oktober 2009 gehouden.

Hoge opkomst bij NVM Open Huizen Dag (landelijk). Bron: Vastgoedmarkt.nl

Belangstelling voor koopwoning trekt sterk aan. Bron: Vastgoed Journaal.nl

De belangstelling voor koopwoningen is de laatste weken sterk toegenomen. Het dieptepunt werd medio december van het vorig jaar bereikt, sindsdien neemt de vraag naar koopwoningen weer toe. Dat blijkt uit onderzoek van de website Woonnieuws.nl. Door de sterke stijging is de belangstelling weer bijna op het niveau van september 2008, het moment dat de kredietcrisis begon.Vorige maand lag de vraag nog 26 % lager dan normaal, in maart is dit nog maar 13 %. "Er is momenteel duidelijk sprake van snel herstel" zegt woordvoerder Rob Keijzer van de website Woonnieuws.nl. "Makelaars doen weer meer bezichtigingen en zelfs het woord 'verkocht' keert langzaam weer terug in het straatbeeld". Recent meldde Makelaarsland, de grootste makelaar van Nederland, al dat het aantal verkopen weer toeneemt. Eigenaar Jeroen Stoop: "Op dit moment trekt het bij ons dermate aan dat wij weer personeel aan het werven zijn. Het onderzoek van Woonnieuws lijkt in tegenstrijd met recente cijfers van het CBS, die een scherpe daling van de huizenprijzen en het aantal verkopen laten zien. Volgens Keijzer is dit niet het geval: "Het aantal daadwerkelijke verkopen nog ver achter ligt ten opzichte van een jaar geleden. Het herstel is nog pril en er zijn nog veel huizenbezitters die zich - terecht - grote zorgen maken. Maar er is winst in vergelijking tot de afgelopen maanden: de consument komt weer in beweging." Zowel makelaarsvereniging LMV, samen met website Huislijn.nl, als makelaarsvereniging NVM spelen er op in door op zaterdag 28 maart veel te koop staande huizen op te stellen

Huizenprijzen in Amsterdam: -11%. Bron: AT5 04-03-2009

AMSTERDAM - Een gemiddelde verkochte woning was in de afgelopen maanden 11% goedkoper dan in dezelfde periode vorig jaar. Uit een onderzoek van O+S blijkt dat de woningmarkt in de stad enorm te lijden heeft onder de recessie. Er is een gemiddelde prijsdaling van 11% ten opzichte van vorig jaar en de m2 prijs in de stad is met 6,4% gedaald. Ook het aantal verkochte woningen is met 22% gedaald. AMSTERDAM - Een gemiddelde verkochte woning was in de afgelopen maanden 11% goedkoper dan in dezelfde periode vorig jaar. Uit een onderzoek van O+S blijkt dat de woningmarkt in de stad enorm te lijden heeft onder de recessie. Er is een gemiddelde prijsdaling van 11% ten opzichte van vorig jaar en de m2 prijs in de stad is met 6,4% gedaald. Ook het aantal verkochte woningen is met 22% gedaald. Het effect van de crisis op de huizenmarkt in Amsterdam is niet in alle stadsdelen even sterk. Overal in de stad werden minder woningen verkocht, maar die daling was in de oostelijk delen van de stad (Zeeburg, Oost-Watergraafsmeer en Zuidoost) minder sterk dan in de westelijke. Opmerkelijk is dat in de westelijke stadsdelen binnen de ring (en in Geuzenveld-Slotermeer) ondanks aanzienlijke afname van het aantal verkochte woningen, de gemiddelde prijs is gestegen en niet gedaald.

OPEN HUIZENDAG 28 MAART 2009 !. Bron: Amsterdam

Komt allen kijken op deze open dag van 11:00 tot 14:00 uur!! Vol trots presenteren wij een aantal van Amsterdams mooiste woningen op de leukste plekken. Niet in de gelegenheid om te kijken? Bel ons dan voor een afspraak, wij zijn flexibel!

Huizenprijs explodeert door economische crisis. Bron: Elsevier

De prijzen van koophuizen stijgen op termijn fors door de economische crisis. Tot 2025 komen er in Nederland 800.000 huishoudens bij. Door de economische crisis worden nauwelijks nieuwe huizen gebouwd, waardoor een tekort aan woningen ontstaat. Gevolg is dat de prijs enorm stijgt. Dat meldt de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB in de halfjaarlijkse Thermometer Koopwoningen op basis van onderzoek door de Technische Universiteit Delft. De huizenprijzen zijn in landen om Nederland heen soms me t tientallen procenten gedaald. Maar in Nederland dalen de prijzen tot nu toe licht of helemaal niet. Sterker nog, door de grote vraag naar huizen de komende jaren gaan de prijzen op termijn nog verder stijgen. In 2011 worden 41.000 woningen opgeleverd. Dat is slechts de helft van de 80.000 huizen die het kabinet wil laten bouwen. In combinatie met een verwachte grote vraag naar huizen, legt dat de kiem voor nieuwe toekomstige 'prijsexplosies,' meldt de Thermometer. Voor de korte termijn ziet de huizenmarkt er slecht uit. In de eerste twee maanden is volgens voorlopige cijfers van de NVB het aantal verkochte huizen met 60 à 70 jaar gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig.

De Europese effectenmarkten namen in de ochtendhandel een vlucht omhoog. Ze waren onder andere optim. Bron: Dinsdag 11-03-09 De Pers

De AEX, de index van meest verhandelde fondsen in Amsterdam, noteerde vlak voor de middag 2,1 procent hoger op 203,54 punten. De MidKap-index voor middelgrote fondsen ging 2,5 procent vooruit tot 268,42 punten. De beurzen in Parijs, Frankfurt en Londen noteerden tussen 1,2 en 1,9 procent hoger. Pandit liet zich in een interne email positief uit over de prestaties van Citigroup in de eerste twee maanden van dit jaar. Volgens hem is Citigroup in die maanden winstgevend geweest. Hij liet verder weten vertrouwen te hebben in de kapitaalpositie van de zakenbank. Beleggers maken zich zorgen over die positie. ,,Dit geeft hoop dat het ergste nu achter de rug is voor Citigroup en de sector in zijn geheel'', aldus een Britse handelaar. Financials omhoog De financials, die de afgelopen tijd veel van hun waarde verloren, gingen over heel Europa omhoog. In Amsterdam stegen ING en Aegon ongeveer 10 procent. Het Britse Barclays ging bijna 13 procent vooruit. De Franse banken BNP Paribas en Société Générale stegen respectievelijk 8,1 en 4,8 procent. Deutsche Bank ging in Frankfurt ruim 8 procent omhoog. Ook Fortis ging 4,8 procent omhoog, na uitspraken van het Franse BNP Paribas. Deze bank verwacht de overname van Fortis Bank eind april rond te hebben. Topman Baudouin Prot van BNP Paribas zei er vertrouwen in te hebben dat aandeelhouders het licht nu wel op groen zetten. Koopjesjagers Volgens handelaar Rob Koenders van Harmony Vermogensbeheer zijn dinsdag koopjesjagers mogelijk ook hun slag aan het slaan. Zo kreeg TomTom, een producent van navigatiesystemen, er 3,3 procent bij. In de afgelopen zes maanden verloor het fonds ruim 80 procent van zijn waarde. Het Duitse Eon viel 8 procent. Het nutsconcern gaf dinsdag een winstwaarschuwing. Eon zag zijn nettowinst over 2008 dalen met 82 procent door afschrijvingen op zijn activiteiten in de Verenigde Staten en Italië. De euro noteerde dinsdagochtend 1,2705 dollar. Bij het slot van de Europese beurzen maandag werd 1,2635

Tijdelijk verhuren van koophuis kent valkuilen. Bron: FD.NL

Even je woning verhuren omdat de verkoop maar niet wil lukken, heeft aanzienlijke risico's. Huiseigenaren die er in deze crisistijd maar niet in slagen hun huis te verkopen en het gaan verhuren, denken vaak te gemakkelijk over hun mogelijkheden om met de aspirant-huurder een tijdelijk contract overeen te komen. De Woonbond, de vereniging van huurders, wordt frequent gebeld en gemaild door 'tijdelijke verhuurders' om informatie over hun rechten. 'Dat is een dilemma voor ons', zegt woordvoerder Hans Roseboom va n de Woonbond in Amsterdam. 'Eigenlijk zijn we er voor huurders die advies willen. Maar met informatie voor die verhuurders kunnen we voorkomen dat er allerlei onduidelijke constructies worden overeengekomen die tot ellende leiden.

Utrecht. Bron: Ad.nl

De betaalbaarheid van huizen neemt dit jaar verder toe, dat komt omdat de gemiddelde huizenprijs met 3,5 procent daalt. Vooral starters met een baan zullen van deze ontwikkeling gaan profiteren. Tot deze conclusie komt de Rabobank in haar gisteren gepresenteerde visie op de Nederlandse woningmarkt.De analyse toont enkele lichtpuntjes in de woningmarkt die verder geheel uit balans is. Als gevolg van de banken- en kredietcrisis is de woningmarkt bruut tot stilstand gekomen. Huizen staan langer te koop, d e doorstroming hapert, hypotheken en overbruggingshypotheken worden moeilijker verstrekt en de productie van nieuwbouwwoningen is in gevaar. ,,De indruk bestaat hierdoor dat er geen woning meer wordt verkocht. Dat de markt geheel is ingestort. Het gaat minder, maar de markt is zeker niet tot stilstand gekomen,’’ bezweert Rabobank-onderzoeker Martijn de Jong-Tennekes. ,,Vorig jaar wisselden ruim 182.000 woningen van eigenaar, dat is wel bijna 10 procent minder dan in 2007.’’ De Rabo-onderzoekers constateren dat de neergang in de maand november het grootst was. Er werd 35,7 procent minder woningen verkocht ten opzichte van november 2007.

Meer starters maken afspraken met Hypotheekadviseur. Bron: VBNet

Het aandeel starters in het aantal afspraken van hypotheekzoekers bij De Hypotheker in januari is 50% gestegen ten opzichte van januari 2008. Voor starters zijn de huidige marktomstandigheden gunstig. De hypotheekrente is in januari gedaald en de huizenprijzen zijn ook iets gedaald. Ook is de onderhandelingspositie toegenomen, omdat huizen iets langer te koop staan. Bas Millenaar, directeur van De Hypotheker: "Starters hebben goed door dat de huizenmarkt door de kredietcrisis voor hen aantrekkelijker is geworden." Het totaal aantal afspraken dat De Hypotheker in januari heeft gemaakt, ligt op hetzelfde niveau als vorig jaar

Je koopt pas een huis als het oude is verkocht. Bron: AD

Steeds meer Nederlanders zitten met twee huizen in hun maag. Het verschijnsel komt niet alleen voo r bij burgemeesters die op korte termijn in hun nieuwe gemeente moeten wonen. Eerst je huis verkopen en dan pas kopen moet de stelregel zijn Omdat de verkoop langer duurt door de vertraging op de woonmarkt vallen de dubbele woonlasten velen zwaar. Steeds meer eigenaren zoeken hun toevlucht in tijdelijke verhuur van hun oude huis.Tijdelijk kan lang duren als de huurder aanspraak maakt op huurbescherming. Ook kan de eigenaar in problemen komen als verhuur niet mag van de hypotheekverstrekker. Er zijn dus genoeg redenen voor de Vereniging Eigen Huis om te pleiten voor verlichtende maatregelen voor eigenaren die langdurig twee huizen hebben te financieren. Als dat gemakkelijker wordt gemaakt, krijgt de woningmarkt ook een stimulans. Daar is niks mis mee. Het is wel opmerkelijk dat in de pleidooien vrijwel altijd voorbij wordt gegaan aan de vrijwillige keuze van de koper. Wie een huis koopt als zijn oude huis nog niet is verkocht, neemt met zijn volle verstand een ris ico. Zeker in deze tijd. Zullen we de nuchtere stelregel ‘eerst verkopen, dan kopen’ weer van stal halen?

Vertrouwen in woningmarkt verder gedaald. Bron: Vastgoedmarkt

Het vertrouwen in de woningmarkt is het afgelopen kwartaal gedaald, zo meldt ING. De ING Woonindex bereikte in het vierde kwartaal een stand van 81 tegen 89 in de drie maanden daarvoor. Een waarde van 100 betekent dat de ondervraagde groep starters en woningbezitters neutraal oordeelt over de markt.Het vertrouwen en de intenties van koopwoningbezitters en starters lopen dit kwartaal sterk uiteen. Koopwoningbezitters vrezen dalende prijzen, waar de starter zich op verheugt. Het ING Economisch Bureau voorziet voor 2009 lichte daling (1,5 procent) van de huizenprijzen en een stijging van de lonen met gemiddeld 2,8 procent. Dat is een stuk meer dan de inflatie van 1,5 procent. De combinatie van stijgende lonen, dalende rente en dalende huizenprijzen maakt woningen voor starters een stuk beter betaalbaar.Acht op de tien starters verwachten voor dit jaar dalende huizenprijzen. Daarnaast voorzien meer starters een gelijkblijvende of dalende hypotheekrente en een verbetering van de eigen financiële situatie, ondanks de huidige economische ontwikkelingen. Hierdoor zouden de maandlasten bij aankoop van een eigen woning een kleiner deel van hun inkomen kunnen beslaan, waardoor kopen aantrekkelijk wordt.Van de koopwoningbezitters verwacht 72 procent een daling van de prijzen en het aantal verkochte woningen. Toch denkt nog 47 procent de eigen woning gemakkelijk te kunnen verkopen als dat nodig is. Meer dan de helft (56 procent) vindt het nu een ongunstige tijd om een nieuwe woning te kopen, terwijl 16 procent hier neutraal tegenover staat.(

Starters grijpen kans op moeizame woningmarkt. Bron: Bron: Eufin.nl do 29-01-2009

Dat blijkt uit een doorlopend kwartaalonderzoek van TNS NIPO onder bijna 1000 starters en huizenbezitters in opdracht van ING. Het vertrouwen in de woningmarkt zakte bij huizenbezitters naar het laagste punt sinds de meting in 2006 begon. In het laatste kwartaal van vorig jaar nam het vertrouwen af tot een score van 81 punten, in de drie maanden daarvoor was dat nog 89. In de index staat 130 punten voor optimistisch, 100 betekent neutraal en 70 staat voor pessimistisch. Woningbezitters zijn op alle fronten negatiever dan starters. Zo verwacht 36% er komend jaar financieel op achteruit te gaan, tegen 16% van de toetreders tot de woningmarkt. Vooral de dalende huizenprijzen en de langer wordende verkoopperiode baren de woningbezitters zorgen. Toch denkt bijna de helft (47%) hun huis relatief eenvoudig te kunnen verkopen als dat nodig mocht zijn. Volgens ING-woordvoerster Cindy Penders ligt de macht op de huizenmarkt momenteel duidelijk bij de starter. Hun financiële vooruitzichten zijn beter en kleine huizen zijn betaalbaarder geworden. De onderhandelingspositie van starters is nu bovendien sterker doordat ook appartementen en dergelijke iets langer te koop staan. Ook zij kunnen zich nu een beetje oriënteren, hoeven niet meteen te bieden, wat weer een prijsdrukkend effect heeft. Makelaarsvereniging NVM kondigde recent aan een reclamecampagne te starten om aspirant-kopers te wijzen op de huidige, meer gekalmeerde woningmarkt. Cijfers van de NVM over het laatste kwartaal van 2008 laten zien dat op het totale aantal verkochte huizen, het aandeel starterswoningen licht steeg.

Geen reden tot paniek!. Bron: Elsevier 24 januari 2008, Jorien Apperloo

Vervelend nieuws voor huiseigenaren: in de laatste drie maanden van 2008 zijn de huizenprijzen voor het tweede achtereenvolgende kwartaal gedaald. De gemiddelde woning wisselde voor 233.000 euro van eigenaar, berekende de Nederlandse Vereniging van Makelaars(NVM). Dat is 2,5 procent minder dan in het derde kwartaal. Over heel 2008 gerekend daalde de gemiddelde vraagprijs van vrijstaande woningen met 120.000 euro – ofwel 21 procent – naar 569.000 euro, becijferde de NVM. De vraagprijs van goedkopere ( starters) woningen zakte veel minder hard: met 2,3 procent naar 259.000 euro. Hoewel huiseigenaren in eerste instantie niet blij zullen zijn met een prijsdaling, kan deze uiteindelijk een positief effect hebben. In combinatie met de dalende rente maakt een prijsdalingen woningen beter betaalbaar. De stap van een kleine woning naar een groter exemplaar wordt kleiner wordt kleiner, wat goed is voor de doorstroming. De huizenmarkt wordt bovendien weer een kopersmarkt. In het vierde kwartaal groeide het aanbod met 13 procent naar 111.000 huizen. Kopers hebben dus meer keus, en betaalden dan ook gemiddeld 4,6 procent minder dan de vraagprijs. Dat de huizenmarkt volledig instort is desondanks niet waarschijnlijk. In 2008 is een derde minder nieuwbouw opgeleverd dan gepland, waardoor sprake blijft van krapte. Als de financiële crisis tot een eind komt en het consumentenvertrouwen weer toeneemt zullen de prijzen waarschijnlijk omhoog gaan. Dat zal vermoedelijk niet eerder dan eind 2009 gebeuren. De NVM verwacht over heel 2009 nog een prijsdaling van 5 procent. De regionale verschillen zijn groot. Zo daalden de prijzen in Noordoost-Groningen in het vierde kwartaal met 9,6 procent, terwijl de gemiddelde woning in de regio Waalwijk Drunen 6,3 procent duurder werd.

De crisis is op de internationale huizenmarkt is sterk verschillend. Bron: Volskrant

Echt gezellig zal het op de buurtfeesten op Lough Fern Heights de komende zomer waarschijnlijk niet worden. Wie als eerste een huis kocht in het bouwprojectje aan de winderige noordkust van Ierland, zal knarsetandend moeten toezien hoe de nieuwe buren hun koffers pakken voor een vakantie aan de Zwarte Zee. Patrick Doherty, de bouwer van de 44 huizen in het plaatsje Milford, zit zo omhoog met zijn laatste 3 woningen, dat hij de kopers beloont met een gratis appartement in Bulgarije. De vakantiewoningen zijn gelegen in een andere project van hem aan de Bulgaarse kust. Economische voorspoed, een lage rentestand en een beperkt risicobesef van de hypotheekbanken hebben in Ierland en ver daarbuiten gezorgd voor florerende huizenmarkten. Maar de voorspoed is voorbij. Ook buiten Ierland zitten verkopers omhoog met huizen die eerder in een handomdraai, en vaak boven de vraagprijs, werden verkocht. Dubai, lang gezien als een van de meest profijtelijke woningmarkten ter wereld, heeft het moeilijk. Volgens een rapport van de in vastgoed gespecialiseerde consultancyfirma Colliers International stijgen de prijzen van woningen nauwelijks meer en ligt een daling in het verschiet. Grote uitbreidingsprojecten zijn afgeblazen. Begin 2010 bodem De Britse huizenprijzen bevinden zich op het niveau van februari 2006, blijkt uit de Halifax huizenprijzenindex. Dat is overigens nog altijd 44 procent hoger dan in augustus 2003. Uiteindelijk zal de huizenprijs het niveau van vijf jaar geleden b ereiken, voorspelt huizenonderzoeker Liam Bailey van consultancyfirma Knight Frank. ‘Eind 2009, begin 2010 hebben we de bodem bereikt.’ Waar ligt de oorzaak van die wereldwijde vastgoedcrisis? Is er voor al die landen één oorzaak aan te wijzen voor de prijsval? Nee, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedbeleggingen aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Hij deed veel onderzoek naar de internationale ontwikkelingen op de huizenmarkten en omschrijft de problemen als een griepvirus. ‘Sommigen hebben last van het virus, anderen lopen er gewoon mee door’, zegt Brounen. Werkgelegenheid, de rente en de groei van de economie hebben invloed op de huizenmarkt in alle landen, denkt hij. ‘Die verklaren ongeveer de helft van de dynamiek op een huizenmarkt.’ Verder heeft iedere huizenmarkt zijn eigen, lokale drivers en downers, stelt hij. ‘Nederland bijvoorbeeld heeft al twintig jaar last van krapte op de huizenmarkt. In 2007 ging de huizenprijs in Amsterdam met 1 4 procent omhoog. Die stijging kun je niet meer verklaren uit economische factoren, maar wel vanuit de druk van kopers.’ Duitsland Ander voorbeeld, Duitsland. Brounen: ‘Dat land heeft een heel ruime koopmarkt en een liberale huurmarkt. Dat heeft geleid tot een gematigde prijsontwikkeling. Nu bijvoorbeeld de eisen rond kredietverstrekking worden verscherpt, wordt in Duitsland gemakkelijk geswitcht van koop naar huur en blijven de gevolgen relatief beperkt.’ Spanje dan. Brounen: ‘Daar levert de bouwsector 14 procent van het bruto nationaal product. Dat is enorm. Zo worden al jaren te veel huizen geproduceerd, een ontwikkeling die geen enkel ander land heeft gezien.’ De onderlinge verbondenheid van de huizenmarkten is vrij gering, denkt de vastgoedwetenschapper. ‘Nee, het is geen Dominoday. Als mensen in Detroit in de Verenigde Staten getto’s zien ontstaan, dan hoeft dat nog niet overal te gebeuren. De animo om een huis te kopen zal er niet groter van worden, maar dat is niet meer dan een indirect effect.’ Spanje is een van de weinige markten die wel direct lijden onder de malaise elders, denkt Brounen. ‘De situatie was al slecht en werd slechter door de Britse crisis. Landen als Spanje en Portugal hebben enorm baat gehad bij de grote prijsstijgingen in Engeland. Die hebben geleid tot de aankoop van veel tweede woningen. Die vraag is nu weggevallen.’ Twee groepen De huizenmarkten van vandaag de dag kunnen worden verdeeld in twee groepen, denken de cijferaars van de Global Property Guide. In de eerste groep leidde de prijsval op de huizenmarkt tot een economische recessie, zoals in de VS, Engeland en Ierland. In de tweede groep was het andersom. De economische recessie zorgde voor problemen op de huizenmarkt. Nederland hoort volgens de gids tot de tweede groep, samen met Canada en Noorwegen. In Europa hebben de twee groepen volgens de onderzoekers een ding gemeen. De vooruitzichten zijn ‘zeer negatief’, vooral voor de landen die al zwaar zijn getroffen, zoals Engeland. Over Nederland wordt overigens geen verwachting uitgesproken. Hoogleraar Brounen verwacht een prijsdaling tot 10 procent in Nederland. ‘Maar het is heel moeilijk daar iets over te zeggen. Het kan niet anders dan dat ook de huizenmarkt zal lijden onder de crisis. Daar staat tegenover dat Nederland nog steeds krapte kent op de huizenmarkt. Nu de bouwers het laten afweten, zal dat niet minder worden. In de loop van 2009 zal het wel weer makkelijker worden geld te lenen. Dan zitten we nog met een economische recessie, maar gaan mensen weer gewoon plannen maken. Bijvoorbeeld het kopen van een huis, waarvoor ze dan weer een hypotheek kunnen afsluiten.’

Kredietcrisis. Bron: Vastgoedmarkt

Het is een gegeven: als de lente komt worden er meer woningen verkocht. Ondanks de kredietcrisis gaat het ook in 2009 weer gewoon gebeuren. In februari zal de woningmarkt haar eerste herstel gaan tonen. Dat verwacht Rob Keijzer van de website woonnieuws.nl. Belangrijk is wel dat ook de overheid meewerkt. Hij licht zijn verwachting toe. Door de kredietcrisis worden momenteel maar weinig woningen verkocht. Toch is de belangstelling voor een ande r huis nog steeds groot. De jaarwisseling is, samen met de zomervakantie, de periode waarin in huislijke kring plannen gemaakt worden voor de toekomst. Wie een ander huis overweegt zal beslissen om nog even te wachten.Begin januari komen diverse instanties met woningmarktcijfers. Het Kadaster, de NVM én Woonnieuws.nl: ze zullen bevestigen dat huizen het laatste kwartaal veel goedkoper zijn geworden. "Vervelend voor de eigenaren, maar een mooie kans voor wie een huis wil kopen", zal de boodschap zijn.Eind januari ligt de woningmarkt al drie maanden stil. De tijd dwingt steeds meer kopers om te gaan handelen: omdat ze hun oude huis al verkocht hebben, het huis uit willen, apart willen wonen of moeten verhuizen voor een nieuwe baan. Bovendien is de markt goed: huizen zijn in tijden niet zo goedkoop. Nu hoeft alleen de bank nog maar mee te werken. Die zijn intussen bekomen van de schrik, en gaan weer werken aan hun omzet. Zij verlagen hun rentetarieven en worden soepeler worden in het verstrekken van leningen.

Kabinet: geen steun voor woningmarkt. Bron: 4 dec NRC

Den Haag, 4 dec. Het kabinet neemt voorlopig geen maatregelen om de inzakkende woningmarkt te ondersteunen. Dat schrijft minister Eberhard van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie, PvdA) in antwoord op Kamervragen. Zijn voorganger, Ella Vogelaar, werkte eerder juist aan een „pakket maatregelen”. Van der Laan stelt dat „de situatie op de woningmarkt op dit moment geen aanleiding om het bestaande instrumentarium aan te passen.” Het kabinet wil bijvoorbeeld niet de overdrachtsbelasting verlagen om mensen te stimu leren een ander huis te kopen. Ook wordt de nationale hypotheekgarantie (NHG) niet tijdelijk verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Van der Laan schrijft verder dat het kabinet zich „op aanvullende maatregelen zal beraden mocht blijken dat de situatie op de woningmarkt de komende maanden verslechtert en afwijkt van een normale economische neergang". De Tweede Kamer wil juist wel maatregelen, bleek dinsdag tijdens de behandeling van de begroting Wonen, Wijken en Integratie. Volgens Bas Jan van Bochove (CDA) is dat op korte termijn nodig om „het vertrouwen in de markt te herstellen.” Hij noemde het steunpakket van ongeveer 6 miljard euro dat het kabinet in november presenteerde „te mager en te afwachtend.” Dat pakket bevat fiscale maatregelen voor burgers, bedrijven en financiële instellingen, stimulansen voor de arbeidsmarkt en de woningbouw. Ook de PvdA vroeg naar het actieplan. Volgens de VVD is „het bieden van van meer zekerheid voor veel partijen op de wonin gmarkt van essentieel belang.” Eerder vroegen ook bouwbedrijven,woningcorporaties, makelaars de Vereniging Eigen Huis om maatregelen. Vandaag praat de Kamer verder over de begroting. De Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest (ruimtelijke ordening), reageert teleurgesteld: „Ik had gehoopt op dezelfde voortvarend als het kabinet heeft getoond met de bankensector.” Volgens hem is de woningbouw wel degelijk aan het stilvallen: „Bouwprojecten beginnen niet, omdat er te weinig woningen in de voorverkoop zijn weggegaan. Beleggers stappen niet in projecten met markthuurwoningen.

Media verergeren de financiële crisis door het gebruik van oorlogstermen. Bron: BRON: NRC 15-10-08 Mark Schalekamp

Media verergeren de financiële crisis door het gebruik van oorlogstermen In hun hijgerige jacht naar een hogere oplage stellen media de financiële crisis ernstiger voor dan zij is. Dat is kwalijk, meent Mark Schalekamp. De huidige financiële crisis heeft een aantal grote voordelen. Zo wordt de financiële wereld ontdaan van de rotte appels en opgeschoond door beter toezicht en de inperking van een bonusstelstel dat hebzucht en het nemen van idioot grote risico’s in de hand werkte. Banken zullen zich weer richten op hun kerntaak: het bewaren van geld van de een om het met – uiteraard zo min mogelijk – risico’s weer uit te lenen aan de ander, bijvoorbeeld aan een ondernemer die er wat moois mee kan doen. Een ander voordeel van de crisis is dat een land zijn leiders goed leert kennen: karakter laat zich zien in tijden van nood. Even geen tijd voor haarkloverij en partijpolitiek: de kredietcrisis haalt het beste uit integere, intelligente en capabele mensen als Wouter Bos, Jan-Peter Balkenende en Nout Wellink. Samen met hen zie je dat Neerlands fine fleur, het onzichtbare netwerk van oud-ministers, hoogleraren en captains of industry, zich nadrukkelijk in de media laat zien in een poging bij te dragen aan een oplossing van deze crisis. Het wrange is dat het verworven fragiele vertrouwen door diezelfde media dan weer onderuit wordt gehaald. Het is bekend dat de mediasector ten tijde van een crisis de enige sector is die profiteert. Wordt er een politicus doodgeschoten, overlijdt er een lid van het Koninklijk Huis: kijkcijfers nemen toe en oplagen groeien. Slecht nieuws is derhalve goed nieuws voor de krant. De media hebben in de berichtgeving rondom de kredietcrisis een kwalijke rol gespeeld. Natuurlijk hebben ze de crisis niet veroorzaakt – dat zijn de banken – maar ze hebben de crisis wel degelijk in stand gehouden en verergerd. Want iedereen is het over eens dat de huidige paniek irrationeel is en dat de beurskoersen objectief te laag zijn (zo is de reële waarde van ING nu groter dan de beurswaarde, wat zo veel betekent dat er geld overblijft als alle aandeelhouders hun inleg terugkrijgen tegen de huidige koers). Er is weinig mis met de Nederlandse economie, de meeste bedrijven zijn zeer solide. De verschillende maatregelen die zijn genomen om de val van de beurskoersen te stoppen, zouden daarom ook moeten werken. En waarom gebeurt dat niet? Een alom gebrek aan vertrouwen. De term is de afgelopen weken vaak gebezigd: de crisis is een self-fulfilling prophecy. Omdat iedereen in paniek raakt en onverstandig handelt, wordt op een kwaad moment de paniek gerechtvaardigd. Dit slechte sentiment, die sfeer van paniek, wordt gevoed door kranten en de televisieomroepen. Komt premier Balkenende (CDA) met een redelijk verhaal waarin hij meldt dat het allemaal goed komt, wordt dat in het NOS Journaal meteen tenietgedaan met de keuze voor een item over een paniekerige belegger of een slim gekozen quote van een deskundige die beweert dat de ellende nog lang niet voorbij is. Elke ochtend, al weken lang, koppen de kranten met chocoladeletters de angst het land in. En lang niet alleen maar De Telegraaf, zelfs het anders zo ingetogen Het Financieele Dagblad had zaterdag de ongetwijfeld meeste uitzinnige voorpagina in haar ruim 200-jarig bestaan met een schreeuwend ‘DE VRIJE VAL’, en daarnaast wat bangmakende grafieken. Wanneer de media op keuzes worden aangesproken, zijn ze zich van geen kwaad bewust. In hun optiek brengen ze gewoon objectief nieuws: Er is een crisis, dus wat kunnen we doen, er niet over berichten? Zo simpel ligt het naar mijn mening niet. Kranten, radio en televisie hebben een enorme invloed. Met hun keuze voor het berichten van bepaald nieuws, met hun keuze voor de mate van aandacht, het laten horen van het ene geluid in plaats van het andere, bepalen zij hoe het land geïnformeerd wordt. Hoe groot die invloed is, is al vaak aangetoond. Bekend voorbeeld is het gooien van stenen vanaf een viaduct door wat rotjochies. Uiteraard mag de krant hierover berichten, maar terughoudendheid is verstandig aangezien te veel aandacht leidt tot meer stenen gooiende rotjochies. Erger was de rol van De Telegraaf ten tijde van de moord op Theo van Gogh. De teneur van de krant hielp bepaald niet om de betrokken partijen tot kalmte te brengen, integendeel. Nu kun je zeggen dat dit niet de taak van een krant is. Maar het past een krant niet om de sfeer in een land te vergiftigen en het lont in het kruitvat aan te steken. Kranten, radio en televisie zouden de verantwoordelijkheid die gepaard gaat met de enorme invloed moeten beseffen, zeker in een crisis als waar we nu mee te maken hebben. Hiernaar te handelen is meer op zijn plaats dan een hijgerige jacht op een hogere oplage en dus meer winst. Mark Schalekamp is ondernemer, oprichter en oud-directeur van Robin Good, bureau voor maatschappelijk betrokken ondernemen. In het tv-programma De Leugen Regeert gaat hoogleraar communicatiewetenschap Kleinnijenhuis in debat over de rol van de media in de kredietcrisis..

Oeps, de prijzen dalen!. Bron: Bron: Elsevier 18 oktober 2008- Jorien Apperloo

Oeps, de prijzen dalen! De financiele crisis lijkt nu ook over te slaan naar de Nederlandse huizenmarkt. In hoeverre moeten huiseigenaren zich zorgen maken. Aan de onophoudelijke stijging van de huizenprijzen is een abrupt einde gekomen. Voor het eerst in achttien jaar laten de kwartaalcijfers van makelaarsorganisatie NVM een daling van de huizenprijzen zien. Die is weliswaar licht, maar toch alarmerend. Wat gebeurt er momenteel op de huizenmarkt? En hoe erg wordt het nog? Tot voor kort leek de Nederlandse huizenmarkt niet te worden geraakt door de financiele crisis. De afgelopen maanden stegen de prijzen weliswaar iets minder hard dan in voorgaande jaren maar problemen zoals op die op de Britse, Spaanse en Amerikaanse huizenmarkt leken ver weg. Vorige week bleek echter dat de financiele crisis de Nederlandse woningmarkt wel degelijk infecteert. Afgelopen kwartaal zijn de huizenprijzen met 0,3 procent gedaald ten opzichte van de voorgaande drie maanden, liet de Nederlandse Vereniging van Makelaars(NVM) donderdag 9 oktober weten. Een prijsdaling van 0.3 procent is op het eerste oog misschien niet alarmerend, maar geeft toch aan dat de markt zich op een keerpunt bevindt. Sinds 1990 zijn de huizenprijzen onophoudelijk gestegen. De afgelopen tien jaar werden woningen bijna twee keer zoveel waard. In de laatste NVM-cijfers, die ongeveer 75 procent van de markt beslaan, blijven de eerste twee weken van oktober bovendien nog buiten beschouwing. Juist in die weken maakten kelderende beurskoersen en op de rand van het faillissement verkerende banken de financiele crisis ook in Nederland akelig voelbaar. Als de prijzen al daalden toen de crisis zich hier nog niet eens in volle hevigheid openbaarde, wat staat ons dan nog te wachten? Wat is er aan de hand? In de afgelopen drie maanden zakte de verkoopprijs van de gemiddelde woning van 252.000 euro naar 248.000 euro, meldt de NVM. Bovendien wisselden minder huizen van eigenaar. In het derde kwartaal van dit jaar werden bijna 32.000 woningen verkocht, tegenover circa 37.000 huizen een jaar eerder. Het aantal transacties daalde dus met 13 procent. Ook ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar bedroeg de daling 13 procent. Het geldvolume dat met de verkoop van de woningen was gemoeid, nam afgelopen kwartaal dan ook met 14 procent af. In het derde kwartaal werden minder woningen te koop gezet dan in de voorgaande drie maanden, maar het totale aantal te koop staande huizen nam wel toe. Doordat er minder huizen werden verkocht, groeide het aanbod met 7 procent naar 99.000 woningen. Van alle huizen die te koop stonden, wisselde 23 procent van eigenaar. Dat was in de voorgaande drie maanden nog 26 procent. Toen groeide het aanbod ook al, met 8 procent. Woningen staan dan ook steeds langer te koop. Huizen die de afgelopen drie maanden werden verkocht, hadden gemiddeld 75 dagen in de verkoop gestaan. Dat is ruim 4 dagen langer dan een kwartaal eerder. Verder nam het verschil tussen de vraagprijs en verkoopprijs voor het eerst sinds lange tijd toe. In het tweede kwartaal wisten kopers gemiddeld 3,3 procent van de vraagprijs af te praten; de afgelopen drie maanden liep dat verschil op naar 3,6 procent. Dat geeft aan dat verkopers een minder sterke positie hebben. De huizenmarkt wordt weer een kopersmarkt: omdat het aanbod toeneemt, hebben kopers meer keuze. Daardoor is er ook meer ruimte om te onderhandelen. Voor starters op de woningmarkt is dat positief. In Nederland is nog geen sprake van Amerikaanse of Britse taferelen, met prijsdalingen van tientallen procenten, maar deze ontwikkelingen maken wel duidelijk dat de huizenmarkt niet ongeschonden uit de crisis komt. De prijsstijging over de eerste negen maanden van dit jaar komt uit op 1,8 procent. En de komende maanden zullen de huizenprijzen nog een knauw krijgen: over heel 2008 verwacht de NVM een prijsstijging van 1 tot 1,5 procent. Dat is fors minder dan de inflatie, en ook lager dan de stijging die de NVM eerder had geraamd. Begin dit jaar ging de makelaarsclub er nog van uit dat de huizenprijzen dit jaar met circa 2 procent zouden stijgen. Waarom dalen de prijzen? De sombere berichten over de kredietcrisis die deze zomer uitbrak, heeft huizenkopers voorzichtiger gemaakt, denkt voorzitter Ger Hukker van de NVM. Vooral potentiele kopers die net per se hoeven te verhuizen, zetten hun plannen even in de ijskast. Ook mensen die een koopwoning achterlaten als ze verhuizen, wachten vaak langer met kopen. Twee jaar geleden wilde 15 procent van de kopers zijn huidige woningen verkopen voordat ze op zoek gingen naar een nieuw huis, nu speelt al een kwart van de kopers op zeker. Omdat de vraag afneemt en er juist meer woningen te koop worden gezet, is het voor verkopers tegelijkertijd een stuk lastiger dan een paar maanden om hun woning kwijt te raken. Ze nemen daarom genoegen met een lagere prijs zegt Hukker. Verkopers verkiezen zekerheid boven een hogere koopsom met het gevaar van dubbele lasten. Daarnaast spelen banken een rol in het lagere aantal verkopen. Omdat de meeste banken er slecht voor staan, stellen ze strengere eisen aan potentiele kopers die een hypotheek aanvragen. Tot voor kort konden huizenkopers die een inkomensstijging verwachtten vaak wel zes keer hun bruto-inkomen uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die op 1 januari 2007 inging. Voor zelfstandigen en kopers met een smetje – bijvoorbeeld een vermelding bij het Bureau Krediet Registratie – is het al helemaal lastig om nog een hypotheek te krijgen. Hukker: Een paar maanden geleden konden zelfstandigen nog volstaan met het overleggen van twee jaarrekeningen, nu eisen de meeste banken er drie. Doordat mensen minder makkelijk geld kunnen lenen, neemt de betaalbaarheid van woningen af. Dat heeft ook zijn weerslag op de vraag. Volgens Hukker worden steeds meer voorlopige koopcontracten ontbonden omdat kopers hun financiering niet rond krijgen. Tijdens de presentatie van de kwartaalcijfers afgelopen donderdag deed de NVM-voorzitter dan ook een oproep aan banken om de geldkraan niet dicht te draaien. Doen banken dat wel, dan zijn grotere problemen te voorzien. Eind jaren zeventig van de afgelopen eeuw was een strikter financieringsbeleid een van de redenen van een prijsdaling van ruim 30 procent in vier jaar tijd. Wat staat ons nog te wachten? Dat het hier niet zo erg wordt als in het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Spanje, waar de huizenprijzen met tientallen procenten daalden, is niet waarschijnlijk. In die landen is de afgelopen jaren voldoende of zelfs te veel gebouwd, in tegenstelling tot hier. De Nederlandse woningmarkt kampt met een structureel tekort van circa 2 procent van de voorraad, blijkt uit cijfers van het ministerie van Volkshuisvesting. Om dat te kort enigszins terug te brengen, moeten jaarlijks ruim 80.000 huizen worden gebouwd. Dat aantal wordt al jaren niet meer gehaald. Nu het economisch slechter gaat, zijn projectontwikkelaars minder bereid om te investeren in woningbouw. De Nederlandse Vereniging van Ontwikkelaars en Bouwondernemingen verwacht dan ook dat de bouwproductie de komende jaren lager zal uitvallen dan verwacht. In 2011 zal de productie zijn gedaald tot 50.000 woningen. Omdat tegelijk het aantal huishoudens toeneemt, blijft er sprake van krapte. In 2025 zijn er ruim 8 miljoen huishoudens, verwacht het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dat zijn er 800.000 meer dan eind vorig jaar. Zelfs bij een gelijkblijvende bouwproductie wordt het woningtekort dus alleen maar groter. De NVM gaat ervan uit dat dit tekort ervoor zorgt dat de prijzen niet zullen kelderen. Op zich is de NVM niet blij met dat tekort zegt Hukker maar nu helpt het om de markt stabiel te houden. In sommige regio’s, vooral buiten de Randstad, zullen de prijzen echter een flinke klap krijgen. In de laatste NVM-cijfers zijn al grote afnames te zien. Zo daalden de prijzen in onder meer Bergen op Zoom en West- Brabant met liefst 6 procent. Daar staat tegenover dat de prijzen in delen van Friesland en Groningen met 7 tot 9 procent stegen. Er is nog een groot verschil tussen de situatie op de Nederlandse huizenmarkt en die in bijvoorbeeld de Verenigde Staten of het Verenigd Koninkrijk. Anders dan in Nederland, zijn in die landen hypotheken met een variabele rente de norm. Toen de rente ging stijgen, voelden huizenbezitters dat meteen in hun portemonnee. Honderdduizenden Britten en Amerikanen moesten. Honderdduizenden Britten en Amerikanen moesten hun huis verkopen omdat ze hun rentelasten niet meer konden dragen. Van de Nederlandse huizenbezitters is het merendeel echter goed beschermd tegen rentestijgingen: 82 procent heeft een hypotheek met een rentevaste periode van vaak tien of twintig jaar, becijferde Vereniging Eigen Huis begin deze maand. Wel loopt voor circa 7 procent van de ruim 3,7 miljoen huizenbezitters de rente vaste periode komend jaar af. De meeste van hen zullen dan te maken krijgen met een hogere rente. Voor huizenbezitters die een tophypotheek hebben afgesloten tegen een lage rente, kan dat problemen opleveren. De rente staat nu zo’n 2,5 procentpunt hoger dan drie jaar geleden. Voor een deel van de huiseigenaren betekent dat een verdubbeling van hun rentelasten. Hoewel ook de lonen zijn gestegen en de hypotheekrente aftrekbaar is, is het nog maar de vraag of ze die toename kunnen dragen, zelfs nu de rente weer daalt. Tweede punt van zorg zijn de kelderende beurskoersen van de afgelopen weken. De koersdalingen kunnen catastrofale gevolgen hebben voor huizenbezitters met een beleggingshypotheek. Het rendement van veruit de meeste polissen zal de afgelopen weken flink zijn gedaald. Voor huizenbezitters van wie de hypotheek binnenkort afloopt, kan de restschuld daardoor onverwacht hoog uitvallen. Om die in te lossen, zullen sommigen hun huis moeten verkopen. Ook de 18 procent van de huizenbezitter die hun woning volgens Vereniging Eigen Huis volledig hebben gefinancieerd, kunnen met een hogere restschuld worden opgezadeld als de prijzen verder dalen. Vooral wie pas een huis heeft gekocht met volledige financiering, is kwetsbaar bij prijsdalingen. De bank kan dan een extra aflossing eisen omdat het onderpand de lening niet meer dekt. Hoe nu verder? Hoe de huizenprijzen zich gaan ontwikkelen is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de rente en het verdere verloop van de financiele crisis. Als de rente stijgt, hebben huizenkopers minder te besteden. Dat kan een negatief effect op de prijzen hebben. Als de financiele crisis nog lang door blijft etteren, is het bovendien waarschijnlijk dat zowel potentiele kopers als banken nog voorzichtiger worden. Wie denkt dat de prijzen verder zullen dalen, zal een nieuw huis niet als een goede investering zien en wachten met kopen. Ook als banken strengere eisen gaan hanteren aan aanvragers van hypotheken, zal de vraag naar woningen afnemen, met dalende prijzen tot gevolg. Het is vooralsnog niet waarschijnlijk dat de prijzen net zo zullen kelderen als in onder meer de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje. Maar de komende tijd zal het effect van de crisis nog wel voelbaar blijven. De prijzen zullen ook dit kwartaal dalen, verwacht NVM-voorzitter Ger Hukker. De komende anderhalf a twee jaar zal er evenmin sprake zijn van een stijging. Huizenbezitters die niet genoodzaakt zijn te verhuizen, doen er in principe verstandig aan de dip uit te zitten. Wie zijn woonlasten kan blijven dragen, wordt niet geraakt door een waardedaling op papier.

Nieuwe regels moeten woningmarkt versoeplen. Bron: Het parool vrijdag 04-09-08

AMSTERDAM - Bewoners van huurwoningen die gaan samenwonen mogen vanaf vandaag de door hun opgebouwde 'woonduur' bij elkaar optellen. Het is een van de maatregelen waarmee stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties proberen de stagnerende Amsterdamse woningmarkt weer in beweging te krijgen. Door de woonduur samen te voegen hebben bewoners meer kans op een sociale huurwoning. De markt profiteert in dat geval ook: er komen twee huizen vrij. Huurders kunnen nu ook woonduur meenemen bij een verhuizing. De doorstroom van huurwoningen verloopt al jaren stroef. Dat kwam onder meer doordat woningzoekenden jaren deden over het opbouwen van de nodige woonduur. Bovendien verviel deze wanneer een nieuw huis gevonden werd. Hierdoor dachten mensen wel drie keer na bij een aanbod. Accepteren betekende dat de teller weer op nul kwam te staan.

Angst voor prijsdaling. Bron: Elsevier 30-08-08 Jorien Apperloo

In landen als de Verenigde Staten, Het Verenigd Koninkrijk en Ierland verkeren de huizenmarkten in zwaar weer. Hoort Nederland ook in dat rijtje thuis? Er wordt te weinig gebouwd om het woningtekort op te lossen. Dat is een van de redenen dat het onwaarschijnlijk is dat de huizenprijzen gaan dalen. Het is het schrikbeeld van iedere huizenbezitter: een woning die in waarde daalt. Voor veel huiseigenaren in onder anderen de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Spanje is die nachtmerrie werkelijkheid geworden. Sombere berichten over dalingen van de huizenprijzen in die landen volgen elkaar in rap tempo op, net als meldingen over huiseigenaren die hun woning moeten verkopen omdat ze de hypotheeklasten niet meer kunnen opbrengen. Staat Nederland ook zo’n crisis te wachten?Waarschijnlijk niet. Afgelopen maand waren woningen gemiddeld 3 procent duurder dan in juli 2007, bleek afgelopen week uit cijfers van het kadaster. Tegelijkertijd daalden de prijzen in Engeland en Wales met 4,4 procent, meldde het onderzoeksbureau Hometrack. De Nederlandse huizenmarkt is onvergelijkbaar met die in veel andere landen. Drie redenen om niet in paniek te raken. Vraag is groter dan het aanbod In de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Spanje zijn de afgelopen jaren genoeg huizen gebouwd om aan de vraag van kopers te voldoen. Soms werd er zelfs te veel gebouwd: vooral in Spanje zijn gigantische nieuwbouwprojecten opgeleverd, ook toen de vraag begon af te nemen. Het naar beneden bijstellen van de bouwproductie was lastig, omdat er tussen het plannen van een bouwproject en de sleuteloverdracht vaak een paar jaar zit. ‘Er kwamen de laatste jaren in Spanje veel extra woningen op de markt op momenten dat ze niet nodig waren,’ zegt Martijn de Jong-Tennekes, woningmarktdeskundige van de Rabobank. Dat overaanbod leidt nu tot prijsdalingen. In Nederland is de afgelopen jaren juist veel te weinig gebouwd. ‘ Daardoor is er een structureel krappe woningmarkt,’ zegt De Jong-Tennekes. Om het woningtekort terug te dringen, mikt het huidige kabinet net als zijn voorgangers op een bouwproductie van ten minste 80.000 woningen per jaar. In 2007 is dat doel met bijna 80.200 woningen bereikt, becijferde het Centraal Bureau voor de Statistiek. Maar de vier voorgaande jaren werd de ondergrens van 80.000 woningen niet eens gehaald. In 2003 bleef de productie zelfs steken op nog geen 60.000 huizen. Vertraging is de voornaamste reden voor de te lage productie. Projecten worden later opgeleverd dan gepland door een woud van overheidsregels en bezwaren van omwonenden. Bovendien beginnen bouwbedrijven vaak pas met de bouw als een bepaald percentage van de huizen is verkocht. Dat geeft vooral problemen in projecten met veel appartementen. Die zijn minder gewild dan eengezinswoningen, maar ze leveren bouwbedrijven en gemeenten meer op. ‘Als de verkoop van zo’n project niet wil vlotten, wordt het opnieuw ontwikkeld,’ zegt Hans Andre de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis. En dat kost tijd. Dit jaar ligt de bouwproductie redelijk op schema: in het eerste kwartaal werden bijna 17.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) verwacht dat er totaal ongeveer 81.000 woningen worden opgeleverd. Maar vanaf volgend jaar gaat de productie weer omlaag, voorspelde de vereniging half augustus in haar halfjaarlijkse rapportage van de koopwoningmarkt. Voor 2009 verwacht de NVB een productie van 72.000 woningen, in 2010 zullen 62.000 huizen worden opgeleverd en in 2011 slechts 57.000. dat is te weinig om het huidige tekort op te lossen. En zolang er een tekort is, is het onwaarschijnlijk dat de prijzen fors zullen dalen. Banken hanteren strenge eisen De afgelopen maanden is de hypotheekrente flink gestegen. Vooral in de Verenigde Staten, Ierland en het Verenigd Koninkrijk kwamen huizenbezitters daardoor in de problemen: ze konden hun gestegen maandlasten niet meer opbrengen en moesten hun huis daarom verkopen. Daardoor nam het aanbod toe, met dalende prijzen tot gevolg. Vooral in Amerika worden huizenbezitters massaal door de bank uit hun woning gezet: in juli gebeurde dat bij ruim 272.000 huiseigenaren, zo berekende het marktonderzeoksbureau Realtytrac. Dat is 8 procent meer dan in juli 2007. Het is niet erg waarschijnlijk dat Nederlandse huizenbezitters bij een stijgende rente meteen in de problemen komen. Banken stellen strikte eisen aan aanvragers van hypotheken, zodat ze zeker weten dat hun klanten kredietwaardig zijn. Huizenkopers moeten bijvoorbeeld een vast inkomen hebben en kunnen in principe niet meer dan 4,5 keer hun bruto jaarinkomen lenen. In de Verenigde Staten waren banken de afgelopen jaren een stuk minder voorzichtig. Ze verstrekten veel zogeheten subprime-hypotheken: risicovolle leningen voor huizenkopers die eigenlijk helemaal geen hypotheek zouden moeten krijgen wegens gebrek aan inkomen of vermogen. Deze leningen, waarvan de rente na een paar jaar sterk stijgt, heten ook wel ninja-hypotheken, kort voor income, no job or assest. ‘ In 2006 bestond ongeveer een kwart van de verstrekte hypotheken in Amerika uit subprime- leningen, zegt De Jong-Tennekes van de Rabobank. Dat huizenbezitters met zo’n lening in de problemen zouden komen als de rente ging stijgen, lag voor de hand. Maar de huizenprijzen waren de voorgaande jaren steeds gestegen. Banken gingen ervan uit dat huizenbezitters de hogere rentelasten met hun overwaarde zouden kunnen financieren. Dat liep anders. In Nederland zijn bijna geen risicovolle leningen afgesloten. ‘ Het gaat om minder dan 1 procent van de markt,’ zegt De Jong Tennekes. Bovendien brengen de Nederlandse subprime-hypotheken minder risico mee dan de Amerikaanse , omdat de meest risicovolle producten hier niet zijn verkocht. Bij de Nederlandse subprime-leningen gaat het vooral om zogeheten BKR-hypotheken van mensen met schulden, die bij grootbanken geen lening kunnen krijgen, zegt de Jong-Tennekes. Bij speciale aanbieders als ELQ, Hypotrust en Sparck konden zij wel terecht. Hoewel Nederlandse Hypotheken dus relatief weinig risico kennen, neemt het aantal huizen dat op last van de bank wordt verkocht toe. In de eerste helft van dit jaar werden 948 woningen geveild; 82 meer dan in de eerste helft van vorig jaar. Maar dat is geen reden voor zorgen, zegt de Jong- Tennekes. ‘ Vaak is zo’n gedwongen verkoop niet te wijten aan gestegen rentelasten, maar aan een stukgelopen relatie. Rentestijging raakt lang niet iedereen In het Verenigd Koninkrijk, Ierland en de Verenigde Staten is een hypotheek met een variabele rente de norm. ‘ Als de rente stijgt, kan zo’n variabele rente voor acute betalingsproblemen zorgen,’ zegt Andre de La Porte van Vereniging Eigen Huis. Stijgt de rente sneller dan verwacht, zoals de afgelopen maanden, dan voelen de huizenbezitters dat meteen in hun portemonnee. In Nederland is het ook gewoon om een hypotheek met een rentevaste periode af te sluiten. ‘ Ongeveer 60 procent heeft een rentevaste periode van minimaal vijf jaar,’ zegt De Jong-Tennekes. Huizenbezitters weten daarmee precies hoeveel hun maandlasten in de rentevasteperiode bedragen en zijn ongevoelig voor plotselinge renteschommelingen. Dankzij hun rentevaste periode profiteert een aanzienlijk deel van de Nederlandse huiseigenaren nog steeds van de lage rente van 3 a 4 procent van de afgelopen jaren. ‘ Ongeveer de helft van de uitstaande hypotheken is tussen 2005 en 2007 verstrekt, toen de rente relatief laag stond,’ zegt de Jong Tennekes.’ Veel huizenbezitters hebben hun rente toen voor tien jaar of langer vastgezet.’ Ook de hypotheekafrenteaftrek verzacht de pijn van een hogere rente. Als de rente bij een schuld van 250.000 euro stijgt van 5 naar 6 procent, scheelt dat bruto 2.500 euro per jaar. Dankzij de hypotheekrenteaftrek komt het verschil bij het hoogste belastingtarief uit op 1.200 euro. In het Verenigd Koninkrijk mogen huizenbezitters helemaal geen rente opvoeren als aftrekpost; in Spanje, Ierland en de Verenigde Staten is de aftrek beperkter dan in Nederland. Verder speelt mee dat een aanzienlijk deel van de huizenbezitters een spaarhypotheek heeft. Bij deze hypotheekvorm is het rentepercentage dat de bank geeft op het spaarsaldo dat voor de aflossing van de schuld wordt gebruikt even hoog als de hypotheekrente. ‘ Zeker als je een spaarhypotheek hebt en al wat verder in je looptijd zit, profiteer je uiteindelijk van de hogere rente,’ zegt de Jong Tennekes. ‘ Per saldo ontvang je dan meer rente dan je betaalt.’ In het eerste kwartaal van dit jaar waren drie op de tien hypotheken die adviesorganisatie De Hypotheker verkocht spaarhypotheken. Huizenbezitters die aan het eind van hun rentevaste periode zitten, kunnen wel een klap krijgen van de gestegen rente. ‘Vooral voor degenen die een lage, maar een kortlopende rente hebben gekozen omdat ze alleen op die manier een huis konden financieren, zijn problemen te verwachten,’ zegt Andre de La Porte. Ook voor starters op de woningenmarkt pakt de hogere rente vervelend uit: er blijft minder geld over voor de aflossing van de lening, waardoor ze minder kunnen lenen. Gelukkig voor starters en huizenbezitters die aan het einde van hun rentevaste periode zitten, heeft een aantal banken zijn rentetarieven weer iets verlaagd. Al met al moet het gek lopen wil de markt worden overspoeld met huizen van mensen die hyn hypotheeklasten niet langer kunnen opbrengen – met prijsdalingen tot gevolg. Ondanks de sombere berichten uit andere landen verwacht makelaarsorganisatie NVM dan ook dat de huizenprijzen dit jaar met 2 procent zullen stijgen. De Rabobank voorspelt een stijging van 2,5 procent, voor zowel dit jaar als volgend jaar.

Eigen huis in Amsterdam was beste belegging 2007.. Bron: Dagblad De Pers 15 augustus 2008

Wie eind 2006 in Amsterdam een eigen huis kocht en dat eind 2007 weer wist te verkopen, had de beste belegging van 2007 te pakken. Dat blijkt althans uit berekeningen van vergelijkingssite Evestor.nl. Volgens de website stegen de huizenprijzen in Amsterdam in 2007 gemiddeld een stuk harder dan in de rest van Nederland. En ook harder dan de AEX-index, de graadmeter van de Amsterdamse beurs, of beursgenoteerd vastgoed. De verkoopprijs van een eigen woning in Amsterdam ging in het laatste kwartaal van 2007 met maar liefst 11,3 procent omhoog ten opzichte van het laatste kwartaal van 2006. Over geheel 2007 was de prijs van een gemiddeld koophuis in de hoofdstad 258.900 euro. ‘Het kopen van een woning in Amsterdam leverde in 2007 absoluut het meeste rendement op’, zegt Philip van Dijk van Evestor.nl. ‘Dit terwijl de huizenprijzen in Nederland in dezelfde periode slechts met 2,8 procent stegen, de beurs met 4,1 procent steeg en een belegging in een vastgoedfonds een gemiddeld verlies van -15,4% opleverde.’ Overigens is een koophuis in Amsterdam sinds het laatste kwartaal van 2007 alleen maar duurder geworden. Uit gegevens van Makelaarsvereniging Amsterdam blijkt dat de gemiddelde transactieprijs voor een huis in de hoofdstad in het tweede kwartaal van dit jaar 278.000 euro was. De AEX-index verloor ondertussen 19 procent in de eerste helft van 2008. Daaruit blijkt dat het kopen van een woning in Amsterdam nog steeds een bovengemiddeld rendement oplevert en misschien wel een van de beste beleggingen is.

Eigen huis in Amsterdam was beste belegging 2007.. Bron: Dagblad De Pers 15 augustus 2008

'Dé Amsterdammer' woont alleen. Bron: Het Parool 15 juli 2008

Amsterdammers wonen steeds vaker alleen. Ze wonen ook groter; per persoon nemen ze steeds meer vierkante meters woonruimte in gebruik. Ze hebben er ook meer geld voor over en verdienen meer.

Dat zijn conclusies van Kees Dignum van de Dienst Wonen, na twaalf jaar onderzoek van de gemeentelijke organisatie. Ze zijn vastgelegd boekje Ruimte voor Amsterdamse kwaliteit. ''Je ziet dat de stad groeit, de inwoners rijker worden, en dat ze beter gaan wonen,'' aldus Dignum. De ontwikkelingen van de afgelopen twaalf jaar staan volgens Dignum haaks op de situatie die Egbert Ottens, de vorig jaar gepensioneerde directiesecretaris van de Dienst Wonen, beschreef in een boek over het wonen aan het begin van de vorige eeuw. ''Ik moet naar een kleinere woning omzien, want mijn gezin wordt te groot.'' De mensen waren zo arm, aldus Ottens, dat ze moesten bezuinigen op woonruimte als er meer monden te voeden waren. De recente cijfers in het boekje tonen de revolutie aan. In 2007 telde Amsterdam honderdduizend minder mensen dan in 1970. (675.570 in 1985 was dieptepunt). Dat kleinere aantal mensen bewoonde vorig jaar bijna honderdduizend woningen meer dan in 1970. De gemiddelde woningbezetting in Amsterdam bedroeg 2,9 in 1970 en 1,9 in 2007. Dertig jaar geleden waren drie personen per huishouden gewoon, maar tegenwoordig bewonen Amsterdammers nog niet eens met z'n tweeën een huis. Het proces van verdunning, minder mensen per huis, gaat dankzij de welvaart door, zegt Dignum.

De groei van de stad in de jaren tachtig bracht aanvankelijk niet meer inkomen naar de stad: er kwamen alleen maar arme studenten en migranten. Maar dat is veranderd, nu mensen met goede banen weer in de stad willen wonen. In 1995 behoorde de helft van de Amsterdamse huishoudens tot lage inkomensgroepen. Dit is gedaald tot 33 procent in het afgelopen jaar. De woningnood blijkt moeilijk te bestrijden doordat iedereen groter of alleen gaat wonen, terwijl de woningvoorraad jaarlijks maar een procent groeit. Dignum schrijft in het onderdeel tevredenheidsonderzoek niettemin dat geduld de Amsterdammer meestal naar een goed huis leidt. En wat is dan een geschikt huis? Vanaf zeventig vierkante meter maken woningen volgens Dignum kans gewaardeerd te worden: ''Gemiddeld halen de Amsterdammers de grens van zeventig vierkante meter als ze veertig zijn.'' ''De gemiddelde leeftijd bij tien jaar wonen op dezelfde woning is 49 jaar. En de waardering voor een woning begint boven het rapportcijfer 7,2 uit te komen als het gemiddeld aantal personen minder dan twee is na ruim vijftien jaar dezelfde woning te bewonen.'' En: ''Amsterdam is een stad van huurwoningen. Toch zie je dat het beleid, gericht op meer koop, langzaam effect sorteert.'' Eigenwoningbezit nam volgens de gemeente toe van elf procent in 1995 naar 27 procent in 2007. Wat het onderzoek verder aantoont, is dat er duizelingwekkende volksverhuizingen plaatshebben. Dat betreft veelal mensen die nog maar kort in de stad wonen en snel iets beters vinden. Elke tien jaar telt Amsterdam 700.000 verhuizingen, bijna even veel als het totaal aantal inwoners van de stad. Jaarlijks trekken 45.000 mensen van en naar de stad. Nog eens tachtigduizend Amsterdammers verhuizen per jaar binnen de stad. (TON DAMEN)

Meer keus tussen huurhuis of koophuis. Bron: Het Parool: 09-07-08 09:59

DEN HAAG - Steden als Amsterdam en Haarlem moeten meer koopwoningen bouwen en huurhuizen in de verkoop doen. De noordelijke Randstad zou bij deze aanpak gebaat zijn. Dat stelt het Planbureau voor de Leefomgeving (PL) woensdag in een studie van de woningmarkt. Vooral de lagere en middeninkomens krijgen meer keuzevrijheid tussen een huur- of koophuis als de doorstroming van de één naar de ander verbetert. In Amsterdam, Haarlem en in de Gooi- en Vechtstreek is dit volgens het bureau het hardst nodig. De hoge prijzen zorgen ervoor dat huurders in de noordvleugel van de Randstad afzien van aankoop van een woning. Een aantal regio's die grenzen aan de noordkant van de Randstad, hebben daarentegen wél een goede doorstromingsregeling. De PL-onderzoekers wijten het verschil aan de verscheidenheid van de woningmarkten. De laatstgenoemde regio's beschikken over een goede balans tussen koop- en huurwoningen, terwijl die balans in bijvoorbeeld Amsterdam en Haarlem ontbreekt. (ANP)

Prijs huis in stad weer omhoog. Bron:

Prijs huis in stad weer omhoog Foto ANP/Koen SuykAMSTERDAM - De huizenmarkt in Amsterdam daalt niet, maar piekt weer. De prijzen van appartementen zijn het tweede kwartaal 5,1 procent gestegen tot 250.000 euro, na een daling van 2, 7 procent in het eerste kwartaal. Dit blijkt uit de Woningmarktrapportage Amsterdam van Gerard W. Bakker, gebaseerd op de cijfers van makelaarsvereniging NVM. De gevreesde daling lijkt aan Amsterdam voorbij te gaan. Het aantal verkochte appartementen steeg met 41 procent tot 1274. De verkoopprijs van woonhuizen steeg een derde (31,2 procent) tot gemiddeld 379,064 euro. De vierkantemeterprijs klom acht procent tot 2904 euro, die van appartementen steeg 3,5 procent tot 3735 euro. Appartementen staan gemiddeld 28 dagen te koop, zeven dagen korter dan begin dit jaar. De landelijke prijzen zijn niet bekend, maar bleven naar verluidt vrijwel gelijk. Makelaar Almar Bakker, zoon van Gerard: ''De prijsstijging is deels te danken aan de keuze voor duurdere appartementen, deel aan snelle beslissers die kopen voor het rente-spook huis gaat houden.'' Volgens Amsterdamse makelaars gaat het om het beste tweede kwartaal ooit. Volgens hen zetten veel Amsterdamse huizenbezitters hun woning te koop, maar blijkt dat grote aanbod ook goed verkocht te worden, veelal nog hetzelfde kwartaal. De verrassing is groot omdat de afgelopen weken een bloedbad werd voorspeld, vooral nadat banken de rentetarieven hadden opgetrokken. De daling van de huizenprijzen in Amsterdam met 2,7 procent in het eerste kwartaal werd door de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) gezien als 'correctie' na de mega-stijgingen van vorig jaar. Pieter Joep van den Brink van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) wil pas commentaar geven nadat de NVM-cijfers donderdag zijn gepresenteerd.

'Huizenprijzen in Nederland blijven stijgen'. Bron: Elsevier 8 mei 2008

Ondanks pessimistische geluiden als gevolg van de kredietcrisis en dalende huizenprijzen elders in Europa, denkt de Rabobank dat de huizen in Nederland dit jaar en in 2009 met gemiddeld 3 procent zullen stijgen. Krapte op de Nederlandse huizenmarkt blijft, denkt de Rabobank Dat schrijft de bank in het vandaag gepubliceerde Kwartaalbericht Woningmarkt (pdf). De prijs van de gemiddelde koopwoning blijft stijgen, ondanks een incidentele daling van 246.000 naar 244.000 in het eerste kwartaal van dit jaar. Een jaar geleden was de gemiddelde prijs nog 238.000. Tekorten Positief noemt de Rabobank het dat er vorig jaar voor het in tien jaar meer is gebouwd dan de 80.000 woningen die de overheid had voorgeschreven: 81.942. Maar, schrijft de bank, daarmee zijn de structurele tekorten op de arbeidsmarkt nog niet weggewerkt. Overgewaardeerd Onlangs bracht ook het Internationaal Monetair Fonds (IMF) een rapport uit over de internationale woningmarkt dat in Nederland veel kritiek kreeg. Volgens het IMF zijn de huizenprijzen in Nederland met 30 procent overgewaardeerd. Net als andere critici wijst ook de Rabobank er op dat de Nederlandse huizenmarkt afwijkt van die in andere landen: sinds de jaren negentig geldt hier een tweeverdienersregeling en bovendien heerst in Nederland structurele krapte. 'Dit houdt de hoge prijsniveaus in stand.'

Waar de ene club waarschuwt voor de kredietcrisis, ziet de andere geen grote problemen. Bron: Het Parool 11 april 2008

De huizenmarkt staat op instorten, meldde het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Onzin, zeggen makelaars en banken. Toch heeft het IMF een punt. Stort de huizenmarkt nu in of niet? 1 Cijfers tonen toch aan dat de huizenprijzen stabiel blijven? In het eerste kwartaal stegen de gemiddelde huizenprijzen 0,4 procent, zo blijkt uit de gisteren door makelaarsvereniging NVM gepubliceerde kwartaalcijfers. In sommige regio's, zoals Amsterdam, was sprake van een correctie ten opzichte van de recordcijfers van vorig jaar. Het interessantste was echter dat de NVM in een toelichting meldde dat zij voor heel 2008 een stijging van twee procent verwacht. Dat zou betekenen dat de stijging van de huizenprijzen dan voor het eerst in tien jaar geringer is dan de inflatie! 2 Maar die kredietcrisis zelf gaat Nederland toch wel voorbij? Dat is onmogelijk. Als banken minder eigen vermogen hebben, omdat ze slechte leningen moeten afboeken, kunnen zij minder geld uitlenen. Dat leidt tot schaarste aan geld, strengere leningvoorwaarden en ook een hogere (hypotheek)rente. De laatste twee maanden is die rente, in het spoor van renteverlagingen in de VS, weliswaar gezakt, maar nog dit jaar zal hij stijgen, verwachten alle economen. De centrale banken zullen de inflatie bestrijden met renteverhogingen. De rente zal dus om twee redenen stijgen: vanwege de krappe geldmarkt en vanwege de oplopende inflatie. 3 De NVM had het er gisteren vooral over dat woningen de laatste jaren betaalbaarder zijn geworden. Dat is relatief. De inkomens in Nederland stijgen en dalen minder hard dan die in het buitenland. Maar rentestijgingen zijn funest. Bij een renteverhoging van een half procentpunt zullen kopers nog toehappen uit angst voor nog hogere rentes later. Maar als de rente met bijvoorbeeld één procentpunt stijgt, nemen de hypotheeklasten met zo'n twintig procent toe. Dan worden huizen onbetaalbaar. 4 Hoe dramatisch is het allemaal? Dat weet niemand van tevoren. De schommelingen op de Nederlandse huizenmarkt vielen in het verleden mee. Dat kwam doordat de markt krap bleef, mede omdat te weinig woningen werden gebouwd. Zolang die schaarste er is, komt de huizenmarkt niet in een vrije val terecht. In de Randstad, waar de vraag naar woningen nog lang niet gestild is, is zoiets op korte termijn ondenkbaar. Maar de kans dat de prijzen stevig zullen dalen, neemt toe. De makelaars verkochten vrijwel overal minder huizen, woningen staan langer te koop, en de prijzen staan onder druk. 5Was de waarschuwing van het IMF dan onzinnig? Er is sprake van misverstanden. Het IMF meent dat de stijging van de huizenprijzen in Nederland voor dertig procent niet reëel was, maar houdt daarbij geen rekening met de schaarste aan woningen in sommige delen van het land. Ook houdt het IMF geen rekening met de hypotheekrenteaftrek - een overheidssubsidie van achttien miljard euro. Die heeft een prijsopdrijvend effect. Maar heel raar is de bezorgdheid van het IMF natuurlijk niet.

Liever in een kleiner huis dan in een slaapstad. Bron: Het Parool 19 april 2008

Patricia Huijbrechtse (37) besloot tien jaar geleden, net als zoveel Amsterdammers, haar etage in de hoofdstad te verruilen voor een grotere koopwoning in Almere. Met tuin. Maar ze kreeg ze spijt, en drie jaar geleden keerde ze terug naar Amsterdam. "Ik woon liever in een kleiner huis dan in een slaapstad." "Toen ik met mijn vriend in Almere ging wonen, werden wij door vrienden gecondoleerd. Dat maakte ons wel sceptisch, maar we hadden er nog steeds veel zin in. Spannend, zo'n eerste koopwoning. Jammer genoeg was dat spannende er snel af. We kwamen tot de conclusie dat we in een doodse stad vol blokkendozen terecht waren gekomen." "Ik ben geboren en getogen Amsterdamse. Ik heb op verschillende plekken in de stad gewoond: Oost, Noord, Centrum en Diemen. Tien jaar geleden ging ik samenwonen, en toen werd Almere ineens heel aantrekkelijk. De huizen waren nieuw en groot en hadden tuinen. De huizenprijzen waren buitengewoon laag." "Drie jaar lang hebben we gebouwd en geklust aan ons huis in de Muziekwijk, maar toen het eenmaal af was, vroegen we ons af: Is dit het nu?" "Overdag was het overal uitgestorven omdat iedereen in Amsterdam, Utrecht of Hilversum werkt. Het was dan altijd stil op straat - een soort CenterParcs. Contact met buren hadden we dan ook nauwelijks." "Ik bleef in Amsterdam werken en ging dagelijks met de trein op en neer. Dat gaf continu problemen: in de spits waren alle treinen afgeladen, als je kon zitten mocht je je gelukkig prijzen. Bovendien vallen treinen vaak uit of lopen ze lange vertragingen op." "Na een paar jaar treinen ging ik met de auto naar het werk. Vervolgens stond ik elke dag in de file. Nou, toen was de maat wel vol." "Na zeven jaar Almere kwamen we terug naar Amsterdam. We kochten een huis in Noord. Net Almere, zullen veel mensen zeggen. Maar we hebben een oud, karakteristiek huisje gekocht in het dorpsbuurtje Kadoelen. Het is niet zo groot als ons huis in Almere, maar ik woon liever in een kleiner huis dan in een slaapstad." "Binnen een kwartier fietsen ben ik nu in de stad. De gezelligheid, het uitgaan, de winkels, heerlijk. In Almere kwam ik nooit in het centrum. Als ik naar de film wilde, ging ik naar het Tuschinski Theater in Amsterdam." "Voor mij geen Almere meer. Ik ga er nog wel eens bij vrienden op bezoek, maar dan ben ik verschrikkelijk blij als ik weer terug kan naar Amsterdam."

Vereniging Eigen Huis ziet geen effect hypotheekcrisis. Bron: Het Parool 12 maart 2008

DEN HAAG - De Nederlandse woningmarkt heeft dit jaar weinig last van de hypotheekcrisis. De huizenprijzen stijgen drie tot vier procent, verwacht de Vereniging Eigen Huis (VEH). De vereniging spreekt van een gematigde ontwikkeling van de huizenprijzen. De huizenprijzen vertoonden in februari de grootste prijsstijging op jaarbasis van het afgelopen half jaar, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Bestaande koopwoningen werden gemiddeld 4,5 procent duurder. Appartementen stegen met zes procent het meest in prijs. Nederlanders hebben bovengemiddeld veel vertrouwen in de huizenmarkt, zegt een woordvoerder van de VEH. "De Nederlander heeft meer vertrouwen in bakstenen dan in aandelen en ik verwacht dan ook geen effect op de huizenmarkt als gevolg van de kredietcrisis." Dat die crisis ontstaan is op de Amerikaanse huizenmarkt, doet daar niets aan af. "In Nederland zijn geen hypotheken verstrekt, waarvan huizenkopers de lasten eigenlijk niet kunnen dragen. Daarnaast is in Nederland nog steeds sprake van een structureel tekort aan gewilde koopwoningen." Ook de hypotheekrente speelt mee. Die is de laatste tijd iets gedaald en dat komt de betaalbaarheid van woningen -en daarmee de vraag- ten goede. Dat heeft tot nu toe gunstig uitgepakt voor de prijsontwikkeling op de huizenmarkt. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) verwachtte aan het begin van dit jaar nog een forse stijging van de hypotheekrente, maar die is tot nu toe uitgebleven. De NVM wijst wel op regionale verschillen in prijsontwikkeling en verschillen tussen appartementen, rijtjeshuizen en villa's. Die verschillen komen ook naar voren uit de CBS-cijfers. De prijs van appartementen steeg het meest: zes procent. Tussenwoningen stegen het minst (3,6 procent). Op jaarbasis stegen de prijzen in alle provincies. In Utrecht en Noord-Holland stegen de prijzen het hardst. Ten opzichte van een maand geleden liepen de prijzen over de hele linie 0,6 procent op.

Nieuw huis in de stad zonder energienota. Bron: Het Parool 12 juni 2008

AMSTERDAM - Alle woningen en kantoren die vanaf 2015 in Amsterdam worden gebouwd, moeten voor honderd procent hun eigen energie kunnen opwekken. Bij de selectieprocedures van de projectontwikkelaars gaat de gemeente veel strenger kijken naar energieprestaties. Vanaf 2010 moet een derde van de nieuwbouwwoningen in Amsterdam al klimaatneutraal worden gebouwd, heeft het college van b. en w. besloten. Nieuwbouwwoningen zullen vanwege de energievriendelijke aanpassingen gemiddeld een kleine elfduizend euro duurder worden, zegt Maarten de Boer van het Klimaatbureau van de gemeente. ''Je hebt een hogere hypotheek, maar de energierekening verdwijnt. Dat verdien je dus terug. Zeker omdat de energieprijzen in de toekomst blijven stijgen.'' Het nieuwbouwhuis anno 2015 zal volgens De Boer niet heel anders ogen. ''Je zult er teleurstellend weinig aan zien. Driedubbele ramen en mogelijk zonnepanelen en warmwatercollectoren op het dak.'' De grootste bespaarders zitten binnen. ''Isolatie staat op 1. De isolatiematerialen in de muren worden dikker en er komt driedubbel glas.'' Ook wordt de warmte van het douchewater en de lucht hergebruikt met warmtewisselaars. ''Eigenlijk heel simpel: ze leggen de afvoer van het warme douchewater naast de leidingen waardoor het koude water van buiten het huis in stroomt.'' 'Klimaatneutrale' huizen komen in de tweede fase van IJburg, op het Zeeburgereiland, in het Houthavengebied, op de Noordelijke IJoevers, in Overamstel en op de Zuidas. (HET PAROOL)

Huizenprijs A'dam duikt omlaag TON DAMEN. Bron: Het parool 10-04-08

AMSTERDAM - De gemiddelde huizenprijzen in Amsterdam zijn het afgelopen kwartaal fors gedaald. Het hardst daalden de prijzen in buurten waar ze eerder het meest waren gestegen. In sommige wijken zakten de prijzen zelfs met meer dan tien procent in drie maanden. De dalingen blijken uit de vandaag gepubliceerde kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM en die van de Woningmarktrapportage van makelaar Gerard W. Bakker in Amsterdam. De prijs van een appartement in Amsterdam-Zuid daalde volgens Bakker gemiddeld zelfs met ruim twaalf procent tot 285.750 euro. In Zeeburg, waarin ook de cijfers van IJburg zijn vervat, daalden de prijzen van appartementen met 10,4 procent tot 206.525 euro. Opvallend is dat in Noord de prijzen wel stegen, met 11,7 procent tot 168,060 euro voor een appartement. De gemiddelde prijs van een doorsnee woning in Amsterdam is de laatste drie maanden volgens de NVM met 2,7 procent gedaald tot 259.000 euro. Appartementen daalden minder in prijs, met 2,4 procent tot 235.000 euro. De teruggang in de markt is ook te zien aan het aantal woningen dat werd verkocht, een kwart minder dan in het vorige kwartaal. Het aantal verkochte appartementen - tachtig procent van de markt - nam af met 26,5 procent. Er werden 1904 huizen in de stad verkocht, tegen 2523 in het laatste kwartaal van vorig jaar. De tijd dat een huis te koop staat nam tegelijkertijd aanzienlijk toe, met meer dan dertig procent tot 42 dagen. In de rest van Nederland was de huizenmarkt stabiel. De gemiddelde prijs van een huis steeg zelfs iets: met 0,4 procent tot 244.000 euro. Pieter Joep van den Brink van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), NVM-afdeling, spreekt van een correctie van de eerdere prijsstijgingen. "De markt stabiliseert en misschien moet je zelfs spreken van een klapje omlaag." Van den Brink wijst erop dat het laatste kwartaal van 2007 de klapper was van een toch al uitzonderlijk goed jaar. "Wij zaten toen al op wat rust in de markt te wachten. Nu zien we dat de megastijging van het laatste kwartaal weer verloren is gegaan." Ook de langere verkooptijd en de grote daling van het aantal verkochte woningen wijst volgens Van den Brink op een plotseling afgekoelde woningmarkt. "Van een overspannen markt lijkt geen sprake meer te zijn, maar het eerste kwartaal is traditioneel zwak. Van de zomer kunnen we de balans pas echt opmaken." Veel hangt volgens Van den Brink af van de stemming onder kopers. "De kredietcrisis zorg voor onzekerheid. De doorslag geeft echter de betaalbaarheid van een huis. De renteontwikkeling zal een rol spelen." Copyright: Het Parool

Prijsexplosie door splitsing (Het Parool dd 21-02-2008). Bron:

TON DAMEN (Het Parool 21-02-2008) AMSTERDAM - De grote prijsstijgingen op een deel van de woningmarkt komen vooral door splitsingsvergunningen voor sociale huurwoningen die leegkomen. Dergelijke huizen zijn op de krappe koopwoningmarkt goud waard.

Dit blijkt uit gegevens van het Kadaster die zijn verzameld door het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag (MOV). Het meldpunt constateert bij een aantal panden extreme prijsstijgingen, van vijftig tot twaalfhonderd procent.

Aanleiding voor het onderzoek was de klacht van huurders dat hun woningen zo vaak van eigenaar wisselden. Ook merkten huurders dat hun huisbazen er veel voor over hadden, ook geld, om hen te laten vertrekken. Onderzoeker Tjerk Dalhuisen van MOV: ''De hogere verkoopprijs in het vooruitzicht is een enorme stimulans voor verhuurders om de huurders weg te krijgen.''

Enkele voorbeelden. Zes woningen van 45 vierkante meter aan de Albert Cuypstraat 214-216, boven winkels, werden op 2 februari 2006 gekocht voor 365.000 euro. Zes maanden later steeg de prijs binnen één dag van 550.000 naar 800.000 euro en in januari vorig jaar lag de prijs op 875.000 euro. Als bijzonderheid aan het pand noemt Dalhuisen dat het gesplitst mag worden, een unicum in dePijp.

Land vol windmolens en zonnepanelen. Bron: Vrijdag 1 februari 2008 NRC Handelsblad

Nederland moet nog veel doen om Europese doelen voor duurzame energie te halen In 2011 moeten 100.000 woningen zijn uitgerust met duurzame energie. Om dat te bereiken, wordt een eerder afgeschafte subsidie op zonnepanelen weer ingevoerd. Door onze redacteur Wilmer Heijck Amsterdam, 1 Febr. Bij de presentatie van de EU-klimaatplannen legde Brussel aan Nederland vorige week een verplichting op van 14 procent duurzame energie in 2020. “Dat zal nog een zware dobber worden”, reageerde minister Cramer (Milieu, PvDA). Opmerkelijk, want het kabinet streeft zelf naar 20 procent in 2020. Op dit moment zit Nederland pas aan 3 procent. Hoe groot is de kans dat Nederland met het uitgestippelde beleid aan de EU- verplichting en aan de eigen doelstelling gaat voldoen? In het drie maanden geleden verschenen kabinetsplan ‘Schoon en zuinig’ staat in grote lijnen wat er de komende jaren gaat gebeuren. In 2011 moeten 100.000 bestaande woningen zijn uitgerust met duurzame energievoorzieningen. Denk aan zonneboilers (warm water op zonne-energie), warmtepompen ( pomp die bijvoorbeeld warmte uit grondwater levert) en zonnepanelen (voor elektriciteit). Particulieren worden verleid hierin te investeren met een uitgebreide subsidieregeling. Het kabinet wil het aandeel windenergie op land( nu 1.500 megawatt) minimaal verdubbelen. Dit betekent dat energiemaatschappijen en particulieren, met financiële ondersteuning uit de subsidieregeling, aan de slag moeten met gemeenten en belangengroeperingen om voldoende plaatsingsruimte te vinden. Ook in de Noordzee moeten zo’n zeven windparken verrijzen. Een ander speerpunt vormen investeringen in energie uit biomassa. Er worden tenminste twee nieuwe elektriciteitscentrales gebouwd die voor een aanzienlijk deel op biomassa draaien. Waar de biobrandstoffen vandaan moeten komen, is nog onduidelijk. Volgens Joop Oude Lohuis van het Milieu en Natuur Planbureau (MNP) is er onvoldoende ruimte om de biomassa in Nederland te telen. “ Hier woedt natuurlijk een heftige discussie over. Brussel geeft niet de garantie dat geen ongewenste verdringing van natuur optreedt, terwijl we in Brazilië bijvoorbeeld echt op moeten passen dat de teelt van rietsuiker, eucalyptusbomen en olifantgras niet ten koste gaat van het oerwoud.” Het MNP heeft berekend dat Nederland met de Huidige plannen uitkomt op 11 tot 17 procent duurzame energie in 2020. Maar Oude Lohuis erkent dat het “behoorlijk gissen” was. Veel plannen moeten nog worden uitgewerkt. Dat is ook de kritiek van stichting Natuur en Milieu. “Het kabinet moet opschieten, 2020 is al snel”, zegt directeur Mirjam de Rijk. Ze beklaagt zich erover dat nog onduidelijk is waar in de Noordzee de windparken komen. “ Iedere vierkante meter is al vergeven. Een deel is van Verkeer en Waterstaat, een ander deel is v oor de scheepvaart en weer een ander deel voor Defensie. Den Haag moet snel orde scheppen in de chaos”, aldus De Rijk. Het aantal te bouwen winparken vindt ze te beperkt. Wim Sinke van het Energie Onderzoek Centrum Nederland pleit juist voor meer investeringen in zonne-energie. De stimuleringsmaatregelen om particulieren te verleiden zonnepanelen aan te schaffen, noemt hij “volstrekt verwaarloosbaar”. Sinke: “Fors inzetten op zonne-energie is de enige manier om de normen te halen.” Volgens hem kijkt Den Haag te veel naar de korte termijn. Zonne-energie kost nog aanzienlijk meer per kilowattuur dan windenergie. Sinke: “Als er geïnvesteerd wordt, kunnen de prijzen snel omlaag. Zonne-energie heeft mondiaal het grootste potentieel en moet ook in Nederland snel een belangrijke rol gaan spelen.” Mocht Nederland de EU-norm in 2020 niet halen, dan biedt Brussel de mogelijkheid elders in Europa te investeren in duurzame energie. Door de aankoop van groencertificaten is het mogelijk wind en zonne-energie zoveel mogelijk te stimuleren in landen waar het vaak hard waait, of waar de zon veel schijnt. Op die manier kunnen lidstaten die in eigen land tekortschieten alsnog aan hun verplichtingen voldoen. Subsidie op zonnepanelen keert terug Na een afwezigheid van ruim vier jaar keert de subsidie op zonnepanelen voor particulieren terug. In oktober 2003 werd de subsidie nog stopgezet omdat de ondersteuning in aan de aanschaf volgens het kabinet de markt verstoorde. De verkoop liep vervolgens fors terug.Minster Van der Hoeven ( Economische zaken, CDA) stuurde gisteren de stimuleringsregeling voor duurzame (SDE) naar de Kamer. Die moet vanaf maart van kracht worden en vertegenwoordigt tot 2015 een bedrag van 1,4 miljard euro. Een deel van de subsidie wordt besteed aan een vergoeding voor het ‘terugleveren’ van energie aan het net voor particulieren met zonnepanelen. Dit is een vergoeding voor het aantal kilowatturen stroom dat ze aan het net leveren. De hoogte van de vergoeding bedraagt 33 cent per kilowattuur. Er komen aparte subsidies voor het gebruik van zonneboilers en warmtepompen. De SDE is de komende jaren het belangrijkste middel om investeringen in duurzame energie door zowel particulieren als bedrijven te stimuleren. De SDE- regeling geldt met terugwerkende kracht vanaf 18 augustus 2006.

Huizenprijzen exploderen (Het Parool 10-01-2008). Bron:

TON DAMEN. AMSTERDAM - De huizenprijzen in Amsterdam zijn de afgelopen drie maanden geëxplodeerd. De prijs van een doorsnee woning in de stad steeg ongekend, met gemiddeld 7,7 procent, tot 272.000 euro.

De NVM maakte dit vandaag bekend. De huizen prijzen stegen in de rest van Nederland veel minder: 1,2 procent tot 247.000 euro. De prijssprong in Amsterdam in het laatste kwartaal komt gemiddeld neer op de kostprijs van een nieuwe kleine auto. Appartementen, typerend voor de Amsterdamse markt, stegen het sterkst in prijs, met 7,9 procent tot 242.000 euro. De stijging van de huizenprijzen over heel 2007 komt voor Amsterdam uit op 14,6 procent, het hoogste percentage in Nederland. Gemiddeld in Nederland steeg de huizenprijs 4,3 procent in 2007 . Ook de vierkantemeterprijs steeg in Amsterdam snel. Die ging in één jaar elf procent omhoog. Als de huidige prijsstijging op hetzelfde niveau als het laatste kwartaal doorgaat, wordt die stijging dit jaar al rond de zomer bereikt. De vierkantemeterprijs voor appartementen steeg in één kwartaal vijf procent tot 3337 euro. Huizen staan in Amsterdam ook steeds korter te koop en worden massaal bij inschrijving verkocht, waarbij kopers tegen elkaar biedingen moeten uitbrengen. De tijd dat huizen in de stad te koop staan, daalde het laatste kwartaal van vorig jaar van 35 naar 29 dagen. In 2004 bleven woningen gemiddeld nog 85 dagen te koop staan. Het aantal verkochte woningen steeg het laatste kwartaal ook, van 2490 tot 2563 huizen. De totale omzet kwam uit op 891 miljoen, en 3,2 miljard over heel 2007. Enkele jaren terug lag de jaaromzet nog onder de twee miljard. Er gaan inmiddels ook enorme kapitalen om in de woningmarkt. De totale omzet kwam het afgelopen kwartaal uit op 891 miljoen, en 3,2 miljard over heel 2007. Enkele jaren terug lag de jaaromzet nog onder de twee miljard. De woningprijzen in Nederland stegen gemiddeld 1,2 procent tot 247.000 euro. De stijging over heel 2007 kwam met 4,3 procent boven de inflatie uit, maar bleef ver achter bij de 14,6 procent stijging in Amsterdam. De vierkante meterprijs steeg 0,3 procent. Woningen stonden het afgelopen kwartaal weer drie dagen langer te koop, gemiddeld 78 dagen per woning. Het aantal verkochte woningen steeg 1,3 procent tot 37.258 huizen.

Kopers moeten goed letten op de erfpacht van een huis.. Bron: NRC-NEXT 08-01-2008

Een dingetje van 4.000 euro Kopers moeten goed letten op de erfpacht van een huis. - Vooral in de Randstad hebben veel huiseigenaren te maken met erfpacht. - Als de oude termijn afloopt, kunnen de erfpachtskosten opeens sterk stijgen Door Cleo Scheerboom Tijdens een uitzending van het televisieprogramma De TV Makelaar wordt zoals gebruikelijk een te koop staand huis bezichtigd. De presentatrice neemt de kijkers deze keer mee door de kamer van een huis in het Noord- Brabantse Esbeek. Met de makelaar bespreekt ze de bijzonderheden van het huis. En heeft het over nog een “ dingetje”. Dat blijkt de erfpachtcanon die jaarlijks moet worden betaald; een ‘dingetje’ van ruim 4.000 euro per jaar. Veel kopers gaan met de erfpacht net zo achteloos om als het team van De TV Makelaar. Dat kan ze duur komen te staan. Erfpacht is kort gezegd de huur voor de grond onder het huis. Bij het kopen van een huis is het niet vanzelfsprekend dat daarmee ook de grond onder het huis eigendom van de koper wordt. In verschillende gemeenten huurt de eigenaar van het huis de grond onder de woning van de gemeente. Hiervoor wordt een jaarlijkse canon (de huur) betaald. Kopers moeten bij een huis met erfpacht dus rekening houden met extra kosten, maar belangrijker dan de hoogte van de erfpachtcanon is de looptijd. De hoogte van de canon wordt in de regel over een lange periode vastgelegd; meestal voor een tijdvak van 50 jaar. Bij afloop van deze periode kan de eigenaar van de grond – de gemeente – besluiten tot een herziening van de canon. In de praktijk levert dat met name in de Randstad fikse lastenstijgingen op voor de nieuwe eigenaar. De hoogte van de nieuwe canon wordt op basis van de grondprijs bepaald, en die is de laatste jaren flink gestegen. Daardoor werden huiseigenaren in bijvoorbeeld Amsterdam en Haarlem bij de afloop van het tijdvak tot hun schrik geconfronteerd met verhogingen tot wel 300 procent. Nog hoger is de procentuele verhoging die de 39-jarige IT-manager Serge te wachten staat. Hij kocht zijn appartement met erfpacht in de Amsterdamse Rivierenbuurt in 2003 en dacht niet langer na over de looptijd. Maar in het jaar 2014 volgt herziening van de canon. “Nu ik van de buren hoor dat hun erfpachtcanon met 420 procent wordt verhoogd, ben ik wel een beetje bezorgd.” Per jaar betaald Serge nu 1.200 euro, en een hoger canonbedrag brengt hem niet direct in financiële problemen. Wat hem wel stoort, is de onzekerheid over de hoogte van de nieuwe canon. “Als ik het huis zou willen verkopen, beinvloedt die onzekerheid natuurlijk de waarde”. De Vereniging Eigen Huis pleit al jaren voor afschaffing van de erfpacht. De vereniging betitelt het systeem als oneerlijk, vooral omdat het huiseigenaren door de jaren heen de grondprijs al vele malen aan de gemeenten hebben betaald. In een aantal steden is het systeem inmiddels afgeschaft, maar grote steden als Amsterdam, Haarlem en Rotterdam houden vast aan het erfpachtsysteem. Een van de argumenten vóór erfpacht is dat door alleen het huis te kopen – dus zonder grond – de koopsom lager is en het huis sneller binnen bereik van kopers komt. Bij de Esbeekse woning geeft de makelaar aan dat een vergelijkbaar huis met de grond vele malen duurder zou zijn. Hans André de La Porte van de Vereniging Eigen Huis geeft aan dat deze stelling in de Randstad echter niet op gaat. “ De prijs wordt daar veel meer bepaald door het beperkte aanbod. Uit onderzoek blijkt dat het wel of niet aanwezig zijn van erfpacht geen invloed op de uiteindelijke verkoopprijs heeft. Die wordt geen euro lager.” Makelaar Nicole Koster van Aemestelle Makelaars heeft in Amsterdam veel te maken met panden met erfpacht. “Sommige kopers deinzen daarvoor terug; het is voor hen een bezwaar dat de grond niet in eigendom is.” Toch hebben kopers vaak maar weinig keus, weet Koster. Ze legt uit dat in de meest gewilde stadsdelen als Zuid en de Rivierenbuurt het merendeel van de huizen erfpacht kent. Ook nieuwbouwwoningen die nu in Amsterdam worden opgeleverd zijn standaard op erfpachtgrond gebouwd. Koster merkt dat kopers als ze een huis op het oog hebben vrij makkelijk over de erfpacht heen stappen. “ Toch is het belangrijk mensen te wijzen op de voorwaarden.” In de regel controleert de makelaar bij het kadaster en grondbedrijf de voorwaarden. Het gaat dan om de looptijd, maar ook om eventuele tussentijdse indexering. “ Die voorkomt dat de koper aan het eind van de looptijd ineens wordt geconfronteerd met veel hogere lasten.” Wie opziet tegen de lasten van erfpacht kan afkoop overwegen. Dit kan direct bij aankoop of later. De afkoopsom is fiscaal aftrekbaar, maar persoonlijke omstandigheden en de erfpachtvoorwaarden bepalen of de afkoop mogelijk én interessant is.  Meer lezen? www.eigenhuis.nl, zoek op ‘erfpacht’.

Samenwerking met EPA Winkel. Bron:

U heeft het misschien al vernomen via de diverse media of gelezen op onze website (Een sticker op ieder huis), vanaf 1 januari 2008 moet iedereen in Nederland bij verkoop of verhuur van een woning een energiecertificaat overleggen. In principe dient een verkoper of verhuurder dit zelf te regelen maar wij hebben als kantoor gemeend dit als service aan ons cliënten aan te moeten bieden. Hieronder geven wij u hier meer informatie over:

Net als het energielabel voor bijvoorbeeld witgoed en auto’s geeft dit energiecertificaat aan hoe zuinig de woning is op een schaal van A (zeer zuinig) tot en met G (zeer inefficiënt). Aan dit certificaat is ook energie-prestatie-advies (EPA) gekoppeld dat aangeeft op welke punten de energiezuinigheid van woning kan worden verbeterd, zodat er direct op energie kan worden bespaard. Het bezuinigen op energie heeft immers positieve gevolgen voor het milieu én uw portemonnee.

Het energiecertificaat is dus verplicht voor iedere woningen die per 1 januari 2008 te koop of te huur staat. Dit wordt uitsluitend verstrekt door een EPA keurmerkspecialist. Deze neemt de woning zorgvuldig onder de loep en beoordeelt deze op energieverbruik. Daarnaast kunnen zij een advies leveren wat u er aan kunt doen om uw woning energie zuiniger te maken. Wellicht dat u daar niet meer geïnteresseerd in bent maar de kopers van uw huis wel. Overigens staan er nog geen sancties op indien u dit keurmerk niet aanvraagt maar het zou de verkoop van uw woning wellicht minder makkelijk maken indien u het niet aanvraagt.

Wij hebben voor onze cliënten een bedrijf geselecteerd dat snel en goedkoop dit EPA keurmerk kan regelen en waar wij een extra korting mee hebben afgesproken als extra service naar onze klanten. Dit bedrijf heet Dé EPA-Winkel en is gevestigd in Amsterdam. Op hun website vindt u een URL (internet- of webadres) waarop u kunt dubbelklikken om zelf uw aanvraag te regelen: www.epawinkel.nl/index.php?option=com_performs&formid=7 . De kosten die u betaalt voor deze keuring bedragen (indien u meldt dat u cliënt bent van ons kantoor € 130,= inclusief BTW voor alle woningen in plaats van € 150,= of € 135,= (afhankelijk van het bouwjaar van uw woning). Bovendien kunnen wij dus een afspraak regelen en de EPA Keurmeester begeleiden.

Waarom zijn de huizen zo duur?. Bron: Elsevier 08-12-07

Elsevier 08-12-07 Woningmarkt Waarom zijn de huizen zo duur? Nederlandse prijzen behoren tot de hoogste in Europa. Dat komt vooral doordat er te weinig en ook nog verkeerd wordt gebouwd. De afgelopen vijftien jaar werden huizen ruim drie keer zoveel waard. Potentiële kopers stellen meer eisen, en kunnen meer lenen en dus ook betalen. Daarbij werkt de hypotheekrenteaftrek versterkend. Door gebrek aan regie bij de overheid nemen het woningtekort en de prijzen juist toe. De huizenmarkt is verstoord. Jorien Apperloo Een mooie eengezinswoning met een ruime tuin voor 82.200 euro. Onmogelijk? Het bijna niet meer voor te stellen, maar slechts vijftien jaar geleden was dat het gemiddelde bedrag waarvoor een woning van eigenaar wisselde. Tegenwoordig kun je voor dat geld amper een appartementje kopen. Afgelopen kwartaal gingen huizen voor gemiddeld 248.000 euro van de hand, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars(NVM). Nederlandse woningen zijn de afgelopen vijftien jaar ruim drie keer zo duur geworden. Sinds 1984, toen de huizenmarkt herstelde van een crisis die eind jaren zeventig begon, stijgen de prijzen jaarlijks met enkele procenten ( zie ‘Steeds meer waard’ op deze pagina). Dat is meer dan de inflatie en loonstijgingen. Nederlandse huizenprijzen behoren daarmee tot de hoogste van Europa. Alleen in het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland, Luxemburg en Italië liggen ze hoger, berekende makelaarsorganisatie ERA. Niet voor niets wonen al ongeveer 100.000 Nederlanders vlak over de Duitse of Belgische grens. Elk jaar komen daar vijf- tot zesduizend mensen bij. De belangrijkste oorzaken voor de prijsexplosie: er worden te weinig nieuwe woningen gebouwd en het huizenaanbod sluit slecht aan op de vraag van potentiele kopers. Het woningtekort dat daardoor is ontstaan, deed en doet de prijzen stijgen. De hypotheekrenteaftrek versterkt dat effect. Die zorgt ervoor dat huizenkopers meer kunnen lenen en dus bereid zijn meer te betalen. De overheid faalt. Tussen het Rijk, de provincies en gemeenten lijkt elke regie te ontbreken. Respectievelijke ministers van Volkshuisvesting slaagden er niet in het tekort op te lossen of het aanbod van nieuwbouw aan te laten sluiten op de vraag. De hypotheekrenteaftrek werd slechts mondjesmaat beperkt. De markt is door dat alles verstoord. De huidige minister Ella Vogelaar (PvdA) van Wonen, Wijk en integratie stelde eind november de eerder door haar beoogde nieuwbouwproductie zelfs naar beneden bij. In haar Actieplan Woningbouwproductie zet zij in op een jaarlijkse productie van 80.000 tot 83.000 woningen , terwijl per jaar 88.000 nieuwe huizen nodig zijn om het woningtekort in 2010 terug te dringen van 2,5 naar 1,5 procent van de gewenste voorraad. Wat is er toch mis met de koopwoningmarkt? Waarom zijn de huizen zo duur? - Meer wensen De afgelopen decennia zijn huizenkopers steeds hogere eisen gaan stellen aan de woningen. Anno 2007 willen de meesten van hen een eengezinswoning met tuin en het liefst ook een parkeerplaats, terwijl ze vroeger genoegen namen met een flatje. In 1990 had de gemiddelde koopwoning een inhoud van 404 kubieke meter; in 2005 was dat 539 kubieke meter, becijferde onderzoeksinstituut TNO. Ook willen kopers meer luxe en kwaliteit. Ze zien liever geen keuken van twintig jaar oud of een gedateerde badkamer. Energiezuinigheid – met onder meer dubbel glas en een hoogrendementsketel – vinden ze steeds belangrijker. Om oudere panden aan die hogere eisen te laten voldoen, steken huizenbezitters enkele tienduizenden euro’s in hun woning – investeringen die ze bij de verkoop terug willen zien. Woningen die de laatste jaren werden gebouwd, zijn groter en luxer dan woningen die, zeg, twintig jaar geleden zijn gebouwd, merkt Nico Rietdijk, directeur van de Nederlandse Vereniging voor Projectontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB). ‘Mensen willen alleen verhuizen als ze erop vooruitgaan. Wat nieuw wordt gebouwd, moet beter en mooier zijn dan de oude woning.’ Dat alles vertaalt zich in hogere prijzen. - Hoge leencapaciteit Huizenkopers kunnen zich die eisen en wensen ook veroorloven. Ze kunnen steeds meer lenen. Vooral in de jaren negentig nam de zogeheten leencapaciteit enorm toe. De economie draaide op volle toeren, met forse loonstijgingen tot gevolg. Doordat steeds meer vrouwen gingen werken, namen de gezinsinkomens steeds verder toe. Bovendien daalde de hypotheekrente, waardoor de huizenkopers meer konden lenen tegen dezelfde prijs. Daarbij is het sinds de jaren negentig mogelijk om een hypotheek af te sluiten op basis van twee inkomens; voor die tijd was één inkomen de norm. Nieuwe producten als de aflossingsvrije hypotheek en de beleggingshypotheek zorgden voor extra lage maandlasten, daarbij geholpen door het goede beursklimaat eind jaren negentig. Die verhoogde leencapaciteit ontketende een massale verhuisdrift: huizenbezitters gingen uitkijken naar een duurdere woning. Het huizenaanbod was echter bij lange na niet toereikend om aan de toegenomen vraag te voldoen. Dat dreef de prijzen flink op. De grootste stijgingen hadden plaats tussen 1996 en 2000, toen huizen jaarlijks gemiddeld 11,6 procent duurder werden. Wie eind jaren negentig een woning kocht, ging ervan uit dat hij zich daaraan geen buil zou vallen. De huizenprijzen stegen immers al bijna vijftien jaar en door het beperkte aanbod was het eind nog niet in zicht. Het nieuwe huis zou bij verkoop vast meer opbrengen dan het kostte. Hoe meer huizenkopers kunnen lenen, hoe meer ze ook bereid zijn te betalen voor een woning, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Wonen aan de Technische Universiteit Delft. ‘De prijzen worden bepaald door wat huizenkopers kunnen uitgeven.’ Dat verklaart ook waarom de Nederlandse huizenprijzen tot de hoogste van Europa behoren. Nederlandse hypotheekverstrekkers zijn namelijk erg gul in vergelijk met hun Europese branchegenoten. Terwijl in het buitenland huizenverkopers vaak niet de hele koopsom kunnen lenen, financieren Nederlandse geldverstrekkers fluitend zelfs de kosten koper van zo’n 10 procent van de verkoopprijs mee. Ze achten het risico dat het onderpand voor een hypotheek in de waarde daalt klein, de prijsstijgingen van de afgelopen jaren indachtig. De verhoogde leencapaciteit had woningen beter betaalbaar moet maken, maar doordat er te weinig aanbod van huizen was, pakte dat anders uit. Geldverstrekkers varen er wel bij. Hoe meer kopers moeten lenen, hoe hoger immers hun inkomsten uit rente. - Hypotheekrenteaftrek Wie een hypotheek heeft, mag de rente die hij daarover betaalt als aftrekpost opvoeren. Huizenkopers met een inkomen in de hoogste belastingschijf profiteren daar het meest van: zij kunnen de hypotheekrente tegen het maximale tarief van 52 procent aftrekken. Voor lagere inkomens gelden tarieven van 33,65 en 42 procent. De renteaftrek is bedoeld om het eigen woningbezit te bevorderen. Tussen 1990 en 2007 nam het percentage koopwoningen inderdaad toe, van 45 naar ruim 56 procent. Maar zeker in de huidige krappe markt heeft de hypotheekrenteaftrek vooral een prijsopdrijvend effect: kopers worden aangemoedigd om meer te lenen. Bovendien is de aftrek een grote kostenpost voor het Rijk: voor 2007 wordt deze geraamd op 28,5 miljard euro. In veel andere Europese landen is de renteaftrek afgeschaft of beperkt. Daar liggen de huizenprijzen dan ook een stuk lager. Vlak over de grens in België ( zeer beperkte aftrek) en Duitsland( geen aftrek) zijn woningen ongeveer eenderde goedkoper dan in Nederland. In Nederland werd er nauwelijks aan de aftrek getornd. Wel verdween de aftrek voor het tweede huis en is de overwaarde op een verkocht huis niet meer aftrekbaar. Het kabinet Balkenende- 4 weigert de hypotheekrenteaftrek deze regeerperiode tegen het licht te houden. Zoals eerde kabinetten dat ook niet deden. Er is de laatste tijd wel meer politieke discussie over de aftrek, maar zeker de grote politieke partijen willen, om de gunst van de kiezer niet te verliezen, hun vingers niet branden aan beperkingen ervan, laat staan afschaffing. - Nieuwbouw Als het woningaanbod eind jaren negentig ruim genoeg was geweest om de toegenomen vraag van de potentiële kopers op te vangen, zouden de huizenprijzen nu een stuk lager liggen. Maar juist toen werd er te weinig gebouwd, met een forse prijsstijging tot gevolg. Tussen 1998 en 2005 liep het tekort op van 100.000 naar zo’n 185.000 woningen, ofwel 2,5 procent van de gewenste voorraad. Ook de bevolkingsgroei en de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens waren daar debet aan. Het kabinet Balkenende-2 stelde zich daarop in 2005 ten doel om het woningtekort in vijf jaar terug te dringen naar 1,5 procent. Om dat te bereiken zouden – op basis van bevolkingsprognoses uit 2003 – tot 2010 nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd en 25.000 zogeheten andere toevoegingen, waaronder kantoren die tot woningen worden verbouwd. De jaarlijkse productie had dus op bijna 90.000 woningen moeten uitkomen. Dat is bij lange na niet gehaald. In 2005 werden 67.016 huizen gebouwd; in 2006 bleef de teller staan op 72.382. Voor 2007 wordt een productie van zo’n 75.000 woningen verwacht. Ook werden meer woningen gesloopt dan verwacht. Meevaller voor minister Vogelaar is dat de bevolking volgens de recentste prognose minder hard groeit dan in 2003 werd verwacht. Daardoor neemt ook de woningbehoefte minder sterk toe en is de lagere productie van de voorbije jaren iets minder schadelijk. De komende drie jaar zijn daardoor jaarlijks 88.000 nieuwe woningen nodig in plaats van 97.000. Maar ook dat aantal wordt hoogstwaarschijnlijk niet gehaald. Vogelaar zet in op slechts 80.000 tot 83.000 nieuwe woningen per jaar. Het tekort neemt daardoor minder snel af. Een van de belangrijkste oorzaken van die lagere productie is de voortdurende vertraging bij projecten. Bij het plannen van een woonwijk wordt ervan uitgegaan dat tussen het papieren plan en de oplevering van de eerste woning zeven jaar zit, meldt makelaarsvereniging NVM in haar rapport Visie op Nieuwbouw. In de praktijk duurt het vaak wel tien jaar voordat de eerste sleutels worden overhandigd. Dat komt onder meer door stroperige procedures en inefficiënte wet- en regelgeving bij het Rijk, provincies en gemeenten. In haar Actieplan woningproductie geeft minister Vogelaar aan deze procedures en regels te willen vereenvoudigen. Dat is hard nodig. Boelhouwer: ‘ Het is een wonder dat er überhaupt nog zoveel wordt gebouwd.’ Een tweede reden voor vertraging zijn de oplopende bouwkosten, die bouwen minder rendabel maken. Voor 2007 verwacht de NVB een prijsstijging van 8 tot 10 procent. Strengere overheidseisen voor onder meer isolatie en energiebesparing deden de kosten van de gemiddelde nieuwbouwwoningen volgens de vereniging de afgelopen jaren stijgen met 20.000 euro ( zie ‘ Fors duurder’ op pagina 59). Consumenten zitten niet altijd op die eisen te wachten en zijn niet vaak bereid om ervoor te betalen. Om er zeker van te zijn ze die kosten terugverdienen, wachten ontwikkelaars daarom vaak met bouwen tot het merendeel van de geplande huizen is verkocht. Dat kan flinke vertragingen opleveren en er zelfs toe leiden dat plannen worden afgeblazen. Ook de bezwaren die huiseigenaren aantekenen, leiden vaak tot vertragingen. Wie een mooi, duur huis bezit en dus een goede positie heeft op woningmarkt, vindt het over het algemeen maar niets dat het mooie weiland tegenover zijn huis wordt volgebouwd. ‘ Er is heel veel weerstand vanuit de maatschappij tegen bouwen,’ zegt Boelhouwer. De hoogleraar noemt dat het nivea-effect: niet in mijn voor- en achtertuin. De lage nieuwbouwproductie heeft een gigantische invloed op huizenprijzen. ‘Als vraag en aanbod goed op elkaar zijn afgestemd, zijn de bouwkosten met enige vertraging bepalend voor de koopprijsvorming,’ zegt Boelhouwer. ‘Nieuwbouw bepaalt dan ook de prijs van de bestaande voorraad.’ Maar doordat er te weinig wordt gebouwd, maken nieuwbouwwoningen slechts 15 tot 20 procent uit van het totale aanbod. De prijs van nieuwbouwwoningen wordt daarom vooral bepaald door wat consumenten op dat moment bereid zijn te betalen voor een vergelijkbare bestaande woning. Boelhouwer: ‘In een voorraadmarkt gaat het alleen daarom. Waarom zou je een nieuwbouwwoning dan tegen een lagere prijs aanbieden?’ De verkoopprijs van de gemiddelde nieuwbouwwoning bedroeg dit jaar 286.000 euro, becijferde de NVB, terwijl de arbeid, het materiaal en de grond samen zo’n 205.000 euro kosten. - Aanbod sluit niet aan de op de vraag Er wordt niet alleen te weinig gebouwd. Wat er wordt gebouwd, sluit ook nog eens slechts heel beperkt aan op de vraag van potentiële kopers. ‘ De afgelopen jaren is op de verkeerde plekken gebouwd,’ zegt Rietdijk van de NVB. ‘Driekwart van de woningen werd op last van de overheid in grootstedelijke gebieden als vinexwijken gebouwd, terwijl de helft van de bevolking in een gemeente tot 25.000 inwoners wil wonen. Slechts 20 procent wil in een gemeente met ten minste 100.000 inwoners wonen.’ Ook bestaan veel nieuwbouwprojecten voor een groot deel uit appartementen, terwijl de meeste huizenkopers een eengezinswoning met een tuin willen. Niet voor niets staan nieuwbouwappartementen volgens de NVB gemiddeld 201 dagen te koop- bijna twee keer zo lang als eengezinswoningen. De wildgroei aan ongewilde appartementen maakt eengezinswoningen schaars en dus duurder. Verder zorgt dit ervoor dat de bouwproductie afneemt. Als er bij een project niet voldoende appartementen kunnen worden verkocht, wordt het uitgesteld of afgeblazen. Waarom blijven bouwers en gemeenten dan koppig appartementen bouwen? Dat vloeit voort uit het beleid van kabinet- Balkenende 2 dat zich in 2005 tot doel stelde om 25 tot 40 procent van de nieuwe woningen in steden te bouwen. In haar Actieplan Woningproductie houdt minister Vogelaar daaraan vast. ‘Als je een grote dichtheid wilt bereiken, ga je al snel de hoogte in,’ zegt Boelhouwer. Ook de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens speelt een rol, net als de vergrijzing. Verwacht wordt dat alleenstaanden en senioren voor een appartement kiezen. ‘Maar veel alleenstaanden blijven huren totdat ze met z’n tweeën zijn. Dan zoeken ze een koopwoning met parkeerplaats en tuin,’ stelt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. Of senioren inderdaad in appartementen willen wonen, moet blijken als de vergrijzing echt losbarst. Vaak hebben ook gemeenten een flinke vinger in de pap, ondervinden de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen(NEPROM) en de NVB. Ze kunnen meer aan hun grond verdienen met appartementen- er passen immers meer woningen op hetzelfde oppervlak – en dwingen projectontwikkelaars en bouwbedrijven daarom om de hoogte in te gaan. ‘ Op gewilde locaties kun je de grondopbrengst daarmee inderdaad opschroeven,’ zegt Jan Fokkema, directeur NEPROM. ‘Maar op ongeschikte locaties is dat niet verstandig. Laagbouw is weliswaar minder efficiënt – je kunt minder woningen kwijt op een locatie – maar op dergelijke locaties veel gewilder en daardoor uiteindelijk wellicht lucratiever. Gemeenten moeten wat dat betreft wat realistischer zijn.’ Ook bij bestaande woningen, die zo’n 80 procent van het aanbod uitmaken, sluiten vraag en aanbod slecht op elkaar aan. Van de bestaande woningen is 61,5 procent gebouwd tussen 1960 en 1990, berekende TNO. Die woningen zijn gebouwd volgens de voorkeuren en welvaartsniveaus van toen en sluiten daarom niet aan op de vraag van nu, stelt TNO in zijn rapport bouwprognose 2006-2011. Ze zijn naar de huidige maatstaven te klein en van te lage kwaliteit. ‘ Vooral de behoorlijk grote voorraad van vlak na de oorlog is kwalitatief een stuk minder,’ zegt Boelhouwer. Dat leidt tot schaarste in het hogere segment – met als gevolg hogere prijzen. - Te weinig koopwoningen in steden Wie in de grote steden een koopwoning zoekt, heeft een harde dobber aan het vinden van een betaalbare woning in een leuke buurt. Landelijk ligt het percentage koopwoningen op 56, in bijvoorbeeld Amsterdam is dat slechts 20,5. De druk op de schaarse koopwoningen is daar extra groot, wat de prijzen opdrijft. In het derde kwartaal van 2007 kostte de gemiddelde koopwoning in Amsterdam volgens bureau Woningmarktcijfers.nl 280.500 euro; ruim 30.000 euro meer dan het landelijk gemiddelde. In Rotterdam maken koopwoningen 26,4 procent uit van de voorraad, in Den Haag 43,8 procent en in Utrecht 47,3 procent. Het bouwen van (sociale) huurwoningen kreeg de afgelopen decennia de voorkeur van de vaak linkse stadsbesturen, terwijl er juist toenemende vraag was naar koopwoningen. Daar komt bij dat in de jaren zestig veel nieuwe woningen werden gebouwd in zogeheten groeikernen buiten de steden. Daar was echter veel minder werk dan in de steden, wat ertoe leidde dat veel mensen liever in de stad bleven wonen – met een grotere druk op het beperkt gehouden woningaanbod in de steden als resultaat. Tot 2010 moet het merendeel van de nieuwbouwwoningen in twintig stedelijke regio’s verrijzen. De productie ligt echter allesbehalve op schema. In 2005 haalden de stedelijke regio’s 87,4 procent van de beoogde productie, in 2006 was dat 84,9 procent, meldt het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer( VROM). Het lijkt er dus niet op dat de prijzen in de steden minder hard zullen stijgen, en al helemaal niet dat ze zullen dalen. - Starterssubsidies De hoge huizenprijzen zijn vooral voor starters een probleem. Wie een paar jaar geleden een woning kocht, heeft vaak flinke overwaarde opgebouwd. Met behulp van die overwaarde is het mogelijk om door te stromen naar een duurdere woning. Starters hebben die buffer niet en kunnen met de huidige prijzen dan ook vaak geen eengezinswoning betalen. Hypotheekverstrekkers hanteren de vuistregel dat ze maximaal 4,5 keer het brutojaarinkomen van de aanvrager uitlenen. Wie modaal verdient (30.000 euro bruto), kan dus een lening krijgen van maximaal 135.000 euro. Gulle ouders willen nog wel eens bijspringen, maar in een goed functionerende woningmarkt zou dat niet nodig moeten zijn. ‘ De positie van starters is slechter dan vijftien jaar geleden,’ meent hoogleraar Boelhouwer. Ook speelt een rol dat starters soms te hoge eisen stellen. ‘In bijvoorbeeld Rotterdam en Den Haag staan voldoende appartementen te koop voor zo’n 100.000 euro, maar daar willen ze niet wonen.’ Om hen toch toegang tot de woningmarkt te geven, probeert de overheid de positie van starters te verbeteren met subsidies als de Starterslening en de Koopsubsidie. Met een Starterslening kunnen huizenkopers boven op hun hypotheek een extra geldbedrag lenen tegen gunstige voorwaarden; de Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage van VROM van maximaal 170 euro. Deze regelingen zijn sympathiek, maar op termijn is niemand ermee geholpen. De subsidies hebben een prijsopdrijvend effect, want als mensen meer kunnen betalen, zijn ze bereid meer geld voor een woning op tafel te leggen. Ze verstoren de toch al krappe woningmarkt. Bovendien gaat het om veel geld. Vanaf 2003 is er circa 72 miljoen euro aan startersleningen in de woningmarkt gepompt en er is bijna 34 miljoen aan koopsubsidie toegezegd. Dat geld zou beter kunnen worden aangewend om voldoende goedkoop aanbod te realiseren. Nu kost slechts 2 procent van alle nieuwbouwwoningen minder dan 135.000 euro, berekende de NVB. Ook hier sluiten vraag en aanbod dus slecht op elkaar aan.

Huizenprijzen schommelen op lange termijn net als aandelen. Bron: NRC Handelsblad zaterdag 10 november en zondag 11 november 2007-11-14

NRC Handelsblad zaterdag 10 november en zondag 11 november 2007-11-14 Huizenprijzen schommelen op lange termijn net als aandelen Eindelijk net zo hoog als in 1736 Huizenprijzen in Nederland stijgen al 22 jaar. Historisch onderzoek laat zien dat er altijd een eind komt aan de hausse. “Denk niet dat je uiteindelijk altijd verdient op een huis .” Ben Vollaard De Amerikaanse huizenprijzen tuimelen naar beneden. De Nederlandse huizenprijzen houden nog stand. Het was allemaal lucht, zegt Alan Greenspan, die vorig jaar opstapte als voorzitter van het Amerikaanse stelsel van centrale banken (Fed) en weer vrijuit kan praten. De hoge huizenprijzen in de VS waren een ‘zeepbel’ die wel moest leeglopen. Nederland gaat de VS achterna, waarschuwde de Amerikaanse econoom Robert Shiller vorige maand in deze krant. Net als de hysterie van steeds verder oplopende huizenprijzen “besmettelijk” is, kan ook het wegebben van de hysterie overslaan van de VS naar Europa. Nee, het is de schaarse bouwgrond die de huizenprijzen zo hoog maakt stelde de VROM-raad, onafhankelijk adviesorgaan van regering en Tweede Kamer, vorige maand. Niet een besmettelijke hysterie vergelijkbaar met de tulpenmanie van 1637 drijft de huizenprijzen op, maar de vastgelopen woningbouw. Nog steeds betalen Nederlanders elk jaar hogere bedragen voor eenzelfde woning. De gemiddelde prijs van de doorsnee tussenwoning in Nederland is nu 214.000 euro. De afgelopen 20 jaar kon een huizenbezitter elk jaar gemiddeld 7.200 euro meer voor zijn woning vragen ( gecorrigeerd voor inflatie). Als dit zo doorgaat, dan is de gemiddelde woning over tien jaar 100.000 euro meer waard. Maar de grote vraag is natuurlijk of dit ook gaat gebeuren. Zorgen over te hoge huizenprijzen lijken het verste weg op de duurste plekken van Nederland, bijvoorbeeld aan de Amsterdamse Herengracht. Met zo’n 5.000 euro per vierkante meter kost een appartement al snel 750.000 euro. Hier woonden honderden jaren geleden al “ de treffelijksten en de rijxste der kooplieden” in de woorden van de zeventiende-eeuwse geschiedenisschrijver Melchior Fokkens. “ Het is nog steeds de chicste gracht”, zegt stadsgids Hans Tulleners, die vaak op de grachten is te vinden. “ Hier wonen een bekend oud-politicus en schrijfster” , zegt hij bij een statig pand. En hier een bekend musicus”, voegt hij er een paar huizen verder aan toe. Als ergens een huis zijn waarde behoudt, dan moet dat aan de Herengracht zijn. Tulleners spreekt de eigenaar aan van de benedenverdieping van een huis aan het begin van de Herengracht. Hij blijkt al vijftien maanden bezig te zijn met een verbouwing die “meer dan een miljoen euro kost”. Hij wil niet met zijn naam in de krant, “ want dat is een uitnodiging aan mensen met verkeerde bedoelingen”. Wel wil hij zijn appartement laten zien. Het beeldhouwwerk van Jan van Logteren in de gang van het pand wordt hersteld. De ruime en de lichte ontvangstkamer in het achterhuis is inmiddels opnieuw gedaan, inclusief lambrisering. Ook de verwaarloosde tuin is opgeknapt. Tussen het grind staan netjes geknipte hagen.”binnenkort staat het allemaal met grote foto’s in het tijdschrift More Than Classic”, zegt de bewoner. De eigenaar is niet bang zijn investeringen niet terug te verdienen. “ Ik geloof dat een huis door de tijd heen waardevast is”, zegt hij. Dit hangt samen met de goede locatie, legt hij uit. “ Een Amerikaanse investeerder vertelde mij dat eens op basis van welke drie criteria hij vastgoed kocht: ‘ location, location, location’.” De prijs van het hele pand aan de Herengracht waarvan het appartement deel uitmaakt, ligt nu op drie miljoen euro. De prijs is mede zo hoog dankzij het opdelen van het huis in vijf appartementen. Na de verbouwing komt daar nog een flink bedrag bij, zegt de eigenaar. “Maar het zal even duren voordat de markt die hogere prijs absorbeert.” Net als stadgids Tulleners een volgend huis wil laten zien, komen de bewoners van het appartement op de eerste verdieping aanlopen. Het zijn schrijver Han Voskuil, met stok, en zijn vrouw Lousje. Ze huren het appartement al bijna veertig jaar. Toen ze er introkken, in 1969, ,, was het een huis vol bohemiens. Achter de ramen van hun verdieping staat het vol planten. Voor de ramen staan bloeiende geraniums. Lezers van Voskuils roman Het Bureau zullen er de hand van zijn vrouw, Nicolien in het boek, in herkennen. Ze vindt het zonde dat de tuin is opgeknapt. “ Er groeiden zelfs stinsenplanten in, heel bijzonder”, zegt ze. “Die kwamen gewoon aanwaaien, de vorige eigenaar deed niets aan de tuin.” De Herengracht is veranderd de afgelopen veertig jaar, zegt Voskuil. “ Het was toen een en al textielateliers, van hier tot het begin van de gracht.” Nu zitten er kantoren of appartementen. “ Het is juist de mogelijkheid tot verandering van functie die deze grachtenpanden heeft gered”, zegt Tulleners. “Kantoren, bordelen, fabrieken, ateliers, appartementen, alles kan in een grachtenpand.” Het gegeven dat veel huizen aan de Herengracht er al eeuwen staan, bracht de Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz enkele jaren geleden op een idee. Aan de hand van de oude panden aan de Herengracht kunnen de huizenprijzen over lange tijd worden gevolgd. Het bijzondere van de Herengracht is dat het wonen daar altijd van constante, hoge kwaliteit is geweest. Het is altijd al een goede locatie geweest, en ook de buurt heeft nooit een slechte tijd gekend. Daardoor zijn de prijzen over een lange periode goed met elkaar vergelijkbaar. “Het toeval wil dat in 1976 een monumentaal boek is gepubliceerd over de geschiedenis van de Herengracht, met daarin prijzen van bijna alle woningtransacties sinds 1585”, zegt Eichholtz. Mede op basis van de gegevens uit dit boek heeft Eichholtz een woningprijsindex gemaakt die loopt van 1650 tot nu, met alle prijzen omgerekend in euro’s van nu. Eichholtz heeft er een wetenschappelijke studie van gemaakt. Buitenlandse onderzoekers kijken met jaloezie en verbazing naar zijn ‘ Herengracht-index’ die de huizenprijsontwikkeling van eeuwen weergeeft. “ Zo’n lange tijdreeks is een goudmijn, omdat periodes van stijgende en dalende huizenprijzen decennia kunnen duren.” Het huis waar de Voskuils nu wonen, blijkt in 1734 te zijn gebouwd. In 1757 werd het na de dood van de eerste eigenaar voor 64.000 gulden verkocht aan de jonge koopman Jacob Lampert Marcelis. Dat komt volgens Eichholtz overeen met een miljoen euro nu. Marcelis bleef de rest van zijn leven in het huis wonen en overleefde twee vrouwen. Maar het huis aan de Herengracht was niet waardevast. Toen de familie het huis na Marcelis’ dood verkocht, bleek het in veertig jaar tijd meer dan de helft van zijn waarde te hebben verloren. Het werd aan een Friese cargadoor verkocht voor 34.000 gulden, 400.000 euro in prijzen van nu. De daling van de huizenprijzen vaagde in een klap een groot deel van Marcelis’ erfenis weg. De ervaring van Marcelis’ erfgenamen is niet uniek. De ontwikkeling van de huizenprijzen over 350 jaar lijkt op het grillige koersverloop van een aandeel. “ De mate van variatie in aandelenkoersen en huizenprijzen is op de lange termijn ongeveer gelijk’, zegt Eichholtz. De geschiedenis van de prijzen van panden aan de Herengracht laat een opeenvolging zien van hausses op de huizenmarkt, gevolgd door diepe dalen(zie grafiek). Soms wordt de hausse opgebouwd in enkele jaren, maar meestal over langere tijd. De huizenprijzen volgen een typisch ‘ zaagtandpatroon’. Als dit zaagtandpatroon zich ook in de toekomst voortzet, dan zal de huidige hausse een bijzonder grote zaagtand worden. De woningprijzen gaan al sinds 1985 omhoog. Eind jaren tachtig lag de huizenprijs nog rond het gemiddelde van de laatste vier eeuwen. Sindsdien is de prijs van een huis verdubbeld. Eichholtz’ index van prijzen van huizen aan de Herengracht maakt het mogelijk om eerdere crises op de huizenmarkt onder de loep te nemen. Sinds 1650 is de huizenmarkt vele malen ingestort. Wat zit achter die prijsbewegingen? Waarom fluctueren die huizenprijzen eigenlijk zo sterk? De grootste huizencrisis van de laatste eeuwen was die van 1780 tot 1815. Het was deze crisis die de nazaten van koopman Marcelis dupeerde. “Door een combinatie van economische rampspoed en daling van de bevolking gingen de huizenprijzen toen met 80 procent omlaag”, zegt Eichholtz. Het begin van deze crisis viel samen met het afknijpen van de levensader van de Amsterdamse economie: de handel. Nederland was voor de vierde keer sinds ruim een eeuw in oorlog geraakt met Engeland over de controle van zee- en handelsroutes. De oorlog belemmerde de handel, maar had veel verstrekkender gevolgen. De Engelsen kwamen -dit keer definitief- als overwinnaar uit de strijd. Zij gingen de wereldhandel beheersen. “Als dit niet was gebeurd, sprak de wereld nu Nederlands en niet Engels”, zegt Tulleners. Enkele jaren later vielen de Fransen Nederland binnen. Napoleon liet in 1795 de haven van Amsterdam sluiten, en Engeland bouwde haar positie op de wereldzeeën en in de koloniën verder uit. De Verenigde Oostindische Compagnie ( VOC) ging ten onder en daarmee ook Amsterdam als handelscentrum. De economische crisis tastte de koopkracht van de Nederlandse bevolking aan. Dit deed de huizenprijzen dalen. Door de economische neergang stokte de stroom immigranten naar Amsterdam. Dit had tot gevolg dat het hoge sterftecijfer in Nederland niet langer werd gecompenseerd, zodat het aantal inwoners van Amsterdam tussen 1975 en 1815 afnam met 20 procent. Dit leidde tot leegstand, die de huizenprijzen nog sterker deed halen. Pas nadat de Fransen in 1813 waren vertrokken en Nederland een koninkrijk werd, begon het herstel van huizenprijzen. De handel nam toe, al was maar een derde van de handelsvloot over. Ook de bevolking groeide weer, tot in 1850 het niveau van het begin van de huizencrisis van 1780 weer was bereikt. Nadat rond 1850 ook in Amsterdam de industriële revolutie begon, nam de groei weer verder toe. De scheepsbouw, metaal- en diamantindustrie bloeide. De Amsterdamse bevolking verdubbelde tussen 1850 en 1900. Deze bevolkingsgroei moest voor een belangrijk deel worden opgevangen binnen de grachtengordel, doordat stadsuitbreidingen buiten de singelgracht slechts langzaam op gang kwamen. De huizenprijzen stegen dan ook sterk in het oude Amsterdam. “ De woningmarkt weerspiegelt de ontwikkeling van de economie”, zegt Eichholtz. Een stijging in de vraag naar huizen door economische wind mee is snel terug te zien in de huizenprijs. De reden is dat het huizenaanbod nauwelijks reageert op de vraag. Huizen zijn nu eenmaal niet direct te bouwen of aan te passen. Dat was toen zo, en dat is nu nog altijd het geval. Met een niet reagerende woningbouw zijn veranderingen in de huizenprijzen vooral te lezen als veranderingen in de vraag naar huizen. De grote vraag is wat er nu gaat gebeuren. Zullen de hoge huizenprijzen inzakken, zoals tot nog toe altijd is gebeurd, of zullen ze zo hoog blijven? Zit er lucht in de huizenprijzen, zoals de Amerikaanse ‘zeepbel-econoom’ Robbert Shiller zegt, of zit er een stevige bodem onder de huizenprijzen, de hoge grondprijs, zoals de VROM- raad beweert? Eichholtz gelooft dat het tekort aan woningen door een vastzittende woningbouw de prijzen heeft opgedreven. Een forse oplevering in de woningbouw ligt voorlopig niet in het verschiet: woningbouwbedrijven voorspellen alleen maar minder bouwactiviteit voor de komende jaren. Vanuit dit perspectief is het wegvallen van de vraag naar huizen het grootste gevaar voor de huizenprijzen. “ Woningen bieden bescherming tegen van alles, maar niet tegen ongunstige economische en demografische ontwikkelingen”, zegt Eichholtz. Iedereen die de jaren tachtig heeft meegemaakt, weet dat de Nederlandse huizenprijzen nog steeds niet immuun zijn voor veranderingen in de vraag. De huizenprijzen werden in de jaren zeventig opgejaagd door een inflatie die de rente overtrof, zodat een koophuis goed was te financieren. Dat ging goed totdat de Amerikaanse centrale bank na de tweede oliecrisis van 1979 besloot om met een forse renteverhoging de inflatie in de VS te beteugelen. Ook in Nederland steeg de hypotheekrente, tot 14 procent, en de inflatie ging omlaag naar 3 procent. De woonlasten explodeerden, de vraag naar huizen nam af, en woningprijs daalde met 30 procent. Pas in 1985 begonnen de prijzen weer te stijgen. Een herhaling van zo’n huizencrisis is niet waarschijnlijk, zegt Eichholtz. “ Die crisis was vooral het gevolg van hoge inflatie. Nu is de rente – ook de hypotheekrente- relatief laag en de inflatie stabiel. Alleen als de rente echt verder stijgt, is er gevaar.” Als een ander gevaar voor de huizenprijzen wordt vaak de voorspelde daling van de Nederlandse bevolking in de toekomst genoemd. Nederlandse vrouwen krijgen gemiddeld minder dan twee kinderen , te weinig om de bevolking in stand te houden. Bovendien overtreft sinds kort de emigratie de immigratie. Daling van de bevolking doet de vraag naar huizen afnemen en de prijs dalen, zo is de verwachting. Toch zal deze verwachting voorlopig nog niet uitkomen. De komende dertig jaar krimpt de bevolking nog niet, denkt het Centraal Bureau voor de Statistiek. De nieuwe generaties blijven namelijk langer leven. Bovendien is het niet het aantal mensen, maar het aantal huishoudens bepalend voor de woningvraag. En het aantal huishoudens stijgt nog altijd stevig, doordat er steeds meer jonge en oude alleenstaanden zijn. Onlangs werd bekend dat Nederland 2,5 miljoen alleenstaanden telt. Eichholtz voegt daaraan toe dat ook het stijgende opleidingsniveau de vraag naar ( betere) huizen ondersteunt. “ Hoger opgeleiden stellen hogere eisen aan hun woning”, zegt hij. “ Dit heeft natuurlijk te maken met hun hogere inkomenspotentieel”. Het grootste gevaar dat de Nederlandse huizenprijzen bedreigt is dus een diepe economische recessie. Over de kans hierop is niets te zeggen. Zoals de grap gaat: er zijn twee typen economen – zij die weten dat een omslag in de economische groei niet is te voorspellen en zij die niet weten dat een omslag niet is te voorspellen. Maar dat de huizenprijzen onzeker zijn, is goed om te weten, zegt Eichholtz. Zijn advies: niet gokken op een stijging van de huizenprijzen, zelfs niet wanneer het huizen aan de Herengracht staat. “ Denk niet dat je uiteindelijk altijd wel verdient op een huis. De geschiedenis laat zien dat een ding zeker is: de huizenprijzen kunnen enorm fluctueren. Neem dus niet te veel risico.”

Een sticker op ieder huis. Bron: NRC Next Dinsdag 16-10-2007

Vanaf komend jaar moeten woningen een energielabel hebben - Bij de zoektocht naar een huis is energiezuinigheid vaak geen belangrijk criterium. - Dat moet veranderen, vindt de overheid. Dus krijgen huizen nu ook energielabels. Door Cleo Scheerboom

We kennen het al van de auto en de wasmachine: het gekleurde energielabel. Met ingang van 2008 moet ook elk huis een energielabel hebben. Hierdoor krijgen bewoners en potentiële kopers of huurders vooraf zicht op het energiegebruik van hun huis. Gisteren ging een grote campagne van de overheid van start die consumenten voor het nut van het energielabel voor huizen moet overtuigen. Iedere eigenaar en verhuurder moet op de hoogte zijn van energiezuinigheid van zijn woning. Dat wordt gemeten door een deskundige en vastgelegd in een energielabel.

Het energielabel voor woningen is een gevolg van de Europese energiebesparingrichtlijn die in 2006 van kracht werd. Het label is niet vrijblijvend, met ingang van 2008 moet elke huiseigenaar op het moment van verkoop of verhuur het label van woning kunnen laten zien. Nu speelt de energiezuinigheid van een woning nog een beperkte rol bij de keuze van een huis, terwijl een groot deel van de woonlasten voortkomt uit de hoeveelheid energie die we dagelijks verbruiken. Volgens budgetinstituut Nibud bedraagt in een gemiddeld huishouden de jaarlijkse energierekening zo’n 2.000 euro.

Het energielabel wordt opgesteld door een gecertificeerde energiepresentatieadviseur, die is verbonden aan een installatiebedrijf. De verdeling in energiecategorieën A ( zuinigst) tot en met G ( minst zuinig) wordt gemaakt door de hoeveelheid energie –gemeten in megajoule- te berekenen die wordt gebruikt per vierkante meter woonoppervlak. Heeft het huis veel tochtende kieren, dan is er per oppervlaktedeel meer energie nodig om te verwarmen. Hangt er een zuinige hr- ketel, dan daalt de hoeveelheid gebruikte energie.

Wie een woning koopt, kan dus vanaf volgend jaar om een energielabel vragen. Ook kan er bij het kadaster worden nagevraagd of er een label is. Er is nog geen instantie die gaat controleren of er daadwerkelijk een label aanwezig is: de vraag van de kopers moet de markt reguleren. Is er geen label, dan zijn de sancties nog beperkt. Weliswaar kan een potentiële koper naar de rechter om het label af te dwingen, maar het is de vraag wie dat zal doen. Wel kan de aanwezigheid van een label een rol gaan spelen in de keuze tussen twee vergelijkbare huizen. Want een A- status scheelt een hoop geld.

Bereken de besparingen - Omdat het woninglabel gevolgen heeft voor de portemonnee van consumenten heeft het Nibud, samen met een agentschap van het ministerie van Economische Zaken, het energielabel verwerkt in een persoonlijk budgetadvies. - Dit is een budgetprogramma dat gratis kan worden doorlopen. De consument kan invullen welk label zijn woning heeft en de energiekosten zullen daarop aangepast worden. - Daarnaast is te berekenen wat het oplevert als een woning energiezuiniger wordt gemaakt. Het programma rekent uit wat de maatregelen kosten. En wat vervolgens de maandelijkse energiekosten worden. - Volgens het Nibud kan een gemiddeld huishouden jaarlijks tot 800 euro besparen op de energierekening.

De verloedering van de Van Wou moet stoppen. Bron: Het Parool 11-10-2007

Door Joran Bal: AMSTERDAM – Ruim tien procent van de winkelpanden staat leeg, het winkelaanbod is te eenzijdig en de aanblik van de straat is de laatste jaren achteruitgehold: de Van Woustraat kwakkelt. De straatmanager en winkeliersvereniging proberen samen het tij te keren.

De met houten schotten en posters aan het zicht onttrokken begane grond van het winkelpand aan het begin van de Van Woustraat, biedt een sjofele aanblik. “Het is geen gezicht, maar zo staat het er al tien jaar bij. Ik weet intussen niet beter,” zegt Oscar van Volen, eigenaar van de aangrenzende winkel in cosmeticaproducten.

Wie de huidige eigenaar van het leegstaande pand is en wat zijn plannen zijn, weet hij evenmin. “Er wordt af en toe, waarschijnlijk als het bouwbedrijf tijd over heeft, wel eens wat gewerkt. Laatst waren ze nog met een drilboor in de muren bezig,” wijst hij op de wand achter zijn toonbank. “Vielen bij ons in één keer alle potjes en tubes van de schappen.”

Iets verderop richting de Ceintuurbaan is een neergelaten tralierolluik al maanden niet meer van zijn plaats geweest. Daarachter een lege winkel, op een paar etalagepoppen met gedateerde mode aan na. Niets wijst erop dat dit snel zal veranderen: er wordt niet verbouwd, noch hangt er een bord dat het pand te huur staat.

Toch valt het op dit stuk van de Van Woustraat – tot aan de Ceintuurbaan – nog mee, aldus waarnemend straatmanager (functie die in 2006 door het stadsdeel Oud-Zuid in het leven is geroepen) Farzad Ghaus. “De leegstand concentreert zich vooral in het gedeelte tussen de Ceintuurbaan en de Rijnstraat. Hier zorgen de Albert Cuijpmarkt en een paar speciaalzaken voor aanloop en gaat het beter.”

Een andere complicerende factor is dat het vastgoed in de Van Woustraat vooral klein individueel bezit betreft, aldus Van Veen. “Het kost nu veel meer tijd en moeite om iedereen op één lijn te krijgen.” Daarbij hebben pandeigenaren in veel gevallen geen binding met de straat. “Ze hebben weinig aandacht voor het probleem of zich bij de huidige situatie neergelegd.” Omdat grote ketens – ‘als belangrijke publiekstrekker meer dan welkom’, aldus Heinen – zich vanwege de beperkte oppervlakte van de winkelpanden (gemiddeld 60 vierkante meter) niet snel in de Van Woustraat zullen vestigen, zetten Heinen en Van Veen daarbij in op de speciaalzaak. “Een goede speciaalzaak, met kwaliteitsproducten en deskundig personeel, heeft bestaansrecht. Ook in de Van Woustraat,” zegt Heinen. Kroonenberg fietsspeciaalzaak, Wouters naaimachinewinkel, onderdelenshop Handyman en wijnwinkel Grapedistrict noemt hij als voorbeelden van ‘mooie’ speciaalzaken die al in de straat gevestigd zijn. “Dat moeten we ook beter onder de aandacht brengen, zeker als we succesvolle winkels en winkelconcepten van elders hierheen willen halen,” gaat Heinen verder. Onbekend maakt nu eenmaal onbemind. “We moeten laten weten dat er hier mogelijkheden zijn voor goede ondernemers.” Van Veen heeft ondanks de huidige situatie vertrouwen in een goede afloop. “Neem de transformatie van de Haarlemmerstraat, het grote voorbeeld voor de Van Wou. Die is ook gigantisch opgeknapt. Het kan dus wel, als je maar geloof houdt en over een lange adem beschikt.”

Heinen zoekt het in creatieve oplossingen. “Veel ondernemers klagen over de (te) hoge huurprijzen. Die liggen vaak op het niveau van een A-lokatie, wat niet meer in overeenstemming is met de werkelijkheid. We willen daarom met de pandeigenaren over een ingroeihuur gaan praten. In het begin zullen de huuropbrengsten minder groot zijn, maar deze groeien mee met de winst van de huurder. Op de lange termijn betekent dit een stabielere bron van inkomsten.”

Het is daarbij ook zaak om ondernemers met een goed concept en duidelijke visie voor de Van Woustraat te interesseren. Van Veen: “Dus geen fastfood, of bakkers die langzaam in een shoarmatent veranderen, belwinkels en andere ‘makkelijke’ winkels met dezelfde spullen die je ook al op de Albert Cuijp tegenkomt erbij. Die hebben we al genoeg en voegen niets toe aan het winkelaanbod.”

Toch is branchering volgens Van Veen het sleutelwoord. “Met de juiste huurders op de juiste plekken, zal ook het verloop minder groot worden en de samenhang in de straat verbeteren. Handelaren die bijvoorbeeld een partij kleding opkopen, een pandje huren en na een paar maanden weer weg zijn, zouden we liever vervangen door betrokken ondernemers met een lange termijnvisie.”

Omdat grote ketens – ‘als belangrijke publiekstrekker meer dan welkom’, aldus Heinen – zich vanwege de beperkte oppervlakte van de winkelpanden (gemiddeld 60 vierkante meter) niet snel in de Van Woustraat zullen vestigen, zetten Heinen en Van Veen daarbij in op de speciaalzaak. “Een goede speciaalzaak, met kwaliteitsproducten en deskundig personeel, heeft bestaansrecht. Ook in de Van Woustraat,” zegt Heinen. Kroonenberg fietsspeciaalzaak, Wouters naaimachinewinkel, onderdelenshop Handyman en wijnwinkel Grapedistrict noemt hij als voorbeelden van ‘mooie’ speciaalzaken die al in de straat gevestigd zijn.

"Dat moeten we ook beter onder de aandacht brengen, zeker als we succesvolle winkels en winkelconcepten van elders hierheen willen halen,” gaat Heinen verder. Onbekend maakt nu eenmaal onbemind. “We moeten laten weten dat er hier mogelijkheden zijn voor goede ondernemers.”

Van Veen heeft ondanks de huidige situatie vertrouwen in een goede afloop. “Neem de transformatie van de Haarlemmerstraat, het grote voorbeeld voor de Van Wou. Die is ook gigantisch opgeknapt. Het kan dus wel, als je maar geloof houdt en over een lange adem beschikt.”

“Zo kunnen we deze gericht benaderen om samen tot oplossingen te komen.” Al zal dat niet altijd even gemakkelijk zijn, beseft ook Ghaus. “We kunnen niemand dwingen om zijn pand te verhuren. Aan de andere kant lijkt het me dat we uiteindelijk toch hetzelfde belang hebben.”

Huizenmarkt, Ouderwetse puntentelling. Bron: BRON: Elsevier 06-10-2007

Huiseigenaren die verhuren, moeten dat vaak met verlies doen. De overheid legt een rekenmethode op die ze opscheept met een maximale huurprijs Fleuriette van de Velde

Jasper de Groot kocht in 2005 voor 205.000 euro een etage in Amsterdam-Zuid. Zijn maandelijkse woonlasten bedroegen 850 euro. Onlangs kocht hij een ander huis. Hij wilde zijn etage, een volledig gerenoveerd appartement van 60 vierkante meter met twee ruime slaapkamers en een balkon, aanhouden en verhuren. De geïnteresseerden stonden in de rij. In de vrije sector had De Groot er minstens 1.250 euro per maand voor kunnen vragen. Maar volgens het door de overheid ingestelde puntensysteem valt het huis onder de sociale woningbouw. De Groot mocht daarom maar maximaal 520 euro huur per maand vragen. ‘ Ik zou wel gek zijn geweest het met verlies te verhuren.’ Hij heeft de etage inmiddels verkocht.

Om huurders te beschermen tegen exorbitante huurprijzen, hanteert de overheid al jaren het huurpuntenstelsel, in jargon het woningwaarderingsstelsel. De kwaliteit van het huis wordt uitgedrukt in punten. Vooral de oppervlakte telt mee: 1 vierkante meter is 1 punt waard. Als een huis meer dan 142 punten krijgt, valt het in de vrije sector en mag de eigenaar vragen wat hij wil. Daaronder bepaalt de overheid hoeveel een eigenaar mag vragen. Maximaal is dat -afhankelijk van het aantal punten- 621,67 euro per maand. Maar het puntensysteem rammelt aan alle kanten. Neem de voor de puntentelling zo belangrijke oppervlakte. Wie een ruime gang heeft, heeft pech, want die telt niet mee. Een balkon tot 25 vierkante meter is slechts 2 punten waard, als het tenminste breder is dan 1,5 meter. Zo niet, dan moeten 5 punten van het totaal worden afgetrokken – terwijl huurders in de grote steden vaak al een gat in de lucht springen als buitentje hebben.

Ook met kwaliteit wordt nauwelijks rekening gehouden. Prachtige houten vloeren, luxe keukens met ingebouwde apparatuur – voor de huurprijs maakt het miniem verschil. Nee, hang liever in elke kamer twee wasbakken op. Daar zit geen huurder op te wachten, maar elke wasbak levert 1 punt op. Verder worden voor de woonomgeving punten toegekend. De criteria hiervoor zijn hopeloos verouderd. Geldt er bijvoorbeeld betaald parkeren in de buurt? Twee minpunten. Het opmerkelijkst is nog wel dat het voor de puntentelling niet uitmaakt of een huis in het centrum van Amsterdam staat of in het Groningse Appingedam. Terwijl precies hetzelfde huis in Amsterdamse twee tot drie keer zo duur is en de eigenaar dus veel hogere woonlasten heeft. Er wordt, kortom, totaal geen rekening gehouden met de waarde van het pand.